新房二手房价格齐涨 青岛楼市调控细则将出台

半岛都市报  2013-03-19 10:08

[摘要] 新房二手房价格齐涨 青岛楼市调控细则将出台

房产交易中心排队潮持续不退，夫妻为享优惠政策假离婚……受国五条调控政策的影响，岛城楼市恐慌性需求爆发，近期突然变得热闹起来。国家统计局3月18日公布的数据显示，2月份青岛新建住宅价格指数环比上涨了1.3%，同比下跌了1.0%；二手住宅价格指数环比上涨了0.4%，同比下跌了0.4%，新房二手房双双上涨。

数据新房价格已连涨仨月

国五条调控政策发布后，地方版调控细则尚未出台，近期岛城楼市恐慌性需求爆发，楼市量价齐涨，新房二手房价格指数环比双双呈现涨势。其中新建住宅价格指数环比上涨了1.3%，同比下跌了1.0%；新建商品住宅价格指数环比上涨了1.4%，同比同样下跌1.0%。

“这已是自去年12月份新房价格环比上涨0.5%以来，新房价格连续3个月上涨了。”青岛世联怡高总经理陈耀华说，二手房方面，二手房价格指数自今年1月份略有回升后，2月份同样保持上涨势头，二手住宅价格指数环比上涨了0.4%，同比下跌了0.4%。

从分类情况来看，90平方米及以下的新房价格指数环比上涨1.3%，同比零涨幅；90平方米到144平方米的新房环比上涨1.1%，同比下跌1.3%；144平方米以上的新房价格指数环比上涨了2.1%，同比下跌了1.7%。二手房方面，二手住宅面积在90平方米及以下的环比上涨了0.4%，同比下降0.9%，90平方米到144平方米的二手房价格指数环比上涨了0.5%，同比下降了0.2%；144平方米以上的环比上涨0.4%，同比上涨了0.5%。

担忧市民怕房价继续高走

国五条政策的效应，在二手房市场体现出来。

“国五条细则发布后，看房量成交量增长，因为多数购房者担心税费成本会转嫁给买方，导致购房成本增加。”许多犹豫不决的购房者果断出手，抢在地方版新政施行前完税过户。”21世纪不动产的李兰玉说，而且有很多客户卖小房换大房，为了降低买大房的成本，采取提高小房的价格来弥补；更有不少房主看到市场需求激增而“坐地涨价”。

“二手房市场的交易成本和价格上升，已经将部分需求挤向了新房市场，导致新房成交量增加，价格自然会出现上涨。”青岛世联怡高总经理陈耀华说。

3月17日恰逢周日，一家网络媒体组织了大规模的看房团，整整用了20辆客车才拉完。记者在跟随看房团看房的过程中，“担心房价会继续上涨”，成为所有看房团市民普遍的担忧。

“交易成本大增，地价越来越高，物价也在上涨，房价怎么可能会降。”一位购房者说。

爆发需求入市又现排队潮

“国五条”细则中提出，按房产差价20%征收个税等调控政策，一时成了会场内外争议焦点。与此同时，市民对调控新政背后的政策意图、目标以及未来走势产生了各种解读。

由于岛城地方版的细则尚未出台，导致大量的恐慌性需求入市。多家在售楼盘的统计显示，无论是刚需楼盘还是改善性楼盘，看房量及成交量均大幅增长。“3月1日细则出台后，恐慌性需求入市，开发商也纷纷赶在新政实施前开盘或加推，新房入市量大增，购房者的积极性也很高涨。”楼市分析人士张百忍说，以上周为例，新房就成交了3000多套，楼市高温持续不退。

新房市场火热，二手房同样如此。“从1日到昨天(3月17日)，岛城二手房成交量高达3500套左右，比上月一整月的成交量还高。”科威国际不动产总经理孙杰说。为了应对这轮成交高峰，青岛市房地产交易中心和各区的交易处不得不推出了延时办理服务。

房地产交易中心又现排队潮。“青岛市房地产交易中心和各个区交易处的号都已经发到了月底，办理限购证明的号也发到了3月28号。”青岛市房地产交易中心工作人员说，这意味着假设每天办理200个综合业务号和110个限购证明号，目前还有大约4000多名“持号待办”的市民。

意外新房售楼处淡季不淡

探访发现，3月份岛城的楼盘均“很受欢迎“，各个售楼处都有不少前来看房的市民。虽然还没有到月底，但多数新盘的工作人员均说销售量比上月和去年同期要高。部分楼盘预计价格将会上涨，个别楼盘价格就算不涨也不会降。

位于市北区的海信湖岛世家一期项目曾在春节前推出“总价优惠一万元“的活动，但春节后这项优惠活动已经取消，也就是说，目前项目的每套房源总价均涨了1万元。“我们一期项目是中小户型的，卖得很好，现在剩的房源没多少了，现在也没有优惠活动了。”售楼处工作人员说。

位于城阳区的天泰城项目一直以来都比较受刚需购房者的欢迎，曾多次加推新楼房。售楼处工作人员告诉记者，“最近来看房的人很多，尤其是周末，比起去年这个时候要多出近一倍。”据了解，其项目目前均价为8800元/平方米，“最近销售量很好，3月以后的价格就不一定了。”工作人员说。

另外，市南区的锦绣华城(小区网论坛)二期项目虽然都是大户型房源，但近期销售量增加不少。“我们这个项目是尾盘，跟其他的(新盘)项目不一样，目前均价是23000元/平方米，不会再变动了。虽然都是大户型，但这个月特别受欢迎，来看房的客户很多，成交量也很好，现在剩下的房源不多了。”其工作人员说。

首次购房者占七成以上

都是哪些需求在着急出手买房？

18日上午，记者走访了岛城多家新推楼盘，发现各个地区的售楼处均有很多前来看房的市民。李沧区的中海国际社区售楼处挤满了前来看房的市民，既有首次购房的市民，也有改善性需求的客户；位于城阳区的卓越蔚蓝群岛项目也将在3月底开盘，虽然离着开盘时间还远，但售楼处同样人满为患。

“我们这次开盘主要是推小户型的楼房，当然大中户型的房源也有。今天来了30多组看房的人，看小户型和大中户型房源的都有，签约量也还行。”中海国际社区项目的销售人员说。

而据海岸华府项目的销售人员介绍，近期看房者明显增多。“上周末售楼处来了30多组客户来看房，有些出乎意料。”工作人员说，项目新推的13#和14#楼盘多以大中户型为主，前来看房的客户也多数为刚需买主。

“签约的还是以刚需的客户为主，最近的签约量也比以往多了2到3成。”海岸华府项目销售人员说。

“从我们所作的市区楼盘销售及成交统计来看，7成以上的成交量为首次购房的刚性需求。”青岛锐理数据总经理马光明说。

2月楼市为何淡季不淡

专家：调控还需改进，仅靠“堵”不是办法

楼市缘何淡季不淡？链家地产市场研究部张旭表示，经过长时间市场回暖和政策平稳期，2011年开始实行的楼市调控，虽然对于抑制投资性需求仍然有效，但供需关系并没有得到明显改善，因此随着需求的逐渐释放，供需矛盾也逐渐显露，导致限购作用逐渐递减。

张大伟认为，房企目前处于积极的扩张期，融资、拿地热情高涨，拿地频次明显加快，在土地溢价已经上涨的情况下，开发商对利润的要求可能更高，楼市以价换量结束。

对于一线城市房价上涨，链家地产市场研究部分析认为，这是由于一线城市本身需求量大，在阶段性需求被抑制后，需求释放的也更多，而相应的供需矛盾也较二三线突出，因此价格上涨反应较其他城市更快。

对于二手房市场的波动，住房城乡建设部政策研究中心秦虹认为，楼市调控新政策出台后二手房市场会出现明显波动，特别是二手房交易规模较大的一线城市和部分二线城市。她说：“政策刚出台时，大家因为恐慌，争相交易，导致交易量上升，随着政策落实，可能会出现观望，成交量下降。但短期看，成交量的变动将大于价格的变化。”

张大伟表示，房价的过快上涨，凸显了调控的必要性。2013年政府工作报告提出“坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制”，无疑释放出继续加强房地产市场调控的信号。

据住房城乡建设部副部长齐骥在今年两会上透露，地方楼市调控细则将在3月底前陆续出台。

链家地产市场研究部张旭说：“目前最为关键的是，应提高保障房的建设和相应制度的完善，加速双轨制的运行。缓解一手和二手房市场的大量需求。同时，制定长效的调控机制，促进供给，盘活存量房市场。”

“当然，调控政策还有进一步细化和改进的空间。”秦虹表示，“总的来讲，仅靠"堵"不是长久办法，整体设计、系统改革、疏堵结合才能解决涉及面广、复杂程度高的房地产市场问题。”据新华社

大中城市房价全面大幅上涨

调控效果待政策持续发酵

统计局的数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市只有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，涨幅为3.1%；与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。2月份，同比价格上涨的城市中，涨幅为8.2%。

对比1月份的数据，无论是环比还是同比，2月份新建商品住宅房价上涨的城市都出现大幅的增加。其中房价环比上涨的城市数量增加了13个，同比上涨的城市数量增加了9个。与此同时，来自链家地产市场研究部的数据也显示，2月，70个大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为101.08，比上个月增加0.51个百分点，连续9个月环比上涨；平均价格同比指数为101.86，比上个月增加1.18个百分点。

从数据不难看出，与1月份房价有涨有跌的结构性上涨不同，2月份主要城市的房价出现了普遍上涨的态势。其中，以北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）为代表的一线城市房价的环比涨幅再次扩大，分别为2.4%、1.9%、3.1%、2.2%，除深圳的环比涨幅未发生变化之外，北京、上海、广州的房价涨幅均再次扩大，其中广州的房价涨幅扩大了1.1个百分点，3.1%的涨幅也创下了70个大中城市价格环比的涨幅。

一线城市涨幅远超二线

“2月份各主要城市房价全面上涨的现实再次凸显了调控进一步加力的必要性！”北京中原（房源、代理、租房）市场研究部总监张大伟表示。

虽然受到春节影响，但2013年的2月份，主要楼市依然延续1月份淡季不淡的表现。中原地产（房源、代理、租房）监测的30个主要城市成交量1169万平方米，相比2012年的春节所在的1月份依然上涨1倍有余。整体市场在2月份呈现明显的一、二线城市量价齐涨的现象。

特别值得注意的是，2月份一线城市上涨幅度明显超过平均水平。京、沪、广、深四大城市的房价上涨幅度远远超过其他二、三线城市。

“在一线城市明显出现了购房者恐慌，新建住宅、二手房住宅的量价均明显上涨。”在分析原因时，张大伟表示，目前一线城市房地产信贷政策相对宽松；同时，土地供应的稀缺和部分土地的溢价上涨提高了在售项目的价格上涨预期；再加上限购政策执行近2年后，积压的需求加速释放，特别是在“国五条”出台之前，许多购房者对房价的预期转向，出现了恐慌性入市的情况。主要城市房地产成交长期保持高位，房价持续攀升长期保持高位，这些使得房企融资、拿地的热情不断高涨。“房企目前处于积极的扩张期，拿地频次明显加快，在土地市场多有举措。在土地溢价已经上涨的情况下，开发商对利润的要求可能更高，楼市以价换量已经结束。”张大伟说。

政策扭转预期，市场将降温

2月份的房价引人关注，2月份的调控更加会对市场产生重要影响。在2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作之后，3月初，包括二手房转让所得税等政策细则再度出手，一连串的调控措施引发了市场的震动，也开始扭转市场预期。

“国五条”提出的限购范围扩大、执行从紧；二手房转让征收20%所得税；部分城市提高二套房的首付比例和利率，这三条政策必将在短期内抑制房地产市场的需求，从而起到降温楼市的作用，房价上升的趋势也将得到抑制。张大伟认为，房企开发和拿地的热情也将减弱，虽然短期内不会有大幅的价格下调，但部分标杆房企或将率先采用以价换量的措施以提升市场份额。

业内人士表示，最近出台的房地产调控细则措辞严厉、新意颇多，超出了绝大部分人的预期，所以其对今年市场影响，也会超出很多人的预期。

“整体而言，市场肯定会降温，每轮重大新政出台后，皆如此。受到影响的是住宅成交量，由于地方出细则还有一个过程，3月交易量基本不受影响，但从4月份开始，成交量会受到一定程度的抑制，估计会持续到三季度。”业内人士表示，价格变化滞后于成交量，二季度房价仍会小涨，但涨幅会有所回落，而下半年个别月份可能就会出现环比下跌。另外，由于限购升级、房贷紧缩等政策，主要针对房价上涨过快的城市，预计今年一、二线城市降温幅度，将会超过三、四线城市。据新华社

调控重拳之下青岛楼市咋走

调控细则出台或化解恐慌需求

一方面是持续上涨的房价指数，一方面是售楼处陡增的人流，一方面是开发商发布的涨价信息，岛城楼市果真将从此一发不可收拾？房价果真将如大众猜测的那样难以抑制？3月18日下午，针对即将出台的地方版实施细则，记者采访了多位地产界人士，对岛城楼市的走向进行了预测。

下月或迎市场成交低谷

据业内人士分析，3月份的岛城楼市将会“一直热闹“，但这种因为对政策的担忧带来的成交量具有不可延续性。科威国际不动产的孙杰认为，国五条出台以来，一度出现日成交量逼近千套的情况，因为多数购房者和售房者都想在新政细节敲定前把房子买下或把房子卖掉，以节省20%的税费成本；再加上不少改善性需求担心二套房首付比例和利率提高，刚性需求和改善性需求着急入市，导致成交量走高。

“等到4月份时，新房和二手房的成交量预计就会下降了，因为多数想买房的在3月份就出手了，需求被透支，必然不可持续。”孙杰说。

购房者着急出手，未来的市场会如何？“未来两个月的新房价格会"稳中有升"，即使销量下降，开发商也不会降价销售。”孙杰说，但反过来说，房价也不会大幅上升，因为"新国五条"的调控作用不可小觑。

“现在我们这的客户分为三种：一种是已经观望许久但还没有出手买房的客户，他们很着急，想在新政落实前买好房子；第二种是已经签了合同但还没过户的客户，他们也非常着急，每天催着房子过户；再一种是本来也不着急买房，一直在观望的客户，如今继续观望。”青岛链家宝业房地产经纪有限公司经理殷天逸说。

多位业内人士分析，目前楼市的交易高峰是不可持续的。“等"国五条"正式实施，各地细则出台，市场将回归理性。”陈耀华说，现在抢搭末班车的，是许多之前已经交易签约但尚未办理过户的市民。

房地产市场调控将成常态

市民对楼市的恐慌，自3月1日开始从来没有停止。关注的焦点，主要围绕在“新国五条”细则中按房产差价20%征收个税等调控政策。

“但这一政策，在出台之初，导致突击买房恐慌，也遭到了强烈的民意反弹。”青岛世联怡高总经理陈耀华说，受此影响，财政部、住建部和国税总局已经联手制定差别化的征税方案，并提交至国务院。“预计岛城地方版的实施细则会在今年的3月底出台。”陈耀华说。

“尽管地方版细则仍在酝酿当中，但确定的是，房地产市场的调控将成为常态，限购政策也会持续。”楼市分析人士张百忍说，从目前的市场来看，这次“新国五条”的本意是遏制房价上涨，但市场上却出现市民恐慌购房、房价上涨的结果，这说明本轮调控政策恰恰起到了相反的作用。

“中央对房地产调控的目标是既要防止泡沫，又不能导致房价出现大幅下滑，导致房地产市场衰退。”张百忍说，预计地方版细则出台后，这波弥漫市场的购房恐慌会消退。而住房和城乡建设部部长姜伟新也在3月11日表示，“新国五条”在试行一段时间后，不仅不会放松，也许还会更加严格，更不会如外界猜测般在试行一段时间后退出。

两类需求仍享宽松政策

多位专家分析认为，与此前岛城施行的调控政策一样，国五条仍延续着靠打压市场需求来控制房价的思路。“这也是国五条受到质疑的主要原因。”地产经理人龙江说，限购可以在短期内冰封市场，靠打压需求来稳定市场，但长期限购就会导致房地产企业无法回笼资金，没办法腾挪资金扩大开发，导致供应短缺，就不可避免地导致房价暴涨。

青岛世联怡高总经理陈耀华认为，国五条中既没提“遏制房价过快上涨”，也没提“房价合理回归”。“这说明政策的目标是保持市场基本平稳，地方版的细则也会本着这个原则来制定。”陈耀华说。这一观点，也得到不少开发企业负责人的认可。

记者从相关部门了解到，目前地方版细则的内容尚不能公示，正在酝酿当中。“国五条中有待岛城落实细化的政策主要包括地方房价控制目标、限购限贷政策升级以及税收细则的解释。”陈耀华说，其中岛城的限购区域将会覆盖到全市，必然会对市场产生影响。

“新政中争议的"20%个税"也亟待细化，满5年且惟一自住房产出售免征个税，也可能会根据住房的售价、面积和购买年限等因素来区别划定征税比例。”科威国际不动产的孙杰说，刚需、改善性需求仍将获得相对宽松的政策空间。文/记者王爱科实习生张开翼图/孙传浩(署名除外)