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高房价VS调控 北京高端住宅零供应背后

和讯网   2013-05-15 11:32

[摘要] 这也从侧面印证了该人士中高端项目遭到“行政干预”的说法。据了解,在北京执行国五条细则后,住建委对预售申请审批实施实施了严格的节奏控制,主要是延后申请预售价格较高楼盘的批准许可,避免高价楼盘集中批准预售的情况。

这也从侧面印证了该人士中高端项目遭到“行政干预”的说法。据了解,在北京执行国五条细则后,住建委对预售申请审批实施实施了严格的节奏控制,主要是延后申请预售价格较高楼盘的批准许可,避免高价楼盘集中批准预售的情况。

对于这类现象,亚豪机构品牌推广部总监郭毅分析称,“确实有取证难的状况存在。因为中高端项目定价比较高,对整体楼市结构性的拉动作用比较大,住建部对预售证的管控会比较严格。”

开发商出招应对限价指导

而即使拿到预售证,外界看到的最终价格也已经是“被指导价”。据一位不愿透露姓名的营销人士告知,在4月29日拿到预售证的中高端项目望京金茂悦,当初申报时就因涨幅超过预期而被约谈。“原本项目想卖42000元/平方米,现在开出的价格却是36000元/平方米,仅是上一期的成交价。”

在此之前,北京房协秘书长陈志也曾表示称:“开发商报价高于官方指导价,肯定拿不到预售证。”

事实上,面对这样的情况开发商已经出招应对。据悉,北五环某知名项目就采用了“拆分精装”的双合同规避限价;而前两天刚取得预售证的某别墅项目,尽管成交均价未有涨动,前期宣传的“全款94折”优惠却被悄然拿下。

对此,泰禾集团(000732,股吧)总裁助理、品牌总监沈力男接受采访表示,这是政府在逼得开发商做“减法”,真正的问题并没有解决。他谈道,本着节约资源、提高品质的考虑,住建部一直引导企业从半成品房向套房前进,但在限价导致的利润收缩下,给市场带来了一个不好的导向,开发商只能从品质上做“减法”。

 保业绩开发商无奈“共舞”

值得一提的是,除了对高价房的“三限”以保数据上的稳定,占据市场份额更大的刚需刚改型产品更是限价的焦点,包括两个层面:次申领预售许可证的住宅项目,其价格不得超过区域内在售项目的平均价格;对于非新盘项目后期预售许可证申领的申报价格,则要求不得超过一期开盘时的平均价格。

调控的结果是,上月22个楼盘的预售许可申请批准,同比下降18.5%,其中仅有16个为住宅项目。

而对于这些“顶风入市”的项目,开发商能否就当初拍的地价和目前售价算得下来帐,还只能另说。据业界人士透露,从开发过程看,是销售价格逐渐走高的趋势,因为一些项目在前期的销售阶段低价入市,是出于产品和口碑的塑造的考虑。一些位置更好、户型更优质的产品被留待后售。但就目前看,开发商出于一些原因只能不动价格迁就入市。

对于一些项目的让利入市,沈力男分析称取决于开发商的策略,“有的项目在前期做了大量的推广宣传,这些都需要成本,”他打了个比方,“项目十月怀胎要临盆了,现在出了限价令难不成还要死在肚子里?”

“第二,年中快到了,一些上市企业冲击半年报有量上的要求,或者有回款需求或任务要求,这时候即使利润上不好看也会选择入市。”

但沈力男也承认,对于销售压力不是很大的企业,未必见得愿意去卖。

而对于这场博弈,大家更关注的是僵持到什么阶段,哪方会先做让步。央视特约评论员、北京虎杰投资咨询首席分析师张寅评论称,这种限制高价房的方式相当于技术性压低房价,出来的数据暂时不会太难看,只能说政府对于房价打压过于着急了,这样的局势不会持久。调控可能到8月初会有个微调,相对会松一点。房产地在消费领域占的份额相对比较大,如果持续下去,经济下滑速度可能超过预想。

张寅表示,很多中高端项目的开发商放弃5、6、7月市场,把重点押注在下半年,等待有可能的政策松动。

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