[摘要] 青岛凯悦再揭房地产信托风险 或挑战刚性兑付底线
中银国际此前曾经推算，房地产信托兑付的高峰期将在2012年四季度至2013年二季度。截至目前，除个别项目之外，并没有出现大规模的兑付问题。
用益信托分析师徐颖风对《每日经济新闻》记者表示，今年基本上算是平稳度过了，目前房地产大规模的系统性风险暂不会出现，但并不排除个别项目仍存在问题。
近期，山东省高级人民法院发布了一则关于青岛凯悦置业集团名下的房产拍卖公告，因该项目涉及信托的刚性兑付，于是再次引起了业界对房地产信托风险问题的关注和讨论。
挑战信托刚性兑付底线
近期，山东高级人民法院发布了一则拍卖公告，将于2012年12月12日9时公开拍卖青岛凯悦置业集团有限公司名下的位于青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产。据悉，此次拍卖的房产正是青岛凯悦中心，而这次拍卖引起业界关注的原因还在于，此次拍卖的项目还涉及信托融资项目。
此前，中融信托为该项目发行过融资资金。2010年10月，中融信托发行成立了 “中融·青岛凯悦”信托计划，为凯悦中心募集资金3.845亿元。该信托计划存续期限为1.5年，可在成立1年之后提前结束。
此前，有媒体曾报道，青岛凯悦也曾做出多方努力，但最终没有解决资金问题。2011年，青岛凯悦的项目运作方曾试图发行“川信·青岛凯悦”信托产品，但该信托产品因故被迫中止。据了解，“中融·青岛凯悦”“川信·青岛凯悦”这两个信托计划的相同之处在于，其项目所在地都是“青岛市市南区燕儿岛路8号、10号”，这正是青岛凯悦中心的地址。从时间上来看，按照“中融·青岛凯悦”的合同规定，2011年10月份就是其提前兑付期，中融信托有权要求开发商兑付并提前结束信托计划；而“川信·青岛凯悦”信托的募集期恰是2011年9月13日~2011年10月13日。上述情况让人怀疑青岛凯悦意在“借新债还旧债”，该信托计划随后遭到发行渠道的集体抵制而最终搁浅。
据媒体援引拍卖公司工作人员的说法表示，“凯悦中心由于未及时偿还中融信托的债务，资不抵债，引发债务纠纷，中融信托起诉至山东高级人民法院后，法院判定对凯悦中心强行拍卖，变卖资产还钱。”
“目前，这个问题是业界关注的焦点，”华南某信托人士对《每日经济新闻》记者表示，因为这涉及挑战信托刚性兑付的底线。他同时表示，在信托产品里面，房地产信托的风险相对比较大，一旦出现烂尾或者出现销售困难，可能就会面临风险。
据《每日经济新闻》记者了解，刚性兑付是指当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时，需要信托公司兜底。事实上，我国并没有相关法律有这样的要求，这只是信托业的一个不成文规定。
个别项目仍潜藏风险
用益信托工作室发布的报告曾预计，2013年上半年，将是房地产信托兑付的顶峰，仅集合资金房地产信托到期规模就将超过1000亿元。
不过，用益信托研究员徐颖风对《每日经济新闻》记者表示，“目前，房价的确已经止跌回升，因此我们认为房地产信托的风险有所缓解。（今年）四季度房地产信托仍将平稳度过，出现违约事件的可能性不大”。
虽暂时没有系统性风险，“但是个别项目仍可能有风险，”徐颖风认为，房地产信托的风险主要还是和楼市相关。如果房价下跌，那么房地产信托出现问题的可能性就比较大。如果融资方的资金链出现问题，则这些项目就有可能比较危险。
华南某信托人士表示，房地产信托的风险点主要包括企业的尾款是否充足、企业的再融资能力、销售回款及国家的调控政策，还有就是抵押的项目资产或者土地是否充足优质、连带责任担保的集团公司是否有能力兜底。
对于一些有抵押物的信托产品，上述信托人士表示，很多抵押物都是前期投入的，真正清算的时候并不值钱，的办法是提前对项目进行清算。最近，就有好几个两年期的项目，仅满一年就已经清盘。（每日经济新闻 邓莉苹）
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背景新闻：资不抵债 青岛地标凯悦中心被低价拍卖
青岛地标凯悦中心将被低价拍卖！今天，记者从山东省高级人民法院获悉，青岛市大型地标建筑凯悦中心将被强行拍卖。据了解，青岛凯悦中心因销售不利，资不抵债，无法偿还债务，产生债务纠纷后，被山东省高级人民法院宣布拍卖偿还债务。据悉，去年开始，青岛凯悦中心就被爆出资金链吃紧，多家信托机构停止其融资计划的消息，而当时其公司负责人表示，不会降价销售。
山东高级人民法院发布公告拍卖青岛凯悦中心房产
11月22日，山东省高级人民法院在人民法院诉讼资产网发布“青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产拍卖公告。”公告显示，受山东省高级人民法院委托，定于2012年12月12日9时在山东省济南市经十路9977号山东省高级人民法院司法拍卖厅公开拍卖青岛凯悦置业集团有限公司名下的位于青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产。据了解，公告内容中的青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产，正是位于青岛奥帆中心旁边的大型高档城市综合体青岛凯悦中心。
“因青岛凯悦置业集团无法还清欠款，所以需要拍卖凯悦中心还钱。”山东省高级人民法院相关工作人员表示。拍卖内容显示，该大型楼体中的96套公寓、1-5层商业房产及配套的地下商场、车库都将全部进行拍卖。评估资产价格为33052.37万元。
资不抵债拍卖房产偿还债务
“凯悦中心由于未及时偿还中融信托的债务，资不抵债，引发债务纠纷，中融信托起诉至山东高级人民法院后，法院判定对凯悦中心强行拍卖，变卖资产还钱。”负责此次拍卖的山东嘉禾国际拍卖有限公司相关工作人员表示。
根据青岛市房地产交易中心公布的资料显示，凯悦中心共有住宅311套，项目2008年开盘后，销售并不顺利，2012年有7个月的时间未卖出一套房，截至11月26日，还有数百套住宅未售出。
除此之外，凯悦中心售房之后还出现了延期交房、客户退房等问题，去年10月份，该项目又爆出资金链出现困境。凯悦中心建设之初向融资机构中融信托负债，发行了“中融·青岛凯悦”信托计划，中融信托为凯悦中心募集资金3.845亿元。中融信托相关工作人员表示“今年3月已经停止了‘中融·青岛凯悦’业务。”为了偿还前期债务，急于筹资的青岛凯悦置业集团有限公司准备再发行“川信-青岛凯悦”的大型融资计划，但随后宣布流产，让开发商雪上加霜。
海景房17000元/平方米贱价拍卖
青岛市凯悦中心于2008年开盘，项目位于市南区最繁华的地段主体高逾170米，为瞰海豪宅，被冠为青岛市极具代表的新地标性建筑之一，项目内设有普通住宅,公寓,写字楼等，据了解，目前该楼盘房屋均价4.2万元/平方米左右，其周边新建的鲁商中心，青岛中心项目也都在3万元/平方米以上。
根据山东省高级人民法院的拍卖公告显示，凯悦中心要拍卖的公寓评估起拍价为17000元/平方米。不足凯悦中心现在售楼均价的半。嘉禾拍卖公司相关人员表示“实际拍卖的价格可能比这个还要低，这只是评估价。”
除此之外，凯悦中心被拍卖的商业地产项目总面积为总建筑面积为16818.89㎡，总评估价为58463万元，地下一层商场部分，建筑面积为1996.21㎡，评估价为6682万元，地下一至三层车库部分，建筑面积为12662.58㎡，总评估价5393.84万元，车位252个，单个车位参考价22万元。
“全部房产起拍价都不高。”拍卖公司人员表示，由于凯悦中心拖欠装修公司钱未还，装修公司将装修完毕的房子锁起，评估人员无法进屋判断，是毛坯房还是已经完成了的非毛坯房，所以拍卖的时候，未能进屋子评估的房屋，都按照毛坯房价格算，如果用户，拍卖到手后，就可以合法的用工具敲开门，进入房屋，“如果发现是非毛坯，购买到房子的业主就赚了，而且不用再加钱。”
豪华售楼处兼职卖猪肉
凯悦中心建成后，在一楼修建了豪华的售楼中心和会所，用以接待客户探访，11月24日当记者再次来到凯悦中心的售楼处时，并没有看到售楼处比较常见的新楼盘的沙盘，取而代之的是一下子映入眼帘的售酒水和农产品的专柜，通行走廊的墙壁上，也挂满了生猪、鸡鸭等家禽的照片。
“您想买点什么？”一位身穿正装的女孩迎上来咨询，随后将记者带到一个盛有猪肉和各类蔬菜水果等的冰柜前，并没有上前推荐楼盘，而是认真介绍着冰柜里的肉食，还询问记者要不要再买点红酒？记者发现，还有数位工人正在里面布置柜台，准备搭建一个红酒柜台，整个售楼处俨然变成了一个小型超市。
对于售楼处是否还卖房，该工作人员回答“还卖”，但拒绝回答楼盘价格、户型等问题，也没有带记者看沙盘。记者在售楼中心东北角处看到了凯悦中心的沙盘，由于没开展示灯，一片漆黑。“好几个月前，这个售楼处就卖猪肉了。”一位前来购物的市民称。
业内调控政策成压倒凯悦倒下最后稻草
“国家对楼市调控以来，银行信贷收紧，部分开发商只好借助信托融资，但也增加了开发商资金链的风险程度，一旦卖不出房子，回笼不了资金，开发商就很危险，凯悦中心倒在了国家楼市调控的车轮下。”青岛房产业内人士分析认为。
“凯悦中心主要是经营不善造成，房屋定位，后期销售未达到预期效果，较高的价位在市场上无法形成竞争力，卖不出房子，就无法收回资金，后期累积的各种问题，使开发越来越难摆脱困境。”青岛房产业内人士张百忍认为，虽然国家楼市调控对凯悦中心造成了巨大的压力，但是主要问题还在于自己经营问题，“调控只是压倒凯悦中心的最后稻草。”
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