[摘要] 我国房贷利率是由中国人民银行统一规定的。但是各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。 我国的房贷利率不是一直不变的,而是经常变动的,目前的形式是利率一直在上涨,所以经常会比较,在增加利率之前和增加利率之后的情况。房贷利率计算方式以及历年房贷利率变化
用房产在银行办理的贷款,该贷款要按照银行规定的利率支付利息,这个利率就是房贷利率。2012年6月7日,央行向各商业银行下发特急文件,要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。
特点
我国房贷利率是由中国人民银行统一规定的。但是各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。 我国的房贷利率不是一直不变的,而是经常变动的,目前的形式是利率一直在上涨,所以经常会比较,在增加利率之前和增加利率之后的情况。
计算公式
根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种:
一、 等额本息计算公式:
计算原则:银行从每月月供款中,先收剩余本金利息,后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因增加而升高,但月供总额保持不变。
需要注意的是:
1、各地城市公积金贷款额度要结合当地具体来看;
2、对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
二 、等额本金计算公式:
每月还款额=每月本金+每月本息
每月本金=本金/还款月数
每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率
计算原则:每月归还的本金额始终不变,利息会随剩余本金的减少而减少。编辑本段历年利率调整2010年利率调整
2010年房贷利率
项目年利率(%)
一、短期贷款
六个月以内(含六个月) 4.86%
六个月至一年(含一年) 5.31%
二、中长期贷款
一至三年(含三年) 5.40%
三至五年(含五年) 5.76%
五年以上 5.94%
10月20日
重提7折利率特急文件
2012年6月,央行向各商业银行下发特急文件,要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。业内人士认为,尽管央行重提7折利率,但随着利率市场化大门开启,银行利润空间缩小,市民要想享受到7折甚至8折利率将更加不可能。
特急文件重提7折利率
不管8.5折也好,基准利率也罢,很多市民都认为,是2010年4月开始的调控,导致了首套房贷利率取消7折。实际上,首套房7折利率就从来没离开过我们。
降息当天央行向各商业银行下发的“特急”文件,文件号为“银发号”。在该文件中,央行称,“房贷金融机构贷款利率浮动区间,贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍,个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。”这也是时隔两年后央行重提“7折”房贷。
房价影响
重提7折对房价影响
管理层还有两张牌压房价,开发商不敢乱涨价
此轮房地产调控较之以往成效明显,关键一点就是持续收紧的货币政策,逼迫开发商“以价换量”,加紧售房。中原地产何伟坚认为,此次央行降息,加上此前连续降低存款准备金率,预计将有数千亿元的资金被释放,相对宽松的货币环境,一定程度上会缓解开发商资金压力,刺激购房者入市。
申银万国分析师李瑜认为,目前中央对楼市的调控在政策上不会有所松动,但是微观上也不排除放松的可能。“之前多个城市在住房公积金贷款方面都有放宽迹象,并且已经被默许。”
他进一步表示,此次央行降息,有可能会带来房价的反弹。但目前管理层手中仍有两张牌限制着房价的大幅反弹,比如,推广房产税,上半年包括官方媒体在内已多少提及这事儿,另外,住房信息联网规模也远远不止批的40个城市,规模的扩大会让投资需求得到进一步的压制。
“不过,这还算一个好消息。”鲁能新城营销部经理陈勇认为,购房门槛的降低,会刺激价格向上,涨幅不会太大,开发商都比较谨慎。政策面对楼市没放松,中央不希望房价大涨。
10年
房贷利率升至近10年来
央行2011年7月6日宣布,今日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息,也是去年加息周期启动后的第5次加息。
本次加息0.25个基点之后,5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位,达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况,房贷利率已升至最近10年来的水平。
中原地产研究总监张大伟指出,多次加息逐渐将出现叠加效应,利率的上调效果将显现。
以20年期百万贷款额计算,套房增加的月供为149.63元,第二套房增加的月供为168.86元。
考虑到2010年10月份之前的大部分房贷利率仍可7折,对于存量房贷来说,在2012年开始执行新利率之后,三次加息的叠加影响,将使100万20年商业贷款月供增约400元。
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