2013楼市预测 楼市6大板块密谋涨价

房天下综合整理  2012-12-21 11:21

[摘要] 2013年，番禺大学城板块一手住宅的新增供应量仍集中在现有的楼盘中，产品变化不大，价格保持稳中趋涨的可能性较大。

都说楼价下不来

于2012年，知名地产专家谢逸枫说，最牛、最热的楼市关键词，“楼价”依然排位。

对于2013年，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说，楼价发展趋势已经没有任何悬念，2013年仍将是一个“涨价年”。广州一手住宅均价将有望上涨15%以上，明年年初将突破1.5万元/平方米，快速迈向“2万元时代”。

时间不同，热点不变。2012年“楼价”最热；2013年，“楼价”同样是热议的话题。还有不同的是，展望2012年楼价时，商家、专家悲观为主，购房者观望心态明显；展望2013年楼价时，商家、专家乐观为主，购房者“恐慌”心态再现。广州所有热门板块操盘手对明年板块楼价的判断，“维持稳定”的看法已算是“悲观”的少数，绝大多数都充满“看涨”的乐观。一年时间，买方市场与卖方市场逆转。

今年前11个月，广州十区新建商品住宅网上签约均价为13859元/平方米，同比仅上升3.4%。最后一个月数据的好坏，已无碍大局。经历过楼价同比上升近四成的惊心动魄，3.4%的升幅不会让人皱眉，但对于曾期望2012年楼价会下跌的准买家来说，难免会失望。

更让人担忧的是，楼市风景，不仅仅是广州独好。2012年，北京、上海、深圳、南京、成都等一二线城市楼市全面飘红。今年，销售过千亿元将不再是万科专利，至少再有两三家房企将会迈进“千亿房企”行列。几年前，我们还只有全世界的工地；几年后，我们有了全世界的房企，以及第二、第三、第四大……的房企。快速膨胀、全线丰收下，房企的钱袋子再度大开，11天时间，一、二线城市竟然出现了7个“地王”。“地王”，很多时候是房企的美梦，消费者的噩梦，意味着楼价蠢蠢欲动。

2012年，广州楼价只是迈出了一小步，但在2012年年底，白云新城、南沙、萝岗已经迈出了一大步。楼价整体平稳之下，难以掩盖局部区域已被突破的危险。2012年，广州楼市糟糕开局，依然能局部突破；2013年，广州楼市很可能有良好的开局，楼价全面突破并非没有可能。华远地产董事长任志强一再说，明年3月份楼价暴涨。广州，也许会躺着中枪。

在日前举行的第三届期货投资者年会上，瑞士信贷公司董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬说，中国房地产最坏的时候已经过去。但对未在2012年之前出手的买家来说，更坏的时候也许正在到来。

番禺大学城板块楼价稳中趋涨

2013年，番禺大学城板块一手住宅的新增供应量仍集中在现有的楼盘中，产品变化不大，价格保持稳中趋涨的可能性较大。

可售货量约1500套

在番禺大学城板块内，越秀地产占了较大的份额，明年，越秀地产旗下“星汇系列”三盘仍将持续推货，总货量共约1200套。此外，大学小筑、尚轩103处于自然销售阶段，大学馨园已经清尾货，六盘可售总货量约有1500套。

项目定位高端

尽管货量不多，但产品定位较高，消化速度仍不会太快。从产品结构上，明年的新品仍以大户型为主，星汇文瀚、星汇文华、大学小筑、尚轩103、大学馨园的主流产品都是140-200多平方米的大平层。星汇文宇的单位面积相对小些，产品包括80-144平方米的两房至五房，主力户型为110平方米的紧凑型三房及140平方米的舒适型三房。从整体上看，大学城板块的置业门槛并不低。

大户型是主力产品

售价仍有上涨压力

大学城的楼盘普遍定位较高，目前售价多集中在2.2万-3万元/平方米之间，大学小筑部分单位的签约价已超过3.3万元/平方米。预期该板块的楼价稳中趋涨，主要基于其可数的供应量。随着可售货量逐渐减少以及后期产品景观更好，售价将会缓慢爬升。实际上，现在有的楼盘已在逐渐减少折扣等优惠，用商家的话说是“不着急，慢慢卖”。

越秀地产营销人士说

供应量有限，买楼要趁早

越秀地产营销人士认为，大学城板块是高端改善型需求的“集中营”，所以，只要这类客户的信心回来了，该板块的楼价自然就会随着上涨。改善型需求从2012年第三季度开始复苏，预计到明年仍将保有一定的温度，只要调控环境不变，需求会比较稳定。同时，大学城板块的住宅供应量有限，高端物业买少见少，所以买楼要趁早。

韩世同说

短期价稳，长期有上升空间

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，大学城板块货量不多，明年仍是几个楼盘在售，所以短期来看，该板块的楼价会比较稳定，较难再拔高。但如果眼光放长远些，这个板块的价格还是有上升空间的，因为大学城规划有二期，还将会推出住宅用地。

张老师说

有钱人追着来买，楼价能不涨吗？！

张老师，大学城一位年轻教师，今年5月初购买了星汇文宇一套82平方米的两房单位，成交价为1.9万多元/平方米。“运气好，抢到了1套，不过这个价格还真不便宜，我动用了家庭的力量才勉强能支付。”张老师说，如果大学城的楼盘都是中小户型产品，那恐怕还能指望楼价稳定甚至降价，但整个板块内80多平方米的产品只有几十套，几乎所有楼盘都卖大单位，有钱人追着来这里买，楼价能不涨吗？！

天河核心板块楼价涨幅难超大市

天河核心板块（珠江新城、天河北）是广州房价的区域，但并不是房价涨幅的区域。一方面，天河核心板块一手住宅的起步价已要3万元/平方米，的已超过13万元/平方米，短期内很难再有大的突破；另一方面，广州对高房价“严防死守”，限售主要针对的就是天河核心板块。因此，在大市向好的情况下，明年天河核心板块的房价仍会上涨，但涨幅很难超过全市平均水平。

今年3月份，广州楼市刚需市场启动；10月份，高端市场也开始启动。在全年成交良好的推动下，开发商当然对明年的房价有更高的期待，无论是刚性需求占主导的区域，还是高端需求占主导的天河核心板块，整体房价都将呈现上升趋势。假如尚东君御在本月发售，那么明年，天河核心板块的全新楼盘可能只有一个———位于珠江新城的尚东瀚御，新盘数量上无法与今年相比。即使是高端项目，也无法避免低开高走的销售策略。在售楼盘成为明年供应主力，房价自然会继续往上走。2012年，天河核心板块的起步价为3万元/平方米左右；2013年，该板块的起步价可能要接近4万元/平方米。假如尚东君御今年年底发售，且小面积单位卖得火爆，那么明年的天河核心板块将会是120平方米以上大单位的天下。届时，总价500万元，将会是该板块的入市门槛。

当然，起步价从3万元/平方米提升至4万元/平方米，也不能就此单纯地认为天河明年房价将会上升三成多，起步价的提升主要是兰亭荟等相对低价的产品已销售完毕。4万-10万元/平方米，依然是天河核心板块的主流成交价。

吴定金说

明年房价平稳走高

业内人士吴定金认为，看一个片区现在的房价，要看政府投入了多少钱；看未来的房价，则要看政府还会投入多少钱。在天河核心板块，政府上千亿元已经投进去了，因此目前该板块的房价很高。但现在天河核心板块已经很成熟，明年政府不会再有什么大的投入，对其前景大家都认为可以看得到。因此，该区域明年房价会平稳走高，不会出现大突破。

参与珠江新城项目开发的郑先生说

明年房价会平稳地走

珠江新城是郑先生所在公司在广州开发住宅的重点区域，三个住宅项目开发完毕，一个项目正在销售。参与了几个项目开发的郑先生，对珠江新城很有发言权。郑先生认为，明年天河核心板块房价上升的空间不会太大，一旦房价升得太快、太多，政府会出台限制措施，“明年房价会平稳地走。今年天河核心板块有些新盘在试价时也曾想叫高价，但最后推出市场的还是实实在在的价格。除个别楼盘外，绝大部分楼盘的定价都会实在。”

刘小姐说

未来可预见，涨价空间不大

在平面媒体工作的刘小姐，2009年成为利雅湾的业主。刘小姐自认为是房价涨幅“杀手”，买哪个楼盘那个楼盘的涨幅都很慢。之前购买了白云区的万科蓝山，后来买了珠江新城的利雅湾，“两个楼盘的房价涨幅都远远比不上周边的楼盘”。对此，刘小姐认为是自己买房过于理想化，过于考虑房子是否符合自己的喜好。

买房过于理想化的刘小姐，对天河核心板块未来房价的走势还很有个人见解。在刘小姐看来，天河核心板块明年的房价还会涨。一方面是心理因素，大家都觉得CBD以后还会更好，买的人还是多，会推动房价上涨；其次，像珠江新城现在还不是很方便，以后会越来越方便，也会推动房价上涨。但对于其涨幅，刘小姐并不看好，并且劝告投资者尽量不要选这个区域，“这里所有的一切都可预见，房价上升的空间不会太大，天河北会没落，珠江新城也会没落，这是无可避免的”。

荔湾核心板块楼价必将继续拉升

2013年，荔湾核心板块一手住宅供应量原本就少，且珠光御景壹号、广物龙津世家等新盘的定位都比较高端，明年该板块的均价必将会被继续拉升。

新盘定位都比较豪

近一两年，荔湾核心板块一手住宅供应量还算可以；2013年，该板块能上市的新产品却是屈指可数。从目前已知的情况来看，明年南岸路主力楼盘中信西关海还将持续推货，数百套不成问题，旁边的荔港南湾若能搞定手续上市，也能为市场增加四五百套的新货。值得关注的是，明年荔湾核心板块将有两个新盘上市，一个是珠光集团的御景壹号，一个是广物地产的龙津世家，两个新盘的定位都比较高。

珠光御景壹号，是2010年诞生的南站“地王”项目，楼面地价已达17276元/平方米，珠光集团规划将其打造成“豪宅首席标杆力作”，预计明年一季度推出，一期产品不足200套，全部是300-500平方米的板式大宅，带超豪带装修约交楼。位于龙津路上的龙津世家，产品面积从50-144平方米不等，采用两梯两户、“N+1”设计，定位同样较高，不过估计入市时间会在明年下半年。

区域均价将被拉高

荔湾核心板块的楼价一直都不低，主流售价在2万-3万元/平方米之间。2013年，该板块的楼价还有上涨压力。

新增供应量不大，依然是该板块楼价稳中有升的重要支撑。虽然中信西关海、珠光御景壹号的体量都比较大，但货量也是分批推出，不会形成集中批量上市潮，在售产品均价稳步微升。比如10月份，中信西关海的售价为1.88万元/平方米，近期即将推售的全新一栋的售价已涨至1.98万元/平方米。同时，随着高定位新盘的上市，荔湾区整体均价也将会被拉升。业内人士预计，“地王”项目珠光御景壹号的售价可能达5万元/平方米，若真能卖到这个价，将会成为荔湾区洋房的价，其成交势必拉动荔湾区整体均价呈现结构性上涨。

江景盘营销负责人说

供应不多需求有保证，楼价有上涨空间

某大型江景项目的营销负责人认为，老城区的楼价因供应和区域优势的支撑而会保持坚挺，几个定位高端的改善型楼盘都卖得不错，可见市场的改善型需求还是存在。市场供应量不大而需求量有保证，楼价自然就有上涨的空间。就个盘来说，在调控未有大改变的前提下，明年高端盘的价格相信会维稳。

韩世同说

荔湾区楼价怎么也应该比海珠区高吧？！

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，白鹅潭经济圈的规划以及旧城改造项目的推进，都将为荔湾区房地产发展带来利好。现在旧城改造工程已在顺利推进，荔湾区整体环境会更好，居住价值会提高。而且荔湾区的楼价本来就偏低，这里教育、医疗、生活等各项配套都很完善，楼价怎么也应该比海珠区高一点吧？！

章姨说

再涨价可能性不大，顶多再涨一点点吧

章姨，雅居乐荔尚国际的业主，在万科金色康苑还有一套物业。“万科金色康苑2007年年底开盘时没有买到，3天后有人退订，我赶紧下了5万元定金，最终成交价是1.4万多元/平方米，真系抄到底了。现在中介话有人想2.6万元/平方米买我层楼，我不舍得卖。”章姨说，现在荔湾区每个楼盘的价格都不低，且很多都是单体楼，环境不是很好，想再涨价的可能性不大，“顶多涨一点点吧”。

越秀板块楼价肯定下不来

2013年，越秀板块一手住宅市场仍是“僧多粥少”的局面。基本以几十套、百余套的小货量单体楼为主，售价3万元/平方米以下的楼盘几近绝迹。地块资源越来越稀缺，假如没有“大事件”干预楼市的话，越秀板块楼价可下调的空间几乎没有。

楼价稳步上扬

今年以来，越秀区一手住宅均价呈现稳步上扬的势头，从今年年初的2.6万元/平方米出头，涨至11月份的31730元/平方米，楼价涨幅约为20%。总体上，正常月份的成交量约为0.9万平方米，折射出越秀区楼市在供应量不大的常态下，楼价稳步上扬的趋势。

不可替代的地段优势以及独特的学位房资源，越秀区房价的稳定性非常明显。2013年，预计越秀区的楼价仍将会稳步攀升。

供应量在减少

今年下半年，越秀区一手住宅供应量有所放大，在五羊新城板块、东湖路板块及文德路板块，几个新盘补充入市，单是11月份，单月新增供应量就达到六七百套，成为越秀区难得的供应小高潮。明年的货量会如何？至今尚未看见有大规模楼盘的补充，总体供应只是“星星点灯”，小货量楼盘是供应主力，比如以“东山”命名的东山月府、东山京士柏，东风东路的东风广场可望有新一期产品入市。

从对市场摸底的情况来看，后续供应楼盘以大户型产品为主，定位偏高，预计价格也将会走高。

方小姐说

要买只买越秀区的房子

“非老城不居”的方小姐是老广州人，更是老城置业的铁杆粉丝。方小姐说，除非不买楼，要买只想买越秀区的房子，越秀区的学位房是，因为学位房的价格只会涨不会跌，而且不愁转手，每年都有新增的家长型买家，但房子只有那么多。

骏文雅苑黎经理说

有低过3万的笋嘢，果断出手不会错

骏文雅苑的黎经理认为，目前越秀区可售的一手新盘寥寥可数，这是街坊客都能看见的事实，所以很多人说越秀区楼盘是“皇帝女”就是这个道理，楼价向上走是肯定的。如果要在越秀区近期入市的“新丁”中挑拣房子，三四万元/平方米是主流售价，如果有低过这个价格的“笋嘢”，果断出手是不会错的。

黎文江说

想都不用想，价格肯定下不来

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为，越秀区的楼价是想都不用想，价格肯定下不来的。因为总体供应量逐年减少，但需求一直没有减弱。“从这段时间越秀区几个楼盘的销售表现就能看得出来，贵的、便宜的都卖得那么好，可见市场承接力还是很旺的。”黎文江认为，无可替代的地段优势以及学位房的教育资源，都是支撑越秀区楼价继续走高的“硬道理”。

白云新城板块楼价涨幅必定惊人

交通越来越便利

2013年，对白云新城板块来说，是一个非常特殊、豪宅频现的年份。受结构性因素的影响，白云新城板块明年的楼价可能呈现跳跃式的上涨，涨幅惊人几乎是不可避免的。

高端项目扎堆

目前，白云新城板块的“首发豪宅”中海云麓公馆的签约均价已达到3.9万元/平方米，是现阶段白云区洋房单价的点。饶是如此，市场并不意外，因为其楼面地价已接近2万元/平方米，甚至有专家认为“开发商根本不赚钱，除非后期提价”。

紧接着，与中海云麓公馆一墙之隔的保利云禧也将面市，该盘由两块地组成，一块是楼面地价超过2万元/平方米的“广州地王”，另一块是地价接近2万元/平方米的高溢价地。可以预料，该项目的售价不会比中海云麓公馆低。

万科白云新城项目明年也将会推出，地价超过1.3万元/平方米，业内人士预计，楼价至少要卖3万元/平方米以上。此外，同板块的云山锦绣家园也有望在明年推出最后一期产品，该盘目前的二手价已接近3万元/平方米，一手价不会太低。大盘岭南新世界明年将推出新一期单位（原“种猪场地王”地块），据称也将走高端路线，与在售的大众型产品有所区别。

刚需产品货少

明年，白云新城板块刚需产品的供应有限。多个在售刚需楼盘已接近销售尾声，新货供应不足，预计对整个白云新城楼价的影响有限。其中，货量一直较大的东湖映月已经开发完毕；白云尚城基本无货；云山名都也接近收尾阶段。白云新城核心板块并无刚需盘可推出，只有零星几个小型开发商的楼盘，分布在白云新城的边缘地带，比如位于黄石西路的顺景花园，明年会有一两栋新货；位于三元里大道的正升雅境，也还有一栋新货可能推出，这些小盘定位不高，货量较小，影响力有限。

楼价跳跃上涨

由于供应结构完全不同，2013年，白云新城板块的楼价不可避免将会出现跳跃式上涨。

楼价的巨变反映了市场的“质变”。目前，白云新城板块的洋房还是以刚需型产品为主，售价约为1.8万-2.3万元/平方米，单价接近4万元/平方米的只有中海云麓公馆。明年，随着高端项目增加入市，预计整个板块的均价会上涨至2.5万-3.5万元/平方米，涨幅将达到三四成。

中海云麓公馆操盘手说

明年肯定不会是现在这个价！

中海云麓公馆的操盘手认为，2013年是白云新城的“豪宅年”。与商务味道更浓的珠江新城相比，白云新城的生态宜居特点更明显。从客户构成来看，白云新城周边有不少隐形富豪，比如桂花岗、白云大道一带的批发市场，有很多私企老板；比如传统的南湖板块、白云山板块，早些年也聚居了一批非富即贵的买家，他们习惯了这里的环境，但现在这一带高素质洋房几乎是空白，正是这样，中海云麓公馆现在几乎没有竞争对手。明年几个高端项目陆续入市，这是好事，大家一起做大板块影响。可以肯定的是，明年中海云麓公馆肯定不会是现在这个价了。

黎文江说

明年楼价要冲高到3万元/平方米以上

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为，明年白云新城板块的楼价会冲高到3万元/平方米以上。黎文江认为，与珠江新城相比，选择白云新城板块居住的富豪可能更重视健康、生态的生活方式，因此，白云新城与珠江新城的竞争具有明显差异性。加上明年珠江新城开发接近尾声，而白云新城正方兴未艾、开始进入各项配套的成熟期，后来居上的可能性在增强。“接下来，新的项目陆续推出，还有土地陆续进入市场，这些都会持续推高市场热度，明年的白云新城板块值得看好。”

潘睿说

价格肯定会是今非昔比的

从事广告设计的潘睿，于2007年购买了颐和上院一套住宅，在白云新城安家已 过5年。潘睿认为，白云新城的规划起点相对其他新区来说是更高的，无论是生态、路网还是各种公建配套，规格都很高，所以这一带在成熟后，成为豪宅区很正常。“好几年前，新体育馆一带的楼价都不便宜，像云山锦绣家园、颐和上院，现在二手价都卖到3万元/平方米，明年，白云新城的利好逐渐兑现，几大豪宅项目也会出来，价格肯定会是今非昔比的。”

番禺市桥南板块明年楼价依然会涨

市桥南“地王”带动区域楼价走高

2012年，番禺市桥南板块一手住宅市场着实火了一把，在已经聚集了万科、保利、奥园、雅居乐等多家品牌房企之后，今年下半年又迎来了雅居乐和越秀地产三个大型新盘，其中，还有一个是市桥南的“地王”项目。在众多品牌项目集中发力的情况下，成交极其火爆，几个新项目多次位列番禺成交榜前列甚至榜首。

品牌房企纷纷进驻，市桥南板块前景备受看好

2013年，市桥南板块的可售货量仍有很多。数据显示，仅雅居乐锦官城就有2500多套单位未售，越秀可逸阳光、可逸江畔、星辰时代豪庭也分别有400多套余货，奥园养生广场近千套新货将陆续推出，加上时代、君华等房企明年将开售的全新项目，保守估计该板块的总货量有五六千套。由于今年刚需产品已消化大半，2013年，市桥南板块将以110平方米以上的中大户型为主，时代、君华的新盘也定位为高端住宅。

品牌房企纷纷进驻，市桥南板块前景备受看好

可以预测，明年市桥南板块的楼价还有较大的上升空间。不过，由于缺乏重大利好的推动，同时受制于市桥南与广州中心区距离较远，该板块楼盘对广州客及珠三角买家的吸引力仍然有限，预计楼价将会是平稳上涨，不会出现很大的涨幅。

越秀地产卢先生说

越秀地产卢先生认为，市桥南板块的楼价在2013年依然会涨。理由是：该板块的刚需货量已消化得差不多，即使明年还有少量刚需户型推货，但在总货量中占比少，供应结构的变化将造成价格结构性的上涨。此外，时代、君华等房企明年将在市桥打造低密度高端住宅项目，在定价上也不可能“低就”。况且，市桥南现在的楼价远没有达到南沙、萝岗那样的涨幅，“估计明年会平稳上涨”。

赵卓文说楼价以平稳为主

广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，在番禺市桥南置业的人大部分都是考虑自住，只要有人住，这里的建设和发展就有很大的空间，加上番禺华南板块、南沙区“一南一北”都旺了，市桥南板块也不可能不旺。不过，前些年该板块楼价的涨幅较大，要再往上走需要一定的时间。“因此，明年市桥南板块楼价应以平稳发展为主。”

蔡先生说

两三年后才有大涨的机会

蔡先生，市桥南某二手中介分店店长。蔡先生认为，目前市桥南的一手楼价普遍是1.2万-1.3万元/平方米，有的贵价盘卖到1.6万-1.7万元/平方米，这个价钱并不便宜，而周边交通还不完善，公交车很少，生活配套不太方便。因此，楼价大涨缺乏支撑力，明年应该还会继续维稳。等到两三年后，入住率越来越高，生活配套、交通也有所改善，或许楼价会有大涨的机会。

番禺华南板块向2万元时代大步迈进

番禺华南板块从来都是不甘寂寞的。2012年，番禺万达广场的进驻，给华南板块楼市注入了兴奋剂。时至今年年底，万博商圈及汉溪多个地块拍出，更为华南板块的未来描绘了一幅美好的蓝图。

目前，在商圈利好的带动下，华南板块的楼价节节升高，大部分一手盘的售价突破了“2万元”大关，开发商推货力度继续加强。目前来看，华南板块的新货货量依然充裕：万科欧泊起码有五六百套已拿预售证的单位未售；诺德名都3栋大户型单位将陆续推出，货量也有五六百套；时代外滩、珊瑚天峰即将推新货，各有两三百套；招商金山谷预计今年年底或明年年初推出山顶别墅，后续还将有洋房产品推出；加上雅居乐剑桥郡、华南新城、星河湾(小区网，论坛)海怡半岛、海印星玥等的可售货量以及全新楼盘远通半山国际，据保守估计，2013年上半年，华南板块的供货量应有三四千套。明年下半年，锦绣香江、信基城或有新一期产品面市。

明年产品以大户型为主，适应刚需人群的中小户型越来越少

番禺华南板块货量虽多，适宜刚需人群选择的中小户型却越来越少。除了万科欧泊、诺德名都还有部分近百平方米的单位可挑选外，华南板块其他楼盘主推的几乎全是200平方米以上的大户型，包括复式和别墅。随着今后更多商业用地推出，该板块的小户型住宅将会越来越稀缺。

万博商圈规划吸引了不少投资客

可以预测，番禺华南板块明年的楼价还会有较大的涨幅，普遍达到2万元/平方米应该不成问题。

某楼盘负责人徐先生说

明年还是看涨，涨幅多大要看政策

华南板块某楼盘负责人徐先生认为，万博商圈在逐渐形成，万达广场明年就要开业，接下来，天河城、奥园等大的综合体也将陆续建成，板块价值应该会有很大的提升。“明年还是看涨，但涨幅多大很难说，要看政策情况。”

赵卓文说

明年一年估计涨幅会超过20%

广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，番禺现在已经不是市郊概念了，在广州新城规划中它被列入了中心城区，而南沙新区规划对番禺也有利好，前景非常不错。赵卓文最看好的还是华南板块，“它正处在成熟发展期，不光是购物、休闲、娱乐越来越方便，今后伴随商圈的兴旺，还会带动很多人在那里就业、经商，经济越来越本地化，不需要跑到广州中心城区就能解决生活、工作的一系列问题，居住需求也会越来越旺。该板块楼价的上涨空间相当大，明年一年估计涨幅会超过20%，区域均价将会向‘2万元时代’迈进”。

赵先生说

楼价不可能下跌，将会继续上涨

赵先生在某美资企业任职高级客户经理，2006年在广州雅居乐花园(小区网，论坛)买了一套房，当时就是看好华南板块的发展。如今6年过去了，他依然对华南板块看涨不看跌。“主要有两个原因：1、政府并不希望房价下跌，只是要防止房价暴涨。即使近两年一直强调调控，但房价依然坚挺；2、华南板块的发展具有很好的前景，很多商业项目正在建设和规划中，商圈将会越来越成熟，这么多高端消费人群，对住房的需求很旺盛，地铁七号线即将贯通，未来交通会更加便捷。因此，明年华南板块的楼价不可能下跌，将会继续上涨，但受制于调控，我估计是稳中有升。”

南沙板块明年楼价肯定破万

在今年10月份举行的“2012广州南沙新区打造粤港澳全面合作示范区高峰论坛”上，合富辉煌集团首席市场分析师黎文江曾表示，明年南沙楼价上万元“可以”。与专家的预测呼应，与会楼盘的有关负责人对南沙楼价明年冲上万元都信心满满。

人们对南沙楼价的信心，来自南沙新区的利好，还来自南沙最近几年楼价的走势。合富辉煌集团统计数据显示，2006-2007年，南沙年均成交面积仅为8.5万平方米，年均成交均价为4253元/平方米；到了2008-2010年，南沙年均成交面积增加至38万平方米，年均成交均价上升至5362元/平方米；2011-2012年1至10月份，南沙年均成交面积升至75万平方米，年均成交均价已涨至8455元/平方米。南沙房价的上升，最近几个月更为明显，自今年5月份以来，南沙楼价连续6个月上涨，11月份摸高至9739元/平方米，12月份有望冲破万元大关。12月初，中惠璧珑湾推出一批大单位，毛坯均价已冲至1.5万元/平方米；本周末，南沙全新大盘碧桂园天玺湾将会发售，洋房单价预计在万元以上。由于货量巨大，碧桂园天玺湾对市场影响力很大，一旦旺销，万元以上将会成为南沙楼盘定价的新标尺。当然，南沙楼价的上升，不只是单纯的规划利好，还有产品素质的提升，例如碧桂园天玺湾，其带装修约就很高。

未来南沙会有更多大平层、别墅等高端产品

据合富辉煌集团不完全统计，南沙未来将有近550多万平方米的供应，若按近两年年均75万平方米的成交量计算，预计可供市场消化7.2年（未含霍氏及千山花园），九成以上供应集中在中部组团。但真正大量的供应是在2015年之后，碧桂园天玺湾等今年的在售楼盘，依然是明年南沙楼市的供应主力。

随着南沙楼市的发展，南沙的产品将会呈现两头大、中间小的格局。一是别墅、140平方米大平层等针对高端买家的产品增多；二是针对投资客的小户型产品也会增多。至于90-100平方米出头的刚需型产品将会逐渐减少。这种趋势，在明年下半年将会逐步体现。

金沙洲(社区网，论坛，商铺)板块

保守估计涨幅为10%-15%

对于金沙洲的“洲民”来说，2013年要熬出头了。明年，金沙洲板块将全面享受进入成熟期的利好，而在楼市中，这样的利好也会结结实实地“兑换”成为整个区域楼价的上涨动力。只要没有大的调控政策出台，明年金沙洲楼价的上涨，是不可避免的大概率事件。

明年，金沙洲将进入全面成熟期

利好逐步兑现

2013年，金沙洲板块将全面进入成熟期，不少社区陆续迎来收楼高峰期。

明年也将是金沙洲大发展的元年。首先，盼星星盼月亮的地铁终于要开通，两条水巴线路也已经敲定，“洲民”不用再痛苦地挤着那“华山一条路”。其次，多个商业配套也将在明年开业。此外，学校、医院等公建配套也将在明年起投入使用。2013年，“洲民”不必继续为“画大饼”而垂涎三尺了。

可见的成熟期利好，在明年的金沙洲楼市中，将会成为推动楼价上涨的动力。假如明年楼市没有大的政策变动，按照广州其他板块地铁开通前后楼价的走势，保守估计10%-15%的涨幅不可避免。

供应结构丰富

整体而言，2013年，金沙洲板块的总供应量与供应结构与今年相似。明年的供应主力仍然是现售的大盘为主，大集团的储备用地仍然丰富，时代糖果、御金沙、保利西海岸、恒大御景半岛、万科金域蓝湾、星汇金沙、中海金沙湾、金名都等盘都还有大量后续用地可供开发。

从产品来看，主要满足刚性需求，兼顾改善型需求，除了传统八九十平方米的两房、三房刚需型产品外，很多楼盘还配置了一定数量的大户型及别墅产品。今年年底，中小户型与大户型产品几乎是平分秋色，预计从明年年初开始，随着新一批中小户型产品的入市，刚需型产品所占的比例会略有提升。 

荔湾白鹅潭板块明年一定会涨价

2013年，荔湾白鹅潭板块仍将延续今年的热闹势头，在售五盘将持续推新货，预计还会有新盘加入战团。从产品结构上看，该板块楼盘仍将主打刚需市场，兼顾改善型需求。从各盘如今已经蠢蠢欲动涨价的情况来看，该板块明年楼价一定会涨，但由于供应量充足，预计涨幅不会太大，是稳中带升的趋势。

花地河沿岸的绿道已经投入使用

五旧盘一新盘

荔湾白鹅潭板块一手住宅供应集中，龙溪路就串起了荔湾国际城、保利公园九里、路劲隽泷湾和保利塞纳维拉四个楼盘，加上珠江大桥旁的新世界凯粤湾，五个楼盘明年都将持续推新货。元邦地产旗下新盘明月水岸，预计也将在明年一季度推出市场。

从记者目前掌握的情况来看，2013年，荔湾白鹅潭板块的一手住宅供应仍以刚需型产品为主，上半年货量保守估计也有两三千套。上半年，荔湾国际城还有3栋单位、预计六七百套新货可售；保利公园九里同样还有八九百套单位推出市场；路劲隽泷湾供应相对少些，预计只有三四百套；而本月中旬开盘的保利塞纳维拉，明年上半年的供应量超过千套；新世界凯粤湾同样有数百套新货陆续上市。至于全新盘元邦明月水岸，预计首批上市的产品也有四五百套。各盘的产品，以90平方米以下的两房及90-110平方米的三房单位为主，是广州刚需产品最集中的板块之一。保利塞纳维拉首期有约60平方米的一房；路劲隽泷湾二期九成是90平方米以下的产品；元邦明月水岸一期也有60-80多平方米的两房。

涨幅不会太大

明年白鹅潭板块的楼价仍有上涨压力，供求关系影响价格在该板块表现明显。从近半年的成交情况来看，荔湾国际城、保利公园九里、路劲隽泷湾、新世界凯粤湾四个项目的签约量已接近1300套，如果算上已认购未签约的单位，成交量还会更多一些。“既然好卖，每次新货发售时，老板都要我们提一点价，每平方米提个一两百元、两三百元，买家不会察觉。”某大盘操盘手表示。在荔湾国际城售楼部，销售人员说：“这周将推出全新第9栋单位，两房均价已要1.88万元/平方米，三房均价要1.95万元/平方米了，我可以明确对你说———涨价了，以后新货还要涨。”阳光家缘数据显示，如今该盘的签约均价已是1.8万元/平方米。

荔湾白鹅潭板块近期拍出的“地王”，楼面地价约为1.42万元/平方米，无形中也成了楼价的支撑。在很多买家看来，眼下该板块的楼价还算是可以接受的，以后随着两大商业体和学校等配套的建成，楼价还将会继续走高。

附：明年楼市会更好还是更糟? 2013年房价走势引热议

时下，2012年房价可期变化不大，12月不大可能有大起落。对于楼市未来走向，各大房产大佬、业内以及专家纷纷发言发达了自己对13年房价走势的看法。小编今天总结了尽可能多的观点，希望能从这些观点中寻得“蛛丝马迹”，以便一窥13年房价走势。

华远地产董事长任志强：房价报复性上涨只是迟早的事

华远地产董事长任志强势必“语不惊人死不休”，在楼市大局被看作走势平稳，不会有太大变化的现下，任志强屡屡发言认为13年房价降暴涨，戳中百姓心中最痛处。

近期，任志强就言称，房价报复性上涨只是迟早的事。他认为近两年高库存不能正常消化，土地供应较低、新增供应减少，明年3月份后，巨大的需求会使得房价出现报复性高增长。

早在3个月前，任志强就断言, 房价走势必将上涨，他的理由是2006年以前的土地是低增长、负增长的，2007年房价一定是高增长，到2009年土地是低增长、负增长时，2010年房价一定是高增长。

现在，我们依存的是2010年土地低增长，导致2011、2012年有大量的库存，但这种库存不能正常消化和运行的时候，就变成了低的土地供给，而这种低的土地供给再形成的将是下一轮土地的高增长和房价的高增长，土地供应情况又说明新的供给情况不会再出现。下一轮，一定是房价的高增长。

目前楼市土地增长和商品房库存种种迹象表明，任志强所说的预言并非只是空口无凭，目前一线城市房价确实有上涨趋势。不过用目前的发展形势去预言2013年的房价走势还是有商议的。

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 而似乎刻意与任志强死磕，在“明年房价暴涨”言论发布之后，据北京晨报消息，SOHO中国总裁潘石屹表示，今天住宅降价，出现了砸售楼处等事件，这一点也不奇怪，住宅的降价是迟早的事。

他说，目前各个城市住宅的价格都太高了，反映市场有无泡沫的一个重要指标是租金，但目前许多城市住宅的租金仅有2%左右，与全世界任何一个城市相比都是非常低的，换句通俗的话说就是：“买房不如租房”。

潘石屹称，也有人会说，我们不在乎这微不足道的租金收入，而看重未来房价的上涨带来的物业，但只要我们把土地计划好、安排好，未来的房价就不会有太大的上涨空间。

所以在这种情况下，SOHO做出了撤出住宅市场的决定。潘石屹称，我们在几年前就撤出了住宅市场，再也没有购买过任何住宅立项的土地。今天住宅降价，出现了砸售楼处等事件，这一点也不奇怪，住宅的降价是迟早的事。

对于2013年房价走势，除了任志强、潘石屹这样的地产大佬之后，很多业内人士也纷纷发表了自己的意见。相较于地产人士的“狂言”、“断言”来说，业内的观点大抵趋于客观中立，保守的态势。

民生证券首席经济学家济学家邱晓华：房价难以下跌

23日下午，原国家统计局局长、现任民生证券首席经济学家邱晓华在上海财经大学金融家俱乐部上表示，当前房地产调控政策存误区，或将带来更多的问题。

在房地产调控方面，邱晓华认为，房地产限购政策，难以根本解决高房价的问题。他表示，房价高主要原因是由高昂的土地价格和繁杂的税费制度所导致，而房地产利润对房价的影响相对是次要的，目前政策只关注调控房地产利润率，而不削减相关税费，所以房价难以下跌。

“政府对房地产调控以及产能过剩调控的动机无可挑剔，但若打乱市场内在运行机制，将会带来很多问题。”邱晓华表示，对于调控政策的好坏，市场和历史会做出正确的判断，只有把市场机制和政府调节合理结合，按照客观规律办事，才能既治标又治本，才能解决这当前遇到的问题。

中国房地产研究会副会长顾云昌：限购、限贷还会持续，短期内房价不会涨

对于这些观点，另外一些专家也在公开场合表达了不同声音。日前，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，若全面放开楼市政策，房价很可能大幅反弹。

他建议说，房企要跟着形势走，一是要加大普通商品房和保障房的建设；二是要加快行业创新。中国房地产市场正在发生变化，从卖方市场逐步转向买方市场，如何练好自己的基本功，把产品性价比进一步提高，通过产品创新、降低成本、提高性价比在市场上取得更大的优势才是生存之道。

工商联房地产商会会长聂梅生也表示，从操作层面看，已经出台的限购、限贷、限价、限售政策，都不是市场手段。如何去替代，是一个问题。“短期内不能指望这些政策有什么变化，否则房地产市场会有报复性反应。长期看，(还是)要改革。”

国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌也表示，房地产调控方向绝不会变，就是指坚决打击投机炒房，加快社会保障房建设的方向不会变。“千万不要抱有不切实际的幻想，不要再幻想房地产市场来个大反弹。”

除此之外，业界的另外一些声音均看好2013年楼市，而对于房价走势，则没有给出明显的态度。

恒大地产主席许家印：恒大明年推50个新项目 明年楼市会更好

恒大地产主席许家印11月20日在香港与数家基金高层会面时透露恒大从9月开始就已积极加快去库存，10月更是在168个项目减价10%至15%不等。

同时，许家印指出，11月份起，恒大已把均价轻微上调约3%，不过三四线城市的房价升幅有限。许家印还表示，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。

旭辉林中：明年楼市将比今年要好 但不会有大幅增长

11月23日上午，旭辉集团董事长林中接受了媒体采访时表示，楼市未来会回暖，也相信明年楼市将比今年要好，成交量及成交金额都会稳步上升，但不会有大幅增长。

林中还认为，十八大后，政府仍会延续之前的楼市调控政策不放松。而对于房产税试点扩容的消息，林中称，目前还只是传言，没有正式落实，所以不好评价对公司的影响。

据悉，迄今恒大二线城市销售占整体达50%，但二线城市土储比例不大。

而对于2013年的楼市，许家印表示还未厘定，但预期明年内地楼市将比今年要好，集团也已准备50个新项目于明年推出，令总可供销售项目增至240个，较2012年增长逾30%。

综上，房价未来的走势程度受控于：

1、 限购政策；

2、 土地供应；

3、 住宅库存；

4、 贷款利率等

小编认为，在库存高压，限购限贷政策和土地市场供应从紧、房地产贷款利率没有显著的变化下，2013年楼市不大可能出现“暴涨”的情形，3月房价“暴涨”更是有点“无稽之谈”。同样的，也不会“暴跌”。业内均表示看好明年楼市，应该呈现平稳发展，稳重略升的态势。

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