[摘要] 世界领先房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）近日发布《中国办公楼实情调查》，以十四个主要一二线城市的数据为样本，探讨未来四年写字楼的供需情况。世邦魏理仕研究部的统计数据表明，在未来四年，如果所有项目如期交付，这十四个城市的写字楼总量将增加4,080万平方米，增幅达80%。
房天下讯：房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）近日发布《中国办公楼实情调查》，以十四个主要一二线城市的数据为样本，探讨未来四年写字楼的供需情况。世邦魏理仕研究部的统计数据表明，在未来四年，如果所有项目如期交付，这十四个城市的写字楼总量将增加4,080万平方米，增幅达80%。当然，由于普遍存在的工程滞后现象，写字楼在未来四年的实际供应未必如上述数据显示一般严峻。然而各大城市是否有足够的需求来吸纳未来的供给也有不同的解答。世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟先生评论道：“从未来四年的供需关系上看，北京办公楼供应不足的情况将持续，上海、广州及杭州的供需关系则相对平衡，而像天津、沈阳和重庆市场在未来几年将出现供过于求的情况。”
世邦魏理仕发布会现场
青岛市场未来供应偏多 市场潜在风险增加
截至2013年季度，青岛优质写字楼总量约202万平万米。预计未来4年内将累计新增优质写字楼191万平方米，若全部按期交付，至2016年市场存量将比目前市场存量翻一倍。供应量增长将在2016年达到高峰，单年供应量将接近90万平方米。根据市场过往三年的吸纳能力衡量，并适当考虑工程延期的因素，写字楼市场仍将处于供应偏大的状况，在供应高峰年份市场将有供应过剩的短期风险。
目前青岛优质写字楼存量中有90.5%的散售项目，而到2016年散售项目比例依然较高，预计占存量的92.2%，约176万平方米。由于散售项目在后续的管理和保持租金稳定性方面均有一定难度，无论从项目的持有者和投资者角度来说，市场风险不断增大。其次，新增写字楼75.1%将位于传统核心商务区外的次中心区域，上述区域的交通、配套设施及商务氛围仍需不断完善。此外，截止2013年季度，青岛市市场整体空置率达15%，维持在相对较高的位置，如经济状况好转，办公楼主力租户物流、贸易类企业办公楼需求将回升，但面对未来供给偏多的状况下，预计市场整体空置率会继续攀高。
蓝筹写字楼市场表现突出
蓝筹写字楼，即处于城市核心区域、按高规格建造、并由资深开发商开发管理并只用于租赁的超优写字楼。根据世邦魏理仕对14个主要城市过去三年办公楼数据的分析，蓝筹写字楼市场无论在租金增长、空置率、租金收入等各项重要指标上均远超整体市场平均水平。具体来说，蓝筹写字楼的租金在过去三年（2010-2012）累计增长41%，比整体市场高出7个百分点；蓝筹写字楼过去三年的平均空置率只有7%， 比整体市场的14%低7个百分点；租金收入在同期也因此比整体市场高出15个百分点。根据我们的分析，蓝筹写字楼在未来供应当中的占比仍偏低，而其面临的竞争也相对较少。我们相信，蓝筹写字楼在未来的市场竞争当中将继续保持优势并享有更好的发展空间。
位于新兴区域的写字楼市场将面临挑战
相对于北京、上海、广州等成熟的市场，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD并在这些城市新兴区域推出大量的土地发展商业物业。根据我们收集的数据显示，在未来四年的所有新增供应当中，约有52%是来自于城市的新兴区域，而这个比例在天津则达到了72.9%。在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。
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