业内剖析房产税改革试点 对青岛楼市影响有限

半岛都市报  2013-02-22 11:14

[摘要] 刚举行的国务院常务会议确定，今年将扩大个人住房房产税改革试点范围。21日，记者邀业内人士以上海、重庆两个开征房产税的城市为样本，剖析房产税试点可能对岛城市民带来的影响。业内人士分析认为，房产税开征难以起到调节刚需的作用，对楼市的影响非常有限。

2013年2月22日报道 刚举行的国务院常务会议确定，今年将扩大个人住房房产税改革试点范围。21日，记者邀业内人士以上海、重庆两个开征房产税的城市为样本，剖析房产税试点可能对岛城市民带来的影响。业内人士分析认为，房产税开征难以起到调节刚需的作用，对楼市的影响非常有限。

俩版本征收对象各异

“目前青岛是否将入围试点城市还没最终确定，但房产税征收早已在上海、重庆试点执行，可以参照这两个城市为样本，来算算对市民的影响。”21日，楼市分析人士张百忍说，从2011年开始，房产税开始在上海、重庆试点。

上海房产税征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

重庆市征税对象包括重庆市主城九区新购及原有的独栋别墅、新购高档住房以及普通住房(无户籍、无工作、无企业人员新购的第二套及以上)，其中独栋别墅小于180平方米的可以免征，征税税率视成交均价的差异，在0.5%到1.2%之间。

年缴税四千“很正常”

依据这两个样本城市的征税规则，房产税开征后市民应该缴纳的数额是可以简单算出的。其中上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。以一个3口之家的居民家庭为例，假定该家庭原先有105平方米存量房，现新购123平米，住房单价按照21500元来计算。该居民家庭应该缴纳的房产税为4334.4元(105平米+123平米-180平米=48平米，48平米×21500元/平米×70%×0.6%=4334.4元)。

而以重庆为例，假定一户家庭拥有套存量独栋商品住宅建筑面积为400平方米，交易单价为16000元/平方米，那么该家庭年纳税额为35200元((400平方米-180平方米)×16000元/平方米×1%=35200元)。假设该家庭在征税期新购了一套符合扣除免税面积的应税住房，房子建筑面积为180平方米，交易单价为10000元/平方米，那么该家庭纳税额为4000元((180平方米-100平方米)×10000元/平方米×0.5%=4000元)。

沪渝为其他城市提供参考

据悉，去年一年，上海市税务部门已对20.8万套住房完成了房产税的征免认定，其中应税住房约3.7万套，约占已认定住房总数的17.8%。加上2011年认定的近2万套应税住房，两年来上海市共有5万套个人住房需要缴纳房产税。去年上海房产税24.6亿元，完成预算的109.3%。而重庆市并没有披露去年的房产税征收情况，但2011年重庆征收房产税涉及9400余套住宅，总计近1亿元，相对于重庆市去年2900亿的财政收入，房产税的增量几可忽略。“可以看出，房产税开征范围起不到调节刚需的目的，以这两个城市而论，房产税对整个房地产市场的影响非常有限。”科威国际不动产总经理孙杰说。

岛城税务部门一位专家在采访中提到，房产税开征是迟早的事，但征收模式方面，重庆和上海两个城市已经先行试点，为今后其他城市推出试点提供了不同的参考模式。

重庆版

方案侧重高档住宅

根据重庆市此前公布的方案，在征税对象、税率、计税依据等方面，均作了具体规定。

三类住房纳入首批征收对象。一是个人拥有的独栋商品住宅；二是个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房；三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。之后，未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

征税税率为两类执行，税率为0.5%，为1.2%。一是对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。二是对重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。

但从2013年开始，重庆房产税方案继续侧重高档住宅，应税价格起点从2012年的每平米12152元提高至每平米12779元，约是重庆主城9区2012年新建商品住房成交建筑面积均价6389元/平方米的两倍。

计税依据为该房产的交易价。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。另外，对属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。

免税面积方面，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，买首套独栋商品住宅和高档住房有抵扣。扣除免税面积是以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

税款按年计征，不足一年的按月计算。纳税义务发生时间为取得住房的次月。

上海版

只针对新购买住房

上海市房产税的征收只面向新购住房，自办法施行之日起，上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

上海试点实行差别化的比例税率，适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。

2013年开始，上海房产税适用税率新标准，以房屋单价27740元/平方米为分界，超过27740元/平方米的按0.6%征收房产税；若低于或等于的按0.4%的税率征收。受新建商品住宅平均销售价格联动的影响，2013年的税率分界线比2012年的26896元/平方米略高。

计税依据，为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

上海市户籍家庭享有人均60平方米的房产税减免政策。合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

居民家庭如此界定：包括夫妻双方及其未成年子女。若居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积。

房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。记者王爱科

声音

征税影响更多在心理层面

“重庆和上海基本都是对新购住房征税，并没涉及存量房市场，征税额及范围并没有大到调节刚需的目的，对整个市场的影响也非常有限。”北京中原地产市场总监张大伟表示，从目前看，房产税的影响更多体现在心理层面。

中国法学会财税法学研究会会长刘剑文也表示，重庆房产税只是对增量房和部分存量房征税，而上海只针对增量房征税。由于征收范围较窄，必然导致征收税金有限，这部分资金还远不足以成为地方政府财政收入的主要来源，未来还需要对房产税的征收范围和征收方式进行调整。据《北京晚报》

对房价的影响应着眼于长期

房产税的概念出现在中央层面的文件中是在2003年，距今已十年，当时还被称物业税。随后，房产税一词逐步取代物业税，并从最初的“研究开征”逐步走向“试点开征”。磨剑十年可见改革之难。

从官方不断传递出的信息可以看出，房产税改革总体目标正在愈加清晰，即逐步向推开。

北京大学城市与环境学院教授满燕云说，下一批试点的选择应该是具有典型性，且是前期做了较多技术准备的，这更有利于总结试点意义，但具体哪些城市能够纳入，还要由中央和地方政府的共同意愿来决定。

房产税在楼市调控中扮演什么角色？这在业内已逐渐形成一定共识，那就是不可或缺，更偏重于楼市的长效机制建设。正如搜房网总裁、中房指数系统董事长莫天全所说，房产税对房地产、对房价的影响，短期内不会看出来，应着眼于长期。

值得注意的是，我国房产税改革目前已被放置在房地产税制整体改革框架中考虑。房产税推开应该是建立在理清整个房地产税制的基础上。据新华社

“国五条”或为心理预期降温

从2012年四季度以来，我国房地产市场持续回暖，今年年初依然势头不减。根据统计数据，春节期间，国内重点监测的27个主要城市同比去年春节期间成交量普遍上涨，楼市成交面积同比上涨的城市达到21个，其中14个城市成交面积同比涨幅超过一倍。中原地产市场研究部总监张大伟表示，目前市场的涨幅更多体现在一线城市的二手房市场中。

在楼市上涨预期愈演愈烈之际，国务院常务会议于20日出台五项调控政策措施，明确了坚持调控政策不动摇、力度不放松，为稳定市场价格释放强烈信号，被业界认为是扭转市场预期的及时举措，将为近来“涨”势汹汹的楼市降温。

“"国五条"的出台对购房者、市场的心理影响较大。”中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，尤其是制定并公布年度新建商品住房价格控制目标在2013年的再次提出，对市场影响会比较大，特别是一、二线城市，很可能会陆续出台地方性配合政策。

张大伟预计，“两会”后可能会出台力度更大的可执行性政策。