[摘要] 受持续调控挤压，开发商在一二线城市拿地兴趣大减，并希望在三四线城市觅得商机。这直接导致了部分县城的房价上涨迅速。在山东东部的一些县级市，房价水平已堪比二线城市，比如，在青岛周边的即墨、胶州，万元房已不新鲜。
受持续调控挤压，开发商在一二线城市拿地兴趣大减，并希望在三四线城市觅得商机。这直接导致了部分县城的房价上涨迅速。在山东东部的一些县级市，房价水平已堪比二线城市，比如，在青岛周边的即墨、胶州，万元房已不新鲜。
县城为何高房价?其火爆楼市背后的推动力是什么?本刊记者就此进行了调查。
小县“房奴”
12月24日，平阴的毛仲新收废品时路过一家医院，他的手已经痛了好几天，却一直没有去医院检查。“算了，还是不看病，进了医院不知道要花多少钱。”自从买房后，毛仲新每天都这样精打细算。
今年61岁的毛仲新老家在平阴县安城镇一个偏僻小村，他进县城已经10年了，以回收废品为生。没用几年，他就攒了5万多元。毛仲新说。那时平阴房价还比较低，六七万元就能在县城安个家。老乡建议他买房，但他认为，“只要手里有钱，房子随时都可以买。”
几年过去，儿子大了，也进了城，毛仲新开始考虑在城里安家。
回头看一路飞涨的楼市，毛仲新发现自己以前的判断失误了，房子并不是随时都可以买的。他开始有点着急了，想买价格较低的小产权房，但怕以后不好出售而放弃。他看中的房子总价又太高，想等攒够了钱再买，可等攒够了，却发现房价又涨了一大截。
不能再等了，2009年底，毛仲新向亲戚借了8万元，加上一家人辛苦攒下的30万元，出手买了一个总价38万的二手房。“房子是顶楼，六层，有点高，但价格比周边的房子便宜一点。”毛仲新说。
交完钱，毛仲新没有买房的喜悦，他只觉得心里一下空了。和大多数农民一样，已经习惯手里捏有钱的日子，那样他觉得有安全感。现在毛仲新每天想着都是怎么还那8万元，为了还钱，他起早贪黑收废品，同时尽量减少生活开支，吃一顿猪肉他都觉得奢侈。同时还要提防不生病，生病了也舍不得花钱去看。
没有谁能看清房价上涨的，毛仲新告诉记者，两年前，平阴县一位公职人员还在为2000多元/平方米的房价是否过高而拿捏不定，如今，该地的房屋均价已上升到5000多元。
平阴县地处济南市西南，2010年城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别只有13400元和7300元，房价却一路“高歌猛进”。县城房价的飞涨并非只发生在平阴，从东部沿海到西部平原，许多县城的房价已让民众难以承受。在山东东部的莱州，2008年房价尚在2300元/平方米上下，2009年就上涨到了4500元左右，2010年则飞快地跃升至5000元。
另外，许多经济发展并不出众的县城房价也出现了快速上涨。如在临沭县的“沭中名苑”楼盘已接近4000元/平方米，在梁山县最贵的楼盘已超过4000元/平方米，都比去年同期有大幅度的上涨。
尽管山东各县的二手楼房、现楼新盘虽然仍未露疲态，但鲁中一县城的房产中介商承认，在4000多元/平方米的均价面前，以往作为主要高端购房者的公务员、教师、医生等群体，已经不再那么从容。
如今，在高昂的房价面前，部分居民对于房价走势的“话语权”已基本丧失，想购房的居民不得不承受明显超出其实际购买力的房价：尽管县城的房价水平仍难与一二线城市“一较高下”，但县城居民的收入水平离大城市居民可支配收入仍有明显差距。即便在经济百强县中山东排名的龙口市，2010年，其城镇居民人均可支配收入22755元，同年济南市城市居民人均可支配收入为25321元，相差2500多元。
即墨温泉造城样板
与其他县市相比，即墨房价堪比一线城市。
记者在即墨汽车东站一下车，其地已算市区最东侧“偏僻路段”了，迎面就看到一个颇有规模的在建高层楼盘，绿网子上挂着“信特·景苑广场”的大红条幅。再一抬头，一个高高的户外广告“一山一墅”指向东方。
记者到售楼处一问，信特·景苑广场本月中旬即将开盘，售楼员估计均价6000元以上;而沿鹤山路向西乘车四五站地，一个17万平米的楼盘万科·四季花城即将售完，89平米精装修要价64万-67万，售楼员称其2008年10月刚开盘时毛坯房不过3200元/平米。再向东寻到鲁商开发的别墅项目“一山一墅”问问，独栋单价过万，双拼8000元有余。
东边是鲁商、万科，西城有海信、即发，中心商贸区有宝龙，即墨市内可谓大盘云集，“城市新地标”、“重点工程”字样和各个楼盘名字在路边围挡上频频出现。单价较高的楼盘是位于嵩山二路的御园银海十号，号称，紧邻二十八中与德馨小学，毛坯房每平米8500元，带装修的上万。海信马山新城(小区网论坛)四期房源面积88平方米，总价92万元;宝龙城市广场也有住宅，容积率高，5500元/平米。
“即墨最贵的房子在鳌山卫和温泉镇。”当地人说。记者到现场一看，在一处山脚下的“鳌山名苑”，多层8700元起价，一置业顾问告诉记者：“2009年底刚开盘时5800元。我镇规划为旅游休闲度假区，加上山大、中科院海洋研究所、‘蛟龙’深潜基地的入驻，对房价拉动很大。”
2011年，港中旅、长基、中建、鲁信、中环等房产大鳄的进驻，将别墅区域范围扩大到鳌山卫、田横等镇。这些高端的低密度的住宅项目，使得即墨温泉板块已经成为青岛市供量、板块最活跃的高端区域。
离鳌山卫10公里左右的温泉镇，则会聚了六七个别墅项目。其中芭东小镇独栋单价超2万元，海信温泉王朝的联排别墅也单价过万。记者注意到，每个别墅项目都占地不小，但除了保安、保洁人员，鲜有人影。其中一处号称“入住率”的，置业顾问称，一期售出150套，50多户入住，“客户90%来自青岛，只是周六、日来住住，只有2户常住。”
根据青岛市房地产交易中心的数据，今年以来即墨新建住宅成交量位列各区市位。而近年来万科、海信、海尔、鲁商、宝龙等大企业纷纷入驻，也让当地人担心房价会走向何方。“大开发商有实力、有成熟的产品和理念，往往有底气突破当地的房价天花板。”一位业内人士告诉记者。
“三线楼市”攀升路线图
县城房价的攀升与房地产市场的三个发展阶段紧密相连：先是县城居民买，房价每平方米只有几百元;接着是县城周围乡镇的教师、公务员们进城买房，房价涨至1000多元;再后来，是在外打工的农民工们开始涌入，此时房价飙升，有人称，一日一变。
我省县城真正意义上的房地产开发始于上世纪90年代，虽然开发企业屈指可数，且从资金投入、建成面积、成交量等方面相较现在微乎其微，但它向居民输送了购房置业的思想观念。当时即便在经济发达的荣成，住宅价格也只有600多元/平方米。到本世纪初，政府开始鼓励旧城拆迁，改造商品房，县城出现房产开发热潮。这一时期，县城内的商品房累计销售突破千套，县城开始逐步向周边扩展。此时，县城居民的抢购热潮过去，乡镇干部、教师开始大批进城购买住房，房价上涨到每平方米1000元左右。从2005年开始，越来越多的房地产商进驻县城。有关楼盘的电视广告、路灯广告、大型户外广告牌开始铺天盖地席卷县城。从这一年开始，越来越多的外出务工人员加入了购房大军。
从对各县的采访看，房价的上涨基本上与经济发展速度挂钩。近年来，我省县域经济快速发展，经济总量、财政在几年内实现了较大增长。原居民改善居住条件要求强烈。
土地供应趋紧
为了保住耕地“红线”，近几年我省实行了较为严厉的耕地“占补平衡”政策。采访中，部分县分管国土资源的副县长感到很为难。从长远看，占与补很难达到平衡，土地供应趋紧导致房价上涨。
此外，地方政府为了节约用地，提高建筑容积率，提升城市形象，鼓励开发商建设小高层、高层住宅，有些地方甚至于硬性规定必须建设小高层、高层住宅。这些房地产项目一推向市场，房价便像坐了火箭般跳跃性上涨。
房价走高的另一个原因是高价位营销策略。采访中，鲁中一住建局的办公室主任指着远处一楼盘称，这是全县最贵的房子，超出当地一般楼盘1700元/平方米，以满足县城中高端客户的需求。对此，一些地方政府乐见其成。这位办公室主任分析称，房地产业已成为一些县市重要的税源。如果再加上建筑业，二者所占全县税收总额的比例可达30%以上。
对于县城高房价的影响，不少县市的城建部门讳莫如深，但仍有不少人对此表示了深深的忧虑。省社科院研究员王新志说，“县城需要的不仅仅是漂亮的城市建设，更需要的是人气的聚集，只有人气起来才能保证县城真正的繁荣。但目前的房价在某种程度上阻断了很多农民的进城之路，在高房价面前他们只能望而止步。”
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