[摘要] 近年来，“商圈”的概念被不断提起，其对商业项目和消费人群的凝聚力不可忽视，其繁荣程度的高低在一定程度上也成为区域商业发展力高低的标志。纵观青岛几大传统商圈，经过多年的发展，饱和程度越来越高，近年来，台东、李村等传统商圈不断扩容，使得岛城商圈向着“大商圈”“商圈内裂变新商圈”的格局发展
近年来，“商圈”的概念被不断提起，其对商业项目和消费人群的凝聚力不可忽视，其繁荣程度的高低在一定程度上也成为区域商业发展力高低的标志。纵观青岛几大传统商圈，经过多年的发展，饱和程度越来越高，近年来，台东、李村等传统商圈不断扩容，使得岛城商圈向着“大商圈”“商圈内裂变新商圈”的格局发展。
在这种情况下，新商圈的兴起便成为我市商业发展的新动力。日前，记者在走访中发现，在青岛商业版图上，多个新兴商圈的雏形越来越明显。
其中，最引人关注的要数“浮山商圈”，当初普遍不被看好的浮山后，经过人口居住密度的极速加大，如今成为少有的黄金地块；再者便是与浮山商圈相邻的“新都心商圈”，在政府规划下脱颖而出的青岛新都心，如今的影响力越来越大，尤其原四方区和市北区的合并，为其带来了全新的发展契机；还有因邮轮母港建设再次聚焦世人目光的“后海商圈”，在诸多利好预期的驱动之下，将成为青岛又一高端且具邮轮特色商圈。此外，因为铁路青岛北客站诞生的3万平方米的商业综合体日前公示，沧口商圈的兴起指日可待。
浮山商圈合肥路为轴撬动区域商业腾飞
四季景园(小区网论坛)、青建依山半岛、新侨花园(小区网论坛)、金光丽园、鲁信含章花园、北国之春、城建竹韵山色(小区网论坛)……自黑龙江路起沿合肥路东行，记者发现诸多新建小区鳞次栉比，形成一个横向带状布局。近年来，浮山后区域的居住人群大幅度提升，同时为该区域商业的发展撒下了发展沃土。“今后，浮山后将成为我市的居民区之一，每天的流动客流更是相当可观，随着近年来大量新楼盘的陆续开盘，浮山新区总人口将达35万人左右。”相关人士表示。
随着人口密度的加大，浮山后的商业发展开始提速。尤其自去年开始，浮山商圈的发展进入“加速度”时代。
记者日前看到，自去年开工以来，合肥路永旺佳世客商业综合体项目正在紧张施工中，主体结构框架已经非常明显地展现出来，项目规划定位为以商业零售为主，辅以休闲、餐饮于一体的商业综合体。该项目占地面积33614.6平方米，建筑面积为94037.59平方米，届时将成为佳世客在山东区域的大门店。
上月底，浮山商圈再次曝出“开建大型商业综合体”的消息：位于黑龙江南路以东、同德路以南、宁安路以西、合肥路以北地块的双峰商业广场，通过市环保局发布环境影响评价次公示。项目总投资约35亿元，拟建有商业楼、住宅区，并配套建有文化活动站和物业等。公示可见，项目占地面积约为116670.1平方米，总建筑面积约545159平方米，包括13栋高层住宅和2栋商业楼。记者日前看到，该项目的主体建筑高度已经明显高于周边围挡高度，大约有10米左右。
同时，位于辽阳西路南、劲松七路西的鲁商辽阳西路商务中心项目，规划建设集大型超市、综合卖场、精品店、影院、公寓等多种业态于一体的商业综合体，鹏利南华商业中心已经成型。此外，位于合肥路阳光山色小区东侧的大体量建筑主体已经基本完工，据了解，该建筑将成为“青岛专科医疗中心”，由市骨伤医院、市肛肠医院和市北区中医院三家医院合并而成。
现如今，位于市南、市北、崂山交汇处的浮山新区，无疑成为岛城的黄金区域，吸引众多开发商在此安营扎寨，同时各种大型综合性商业中心不断入驻，让新兴的浮山后商圈羽翼日益丰满，辐射范围逐步扩大。
新都心商圈大鳄争相入驻再造“青岛中心”
“新都心”是近年来倍受关注的新兴区域。其发展迅猛，改造速度惊人。万科、中海、正商、海信等大型房企的入驻，让几年前破旧不堪的老村落，如今被一栋栋拔地而起的高楼所代替。原四方区中双山、大山的小渔村形象早已彻底颠覆，新的概念性区域青岛新都心已经逐渐成形，由此而形成的新兴商圈也逐渐显露出来。如今原四方、市北两区合并，新都心的区域整体价值不断提升。随着凯德广场、万科广场、和达中心城等高端商业项目陆续问世，“新都心商圈”逐渐成形。
目前，新都心商圈腹地的大型项目越来越多，如位于哈尔滨路与清江路交叉口的青建太阳岛规划建筑面积8.2万平方米，对外号称青岛市家依托地铁线的城市综合体项目，两栋精品LOFT可容纳600余家中小企业，将打造成中小企业创业发展的起航地。目前，该项目已实现预售，与地铁的配套商业街正在加快招商，其中佳世客等已签约入驻。
依托海尔冰箱厂原址打造的海尔智能产业园规划建筑面积23万平方米，该项目将分为智能园和“云社区”两个板块，其中智能园将建设成集家电创意、数码研发、金融保险为一体的科技园，打造产业转型升级的示范区；中国个“云社区”将依托海尔U-home智能化系统，为投资兴业者提供安全便捷、低碳舒适的全新生活感受。
凯德广场项目由亚洲的商业地产商凯德商用集团投资近2亿美元建设，项目位于合肥路与黑龙江路交叉口，紧邻地铁三号线双山站点，规划商业建筑面积约10万平方米，建成后为集大型超市、百货、影院、餐饮等多元业态的复合商业综合体。
此外，尼斯酒店作为一家五星级主题度假酒店，位于黑龙江路以西、合肥路以北、台柳路以东、蚌埠路以南，紧邻地铁线M3号线，规划建筑面积2万平方米。该项目由世界酒店品牌20强企业新加坡尼斯酒店管理集团负责对酒店进行装修及后期运营管理，预计年底前交付使用。
集精品百货、名品步行街、高档写字楼等多种建筑形态的城市商务中心——万科广场；鸿府国际大厦位于新都心黄金位置，建筑面积约2.4万平方米……
据业内人士介绍，近年来新都心之所以快速发展的重要原因之一便是其得天独厚的交通优势：城市主干道黑龙江路、重庆路贯穿其中，福州路将打通连接重庆路，合肥路已经贯通，台柳路也改造拓宽，规划中的地铁M3号线近在咫尺……“依托四通八达的交通网络和良好的区位优势，新都心的建设中重点突出金融、总部、科技研发和高端商务功能，将成为与枞阳CBD相望的有较强辐射力的商务中心。”业内人士分析。
大项目扎堆催生“后海集群”
近年来，在多个超大规模的楼盘和邮轮港等重磅项目的驱动下，被老青岛人称为“后海”的区域，日渐成为诸新兴商圈中比较显眼的一个。尤其是前不久，青岛邮轮母港码头岸线获得交通运输部正式批复，迅速引起社会各界的强烈关注，成长过程中的“后海商圈”的名号也随之更加响亮。
在蓝色经济区的大势之下，诞生、成长于西部老城区的“后海商圈”，迎来了前所未有的发展契机，向着青岛新滨海居住区、商务区、旅游区的方向前进着。日前，记者专程驱车走访“后海区域”看到，蓝海新港城、晓港名城等建筑规模在百万平方米左右的大盘，很大程度提升了该区域的住宅条件，也将使后海区域变得更加靓丽。
记者走访中了解到，蓝海新港城共建设25座18~41层的住宅楼及住宅楼下临街商业网点、7座10~59层的商务楼及临街商业网点、1座小学、1座6班幼儿园、1座3班幼儿园、1座5层商业中心。“建成后的中岛区域不再是单纯的居住区，会融合商贸旅游、文化娱乐和优质的人居环境等功能，将会以国际一流的滨海城市区域成为青岛西部一个亮点。”现场工作人员介绍。而晓港名城则利用得天独厚的优美生态环境及海岸景观，并引入临海建筑设计理念，包括高层住宅、联排多层别墅、SOHO办公、会所、综合商业等，充分展示多元化功能优势，构筑旅游、娱乐、商业，休闲为一体的新型城市综合体。
记者采访中联自由港湾项目相关负责人了解到，该项目的主体工程已经完工，正在紧锣密鼓地进行内部精装修工作，今年内将正式对外开售。据了解，该项目总建筑面积149721平方米，较原项目增加3.7万多平方米，所增加的相当一部分面积中为改造后加建的商业面积，最终商业面积占到整个项目地上建筑面积的近三成。将引入著名大型中高端百货或超市，与国内外知名品牌零售商业机构合作；规划SOHO、“商务+居住”的新潮商业形酒店式公寓等。
此外，隧道开通、新疆路高架桥、新一期快速路建设等公共配套设施，使区域的交通条件得到了很大的改善；该区域的商业环境越来越好；邮轮母港的建设，使该区域商业业态领先岛城，并由此衍生诸多上下游配套商业……多年来备受青岛市民关注的青岛后海片区正发生着日新月异的变化，由点成线发展起来的“后海商圈”已现雏形。
沧口商圈沉寂多年终成热土
浮山商圈、新都心商圈、后海商圈，每个商圈都按照所处区域特色、自身定位茁壮成长着，当然青岛商业版图上渐显雏形的并不仅仅是这几个，如日益壮大的沧口商圈也普遍被业内人士看好。
作为青岛传统的工业聚集区，与沿海一线相比，近年来，沧口的发展并不太引人注意。2003年初，维客集团并购关门半年多的华隆沧口购物广场，重新改造成维客沧口购物中心开门纳客。2008年12月，李沧区沧口广场启用，维客集团扩建升级维客沧口购物中心，新开设了维客沧口超市。除此之外，沧口商圈多年来一直默默无闻。
但近年来，随着城中村改造动作加快、大批居民回迁，金水路拓宽，地铁站修建等一系列新机遇的到来，常年被商业资本遗忘的沧口区域，开始成为商企新的圈地热土。去年下半年，沧口体育场改造升级带来的软硬件条件，更是给了沉寂多年的沧口商业一个全新的发展契机。
2012年10月底，面积近万平方米的北方国贸沧口超市抢先揭开面纱，成为继2008年12月维客沧口广场超市开业后第二家进入该区域的大型商超。2012年11月初，面积3万多平方米的维客超市沧口公园店开业，再次迎来顾客爆棚。不到两周的时间里，两家面积过万平方米的大型超市相继开门迎客，瞬间在这块原本平静的土地上掀起了一片不小的波澜。而随着岛城商业龙头企业的争相进入，在青岛商业版图中，沧口这片多年未被商业资本光顾的土地，其价值也被重新发现。
近年来，沧口商圈的发展拥有多方面利好预期，其中，青岛铁路北站为核心的“城市新客厅”，为该区域商业等多方面的发展带来了极大的发展契机和动力。3月15日，岛市规划局网站对外公示了铁路青岛北客站安置区E-2区规划变更方案。这幅主要建设公租房的地块地下建筑面积扩大2万余平方米，同时配建一座3万平方米的商业综合体，楼宇中央增加一处商业广场……“从该方案中可以看出，大规模的商业面积，无疑为该区域商业的发展提供了大量的建筑空间，同时，从规划也能看出下一步铁路北站区域商业发展的‘政策动力’。”业内人士分析。
岛城商业发展"北上运动"
论青岛商圈，或许很多人尤其是“老青岛”，都会首先想到中山路，然后会感叹曾经的无比繁荣与现在的无限落寞。究其原因还是地理位置造成的，商圈想要发展，究其根本还是地段，要考虑到地段的便利性。以前，人口主要集中在中山路，商业也很少，而且火车站也在那里，游客很多，想不繁荣都不行。现在，徒生感叹，政府再努力也难以重现往日的辉煌，就别再折腾了。
其次就是台东商圈，目前很火的地方，但是部分业内人士并不认为以后还有太大的上升空间，主要原因是台东的配套太陈旧，改造成本太高，交通拥堵停车困难，商业档次比较低，空间太狭窄已经很难发展新楼盘吸引新的置业人群。“台东的消费人群主要包括在青大学生、老青岛人，一些游客以及中等以下收入人群。”业内人士介绍，以前台东的发展主要原因是青岛扩张导致台东成为青岛的中心……
至于香港路商圈，业内人士普遍认为会持续发展和繁荣，“因为购买力和消费环境在那摆着，但凡有档次的人群都会该商圈。”“当下，最有前途和发展潜力的一个商圈当属李村商圈。”业内人士闲聊到，首先该商圈的购买人群数量是其他商圈无法相比，并且人气在持续增加，这与大多数毕业大学生的首次置业会选择李村有很大关系，而这一部分人群极具发展潜力，也会是以后很长时间内的消费主体；其次，地铁的带动、建设的后发性、新建商业体增多，购物环境也跟着提升。
而沧口商圈正在崛起中。纵览青岛商圈发展脉络，青岛商业的“北上”发展趋势越来越明显。
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