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高策房地产顾问公司董事长李国平:产业地产不能搞“大跃进”

房天下综合整理  作者:柴小璃   2013-08-14 09:31

[摘要] 在中国,城市化如火如荼地推进,产业地产作为衡量城市化进程的重要指标之一,直接影响到城市化的发展方向。有人说,城市化想升级成3.0版本,就不能搞“大跃进”。那么产业地产该如何避免顶着产业园的名义做超级大盘的“大跃进”的误区,高策地产服务机构首席策略官/高策房地产顾问公司董事长李国平先生对此深有感触。

【编者按】在中国,城市化如火如荼地推进,产业地产作为衡量城市化进程的重要指标之一,直接影响到城市化的发展方向。有人说,城市化想升级成3.0版本,就不能搞“大跃进”。那么产业地产该如何避免顶着产业园的名义做超级大盘的“大跃进”的误区,高策地产服务机构首席策略官/高策房地产顾问公司董事长李国平先生对此深有感触。

开发商醉翁之意不在酒   产业园集聚效应成空谈

产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式,担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。而在整个城市化的过程中,很多城市的产业园开发商都是醉翁之意不在酒,打着城市化的名义拿地,其实做的是一些超级大盘。不管是挂羊头卖狗肉,将产业园开发成住宅为主,还是降低门槛、杂乱无章,给钱的企业都能入驻,都让产业园的集聚效应名存实亡。缺少了原则的产业园,短期内可能会赚得盆满钵满,却会影响长远的发展、长期巨大的经济效益和社会效益的实现,这对于产业园自身和社会都是很大的危害。

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李国平希望那些理想化的东西可以落地。不是乌托邦,也不是布尔乔亚的噩梦。

李国平表示,产业地产必须有同类产业的聚集,但是“同类”并不等于“单一”,而是同一行业的集聚。产业集聚是指在一个适当大的区域范围内,生产某种产品的若干个不同类企业,以及为这些企业配套的上下游企业、相关服务业,高度密集地聚集在一起;是同一产业在某个特定地理区域内高度集中,产业资本要素在空间范围内不断汇聚的一个过程。这就要求区域范围内首先要出现专业化市场,为产业集聚的形成创造重要的市场交易条件和信息条件,最后使产业的生产过程也聚集在市场的附近。

而目前有很多开发商抱定了拿地开发一辈子的幻想,不考虑开发之后的市场。李国平分析这种想法会让开发商死得很惨。地开发完,没有形成市场,缺少商家入驻,就会影响后期的开发。这样土地砸在开发商手中,使得大量的土地闲置,也会造成开发商资金成本随之闲置,拖累企业效益。

这种得不偿失的傻事,万科早期也做过。李国平称,早期万科在天津东丽湖拿过几千亩地,后来发现在十年内市场消化不了这么多土地,后来将很多土地退掉。好在万科不抱“有地就有市场”的侥幸心理,回归理性把钱分散在各个地方去发展。

很多没有万科理性的商家就没有这么幸运了。2011年,天津很多超级大盘的发展商经历了产业周期的起伏,业绩或多或少都出现了下滑。

一个产业园两种风险:“睡城”和“鬼城”

城市化必须就地循环,以产业吸引人,以人繁荣产业园区。用李国平的话说,如果开发商从开始就不抱着这种态度却执意做产业园,“要么就是无知,要么就是无耻。”产业园做不好的风险,除了会变成“鬼城”之外,还有变成“睡城”的可能。

19世纪末20世纪初,以美国为主的西方建筑界形成了反对郊区无序蔓延的新都市主义,新都市主义赞同将不断扩张的城市边缘重构形成社区,使其具有多样化邻里街区,而不是简单地形成一个人们居住的“卧城”。虽然这对于目前的中国并不具有指导意义,但却有着借鉴意义。

新都市主义作为非常重要的理念,其在城市中建设综合体的理念在近几十年引起了社会的广泛关注和反思。繁荣郊区,让自然城市化就是不仅让人住在郊区,同时把产业聚集起来,形成有人居住的产业链片区,实现居住与产业的互补。新都市主义要实现的不仅是摆脱居住的“卧城”,同时也是告别产业的“鬼城”这方面,美国硅谷是个很好的先例。

但是国内很多房地产项目往往不能兼顾这些问题,李国平解释说,大家仅仅把新都市主义当做一个获得房产项目的概念、说法、借口和说辞,以此作为一种手段来谋取更多土地开发的权力。这个过程中没有人来真心去实现这些口号。

某些业内所谓的大师也跟在后面忽悠,成为一些忽悠概念的推动者,而非实践者。他们希望通过这些概念,拿到地,然后利用概念吸引企业入驻,至于后面的事就死活不管了。产业园如果利用这种手段来忽悠,难免会成为“鬼城”。从这个角度看,城市化必须就地循环,以产业吸引人,以人繁荣产业园区。用李国平的话说,如果开发商从开始就不抱着这种态度却执意做产业园,“要么就是无知,要么就是无耻。”

产业园做不好的风险,除了会变成“鬼城”之外,还有变成“睡城”的可能。望京就是当初很著名的“睡城”,早期望京处于城市化的过渡阶段,人逼过去了,产业却一时过不去,使望京很长一段时间内都是白天无人,晚上睡觉的“睡城”。好在规划之初政府预留了很多产业用地,经过后期产业的逐步完善形成居住和产业的共存之地。

城市化不是大城市的简单扩大

人群聚集、人才聚集和产业集聚互补发展,产业园将会得到持续、健康发展,产生巨大的经济效益和社会效益,城市化就会是水到渠成之事。

产业地产作为推动城市化进程的重要组成部分,从某些方面来讲,可能会存在为做城市化而做产业园的情况,认为单纯实现空间结构上的现代化就是城市化,其实不然。

李国平称,城市化不简单等同于城市的建设,应该包括所有经济空间领域的建设,具体包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。其中产业结构的转变与产业园有着直接的关系,包括产业机构合理化和产业结构升级。

产业结构合理化是指各产业之间相互协调,有较强的产业结构转换能力和良好的适应性,能适应市场需求变化,并带来效益的产业结构,具体表现为产业之间的数量比例关系、经济技术联系和相互作用关系趋向协调平衡的过程;产业结构高级化,又称为产业结构升级。是指产业结构系统从较低级形式向较高级形式的转化过程。产业结构的高级化一般遵循产业结构演变规律,由低级到高级演进。

无论是产业结构合理化还是产业结构升级都不是在产业园中随便招来企业以及把人聚集起来这么简单。如果一味地建立产业园,走产业园的无序扩张路线,无疑是产业园领域的“大跃进”。如此忽视产业园发展规律,根本不可能对产业园的发展和提升起到正面促进作用,相反会影响城市化3.0版本的发展进程。

城市扩张是个自然挤压的过程,产业园真正发展起来,人群聚集、人才聚集和产业集聚互补发展,产业园将会得到持续、健康发展,产生巨大的经济效益和社会效益,城市化就会是水到渠成之事。

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