当潮水退去，裸泳者再也无处遁形。国家2010年出台的国际旅游岛建设发展意见吸引了大批开发商前往海南拿地建房，而两年之后，泡沫破灭，开发商偷工减料、压缩配套、延期交房、拖欠工程款和工资，甚至老板“跑路”等现象层出不穷。
在海口西海岸的“海长流”正在促销。该楼盘一期住宅项目以7068元起价，均价不到9000元，远远低于该区域1.5万的主流价格。海蓝沙幼、椰林树影的海南，正在成为开发商的噩梦。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6折价格“跳水”：海口的“西海瑞园”2012年初价格就降到了7499元/平米，高层价格稍高，也只有9000元左右，远远低于2011年1.3万元/平米的底价。
开发商争相离场，是理智，更是无奈。楼市萧条的背后，是海南楼市可供10年消化的可怕供应量，以及海南旅游业丛生的积弊。
楼还可以卖10年
2011年二月份，海南省政府发布“琼版国八条”，随后，海口和三亚相继出台限购政策。在楼市整体低迷的大环境下，海南也未能幸免，房地产市场从此一蹶不振。
根据某房产旗下克尔瑞咨询的统计数据，截至2012年11月，库存量的三亚仍需要2年消化，海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。
实际上，让开发商更感压力巨大的是潜在供应量。海南克尔瑞在2012年5月份派出一百多人把海南18个市县都跑了一圈，并结合官方数据调研显示，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。
根据官方统计数据，2011年海南一年去化量是880万平方米。以此计算，目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。
国内某大型上市房企海南公司经理接受《财经日报》记者采访时表示，由于巨大的供应量和结构分化，海南未来将无法摆脱价格战。该经理坦言，“我们在三亚的一个项目基本是成本价，但与往年相比仍销售缓慢，如果继续下调价格则会陷入亏损。”
与开发商同样陷入纠结的是，如此大起大落的房价，同样刺痛购房者的神经，让部分购房者无所适从。根据海南克尔瑞统计，海南2012年全年的商品房成交均价约为每平方米10238元，在大部分购房者看来依然偏高。
尚未完工的烂尾楼
“出来混，迟早要还的”
陈鸿昌（化名）的境遇颇能代表一些小开发商的共同遭遇。2010年初，陈鸿昌从湖南转战海南，以每亩十几万的价格收购了位于海口西海岸一个老工业区内的150亩地块。这是一块工业用地，陈鸿昌收购后以每亩20多万元的价格补交的地价差，将这幅地块变更为住宅用地。
本来打算自己开发，但有开发商竟然想高价收购这幅地块。陈鸿昌随之将这块以每亩180万元的价格出售给对方，转手获利2个多亿。
这让陈鸿昌感到像做梦一样，“我决定不做开发，只做土地买卖，这样赚钱更快”。陈鸿昌随后通过入股、直接收购等方式，在海口、文昌、琼海收购了五幅地块，面积从几十亩到600多亩不等，都是工业用地。
这也是很多中小开发商在海南炒地的常用手法：低价收购工业用地，然后通过片区规划调整和土地性质变更，再寻找买家高价出售。
但随着国家房地产调控政策的持续打压，海南楼市随之在2011年开始急转直下，一度陷入冰冻状态，这让陈鸿昌措手不及。
陈鸿昌说，一方面是政府对炒卖土地行为的打击力度不断加大，申请调整规划和改变土地性质越来越难，另一方面是市场逆转导致没人愿意接手。而这两个环节对炒地来说，缺一不可，“尤其是很难找到敢接盘的人”。
“出来混，迟早要还的。”陈鸿昌略带一丝自嘲，他说自己公司的资金链已经难以支撑，2010年赚的利润又全部砸了进去。
短板凸显
如果说价格是表象，供应量过大只是阶段性问题，积淀已久的是海南旅游地产长期存在的问题。
某(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，海南能够让游客留下深刻印象的，有独特性、趣味性和文化内涵的旅游房地产产品并不多。对购房者影响亦最直接的是，项目配套不成熟。“许多项目的配套只有酒店和高尔夫球场，不符合休闲度假的需要。”丁祖昱说。
以雅居乐开发的陵水清水湾为例。这个占地1.5万亩的超大型楼盘，去年公布的销量是85亿元，在目前空置率高达80%的情况下，暂未有计划开设学校和医院。有当地业内人士向本报记者反映，在陵水交通多有不便。清水湾要排队许久才能打到车，银行也是刚刚开业。开发商承诺开业的酒店也一再推迟。“南派开发商太过务实，对配套的投入较为吝啬。”他说。据其观察，一些北派开发商投入要更舍得一些，如中信泰富等，在神州半岛(距万宁市万城镇约28公里)的项目，开发之初就已建成了两家五星级酒店。
海南有着丰富的历史文化资源。但丁祖昱指出，海南距离真正的国际旅游岛尚有距离，仍需假以时日。商品房供过于求将持续一段时间，但丁祖昱认为，今日不同20年前之处在于，开发商资金更加雄厚，普遍拿地成本较低，不会出现资金链断裂问题。市况不好，开发商亦会放缓建设进度。
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