[摘要] 燕郊：空洞的产业化睡城-房产频道-和讯网
“没着没落的，”沈正山（化名）深叹了一口气说，“实际上就算给到100万一亩也不希望把地卖了。”沈正山所处燕郊的这个村庄正面临拆迁，但他并没有表现出喜悦来。他们村的农田从6年前一亩地的几百块，现在已涨到十几万甚至更高。
农民们对于城里的生活既憧憬又恐惧。憧憬的是终于可以摆脱在田地干活的劳累；恐惧的是，“没有技术，没有学历，这些拆迁款能维持多久？”
沈正山们并不知道，在城里的人们正在热火朝天地讨论着关系着他们未来的话题新型城镇化。虽然沈正山所生活的土地已晋升为国际级高新技术产业开发区，但在他看来，这离自己的生活太远太远。
目前我国已经形成了10个城市群，分别是京津冀、长三角、珠三角3个城市群，以及7个已经形成一定规模的城市群。河北燕郊国家高新技术产业开发区，只是京津冀城市群的一个角落，却是过去10年城镇化凯歌行进的缩影。
也许燕郊还算幸运，毕竟它靠着北京（楼盘）这个巨大的城市。然而，树有多高，它的影子就有多长。
与规划渐行渐远
“小卖店”的老板指着周围一片宅基地告诉本报记者，这里以后都会拆的，要建工业基地，当然，也包括他那破落不堪的店。“小卖店”是当地农民们传统的叫法，类似城里的便利超市。这家小卖店除了村民光顾，还是附近一片工业区的购物目的地。
在行政规划上，燕郊已经不再是当初那个乡镇，而是属于不折不扣的产业开发区。1992年8月，燕郊正式成为省级经济技术开发区；2010年11月29日，经国务院批准，燕郊高新技术园区升级为国家高新技术产业开发区。也就是说，这个小镇10年前给它的定位就是产业导向，绝非房地产导向。
然而，记者在现场发现，这个高新技术产业开发区确实规划了大片产业基地，但多年过去，它们大都只停留在规划图纸上，其现实的开发进程早已脱离了设计的轨迹。
在燕郊一个叫做东南各庄的地方，聚集了成片的工业开发区，白天极为安静。在宽广的马路两侧，抬眼望去，是各类名目的产业基地。但沿着这些工业基地的牌子往深处走，就会看到另外一个世界的景象：搁置的厂房，成片空旷的土地，正在拆迁或等待拆迁的村庄，随处丢弃的垃圾，墙上的大标语写着：“治理脏、乱、差”，“生男生女一个样”。
目前，燕郊在售的产业基地，主要包括百世金谷·燕郊空港国际产业园、天山国际、全景工业园、兴远高科产业园、龙钰国际、精工园、晶龙产业园、田园牧歌、首尔园等。这些项目体量都相当大，动辄上千亩，少则上百亩。
记者发现，与住宅类似，这些产业园项目大部分以销售为主，目前售价普遍在4000-5000元/平方米之间。尽管规划之初这些项目有着不同的产业规划和立项，但在销售环节，产品均逐渐趋同，大部分属于生产制造以及研发办公的独栋或者联排别墅。
以“百世金谷·燕郊空港物流国际产业基地”为例，该项目规划用地面积2000亩。项目一期占地198亩，二期占地670亩，三期占地1032亩。记者以游戏研发公司为名暗访了该产业园区。园区销售员告诉记者，该项目一期是针对物流企业建设的“钢结构”厂房，层高10米或者12米，目前已经销售完毕。二期在售产品属于框架结构，层高4米或者6米，也就是说，从产品设计来看，已经不再适用于物流企业，而是针对商贸或者研发类公司。三期将建成配套的住宅以及商业，或者假日卖场。
“您完全不必为噪音而担心，因为物流企业根本没有几家，就算是一期也只有3家。”该销售员透露说。
本报记者在百世金谷一期产业园现场看到，园区入住的16家企业，大部分是科技、电器、文化类公司。一位管理员告诉记者，除了几个厂房是由老板自己的物流公司占用，其他都租给了各种各样的公司。
这并非燕郊的物流产业园。记者查询资料得知，2012年9月，燕郊启动了一个所谓“物流园”，规划占地10平方公里，分三期10年建成，总建筑面积1465万平方米，号称投资将达800亿。来自燕郊开发区管委会的消息，就在2012年，燕郊共计启动了80个亿元以上工业及服务业类和基础设施类项目集中开工，总投资达1400亿元，主要以物流以及航天制造业为主。
以产业为名的圈地故事，近几年在燕郊频繁上演。从文化创意、到生物制药；从物流基地到高新技术，从投资上百亿到动辄上千亿，演员或许不同，剧情却大同（楼盘）小异。
一位拒绝透露产业园名称的销售负责人告诉记者，由于燕郊的产业园产业类型单一，主题功能缺乏明显标识，也没有大型知名企业的带动，各产业园的招商并不容易。“燕郊产业园面向的客户并不在河北，而是北京以及外省市客户，但实际上，很多企业对这个行政区域并不认可。政府也缺乏主导性，不像北京，比如，要做一个IT类的产业园，政府会出面协调；另外，燕郊虽然规划了大量的工业园区，但配套以及基础设施方面根本跟不上。”他无奈地表示，“企业肯定是追求利润的，所以燕郊产业园最后都做成了别墅类的独栋或者联排类产品。”这种产品，既可用于办公，做企业会所，也可用于居住。
北京中冶嘉恒投资管理有限公司孔庆广告诉记者，目前许多三四线城市在城镇化发展过程中，借产业地产名义圈地的现象普遍存在，因为产业园比房地产开发更容易立项。各种以物流、光伏产业等名义立项的产业园，相当于申请立项时编的故事，而一旦进入开发、运营环节，开发商或者想办法变更用地性质，或者直接做成了房地产化的产业地产。
“比如，物流类的产业园，一个城市正常的市场容量300亩土地就够了，但因为国家产业政策重视物流，物流立项的土地获批比较容易，但至于真正的用途，就没有人再监管了。但国家是不允许工业地产分割销售的，所以，购买这类产品的业主拿不到产权证。”孔庆广说。显然，风险也转嫁到了业主身上。
三河市副市长、燕郊高新区工委书记、管委会主任赵普在燕郊高新区在2011年总结表彰暨2012年工作会议上的讲话中称，历时近两个月，燕郊高新区就完成8个重大项目约1.5万亩的征地拆迁工作。2011年，全区（燕郊）在建项目近百个，计划总投资500多亿元。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
