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北京楼市提高预售门槛 大户型住宅商办项目"中枪"

青岛财经日报   2013-06-18 07:28

[摘要] 据《第一财经日报》报道,北京进一步提高商办项目及大户型住宅项目的预售门槛。

据《财经日报》报道,北京进一步提高商办项目及大户型住宅项目的预售门槛。

日前,北京市住建委下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题》的通知(下称“通知”),要求,“2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目,对商业、办公等非住宅楼栋以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋,申请预售许可时,施工进度应达到以下条件:地上规划层数7层(含)以下的,施工进度应达到主体结构封顶;8层(含)以上的,施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)”。

对此,北京市住建委相关负责人解读,北京市此次采取了差别化的方式提高预售门槛。首先,对于满足刚性需求的普通商品住房楼栋,仍保持原标准。

实际上,就在几前天,北京市住建委刚公布了《北京市商品房预售资金监督管理办法》。政策规定,开发商禁止直接收取商品房的预售款,而是要存入银行的专用账户。开发商按照工程进度的节点,按比例提取建设款,以保证楼盘的预售款优先用于工程建设,经济适用房、两限房也在监管范围之中。“上述两项政策都是在给开发企业施压。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,预售资金监管将使得开发商的预售资金使用灵活度受限,影响资金的流动自由度;非普通住宅项目预售条件趋严政策,意味着预售之前需要更多的资金投入,一定程度上增加企业的资金压力。

胡景晖认为,政策出台的意义不在于政策本身,而是对近期即将到来的新房市场交易高峰进行提前干预,增加开发企业风险的因素,干预开发企业涨价预期。

尽管北京是落实“国五条”最为严格的城市,但自地方细则落地以来,楼市的成交量并未受到沉重打击。

中原地产市场研究部统计数据显示:6月1日~15日,北京新建住宅签约套数为4352套,二手房住宅签约套数为3603套,环比上月同期分别上涨了80%和62%。“5月上半月北京住宅合计总签约套数为7955套,环比上涨了72%,是最近3个月以来的点。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。

当前房价涨势趋缓楼市调控不宜加码

当前,中国经济正经历痛苦转型。遥想2009年,在“4万亿”刺激下,经济呈“V”形逆转。而这次,经济增速从2010年二季度开始持续下滑,去年三季度低探至7.4%,四季度反弹回7.9%。就在各界认为将转入上行通道时,今年一季度再度回落至7.7%,而且4~5月份数据仍未有起色。这就意味着,本轮经济调整呈形,“L”似已企稳,但仍未见反弹。

当前我们面临一个非常现实的选择,要想经济稳增长,至少要稳住当前房地产开发投资增速。当然,这也是一个无奈的选择,因为开发投资与房价有关,且二者呈正相关。对政府而言,促进开发投资与抑制房价,鱼和熊掌不可兼得。今年2月下旬开始,国家出台了新国五条及细则,目标是控制房价上涨幅度,或者说稳定房价。去年四季度开始,一线城市和部分二线城市房价加速上涨,引发各界关注与担忧。

只有房价涨了,开发商才会扩大再生产,加大开发投资力度,才会使的房地产开发投资增速提高。如果在调控之下,开发商预期房价将会止涨,或者将要下跌,那么他们就会反向操作,停止拿地,减缓开工,从而导致房地产开发投资增速回落。2011年和2012年上半年即是如此。另外,房价变化领先于开发投资变化,比如去年6月70个城市房价环比由跌转涨,而房地产开发投资同比增速11月才见底反弹。

政府必须关注和观察接下去的房价变化。假如房价快速降温,则半年后房地产开发投资增速也将回落,不利于稳增长。官方能在稳房价与稳投资之间,尽量找到平衡点,好在当前还有回旋的空间。新国五条细则出台后,70个城市房价环比涨幅4月均值为0.95%,而3月为1.09%,也即4月涨幅已经有所回落,预计未来几个月还将继续回落。房价还在上涨,但势头放缓,可以佐证新国五条调控效果初显。

房价涨幅回落与开发投资增速提高同存,这是一个非常好的状况,虽然不可能持久,但官方应该尽量维持这一现状。关键在于房地产政策,既不应放松,也不宜加码,维持政策现状即可。直到这一有利现状被打破、失去平衡时,再对政策进行调整也不迟。笔者认为,至少今年四季度之前,可以维持现状。四季度存在房价环比涨幅再度扩大的可能,2010年四季度就曾出现过这种情况。

当前中国经济矛盾仍比较突出。一方面,实体经济复苏乏力,大学生就业难;另一方面,热钱不断流入,人民币持续,货币供应增长偏快。今年原定M2增幅目标为13%,今年1~5月超15%。金融指标宽松化,却不能刺激实体经济,只能加大未来CPI上行的压力。同时须警惕地方投融资平台的债务风险。改革求进,但都应稳字当头。

还应关注两点。其一,住宅市场确实回暖已逾一年,但今年1~5月开发企业购地量仍是负增长,房屋新开工量刚刚由负增长转为正增长,房地产投资建设指标仍较虚弱。其二,在不断升级的调控政策下,当前一二线城市的住宅成交中,以自住需求为主,投资需求比重,估计不足一成,而2007年和2009年曾高达三成左右。基本这两点,加之当前房价上涨势头趋缓,房地产调控不宜再加码,应重视房地产对于稳增长的客观作用。

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