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大房企将上调明年销售目标

地产中国网   2012-11-28 08:17

[摘要] 从房地产企业制定的下一年度销售目标中,可以大体看出企业对后市的基本判断及预期。根据上证报了解,与2011年底房企多数以“基本持平”来制定2012年销售目标不同的是,部分龙头房企将上调2013年销售目标。

从房地产企业制定的下一年度销售目标中,可以大体看出企业对后市的基本判断及预期。根据上证报了解,与2011年底房企多数以“基本持平”来制定2012年销售目标不同的是,部分龙头房企将上调2013年销售目标。

今年前十个月,碧桂园完成销售总额360亿元,较年度目标还差17%。不过,这似乎并不影响碧桂园对2013年的乐观预期。有接近碧桂园人士称,碧桂园有可能是上调销售目标最激进的企业之一,明年合同销售额同比增长率可能远远超过30%这个常规目标。据了解,2011年碧桂园实现合同销售金额432亿元,同比2010年增长31%。但在2011年底,碧桂园对2012年的销售目标锁定为430亿元,基本与去年相当。

碧桂园外,有房地产界权威人士透露,包括恒大、中海、保利、华润、世茂等众多房地产企业,都可能公布或内部制定较高的明年销售目标。其中恒大今年销售总额将努力接近900亿元,明年目标有可能冲击千亿。如果以今年800亿元的销售目标相比,明年的增幅将在20%以上。中海因为今年已经实现千亿港元的销售规模,较年初800亿港元的目标超额25%,因此,明年即便与今年销售总额相当,也相当于较今年销售目标大幅增长。

此外,包括世茂房地产、华润置地等,都已经在前十个月体现出强劲的增长趋势,这种趋势有望延续到2013年。数据显示,截至10月31日,世茂房地产和华润置地分别完成全年销售的127%和104%。而万科、保利两大传统巨头,因为体量较大,即便不实现高增速发展,也将维持稳健增长。总体而言,大型房企对2013年的市场,似乎已经普现乐观。

知情人士介绍,在房地产宏观调控没有松动迹象的情况下,房地产企业调高明年销售目标的理由有三点:一是从近期房地产销售形势上看,消费者的购房预期发生微妙变化,部分改善性刚需积极入市买房已经在多个城市体现出来。二是从中长期来看,未来8年人均收入大幅增长的国家战略将助力货币增长及投资升温。根据十八大报告,到2020年将实现国内生产总值和城乡居民收入比2010年翻一翻。“如果老百姓的财富确有实质增长,那么在投资领域相对单一的情况下,房产仍可能是老百姓选择的资产保值工具。”一位上市房地产企业负责人告诉记者。三是土地市场数据显示,从10月开始,各地加速推地,因为地价此前的一直比较平稳,开发商普遍认为目前已经进入拿地较好时机,并积极入市。而这波土地供给将为2013年预售市场的充足供给提供保障。

中原集团研究中心监测数据显示,10月份13个重点城市10月居住用地成交量创年内新高,成交523公顷,上海、长沙成交地块双手刷新年内单价新高。同时地价也开始逐渐上升。其中一线城市居住用地的平均地价约为8550元/平方米,环比上涨约29%;二线发达城市居住用地的平均地价约为4092元/平方米,环比上涨约34%;二线发展中城市居住用地的平均地价约为2130元/平方米,环比上涨约16%。

中原集团研究中心认为,得益于前期销售业绩良好,以及融资环境部分得到改善,开发商资金压力略减。同时,很多地方政府土地供应计划完成情况不容乐观,政府加大推地力度,推高了土地市场的供应量。据了解,11月份13个主要城市约有910公顷土地将进入正式出让阶段,其中不乏多宗大型优质地块。

受益于上述三点,业内推测部分房企将于2013年收获更多销售面积及销售总额。不过,需要提醒投资者的是市场相伴而来的另外两大特征:一是房地产市场集中度会更高,一些中小房地产企业还将陆续以股权转让、合作开发方式渐渐淡出主力销售市场。二是由于银行对房地产开发贷款未有丝毫松动,房企融资难、成本高的金融形势还将继续,在这种情况下,房企仍会选择以稳定的价格保障成交量,房价大幅上涨的可能不大。但总体来说,如果宏观调控政策没有继续收紧,房价整体下降预期也已经基本结束。

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10月底,沪深股市上市房地产企业纷纷披露第三季度财报。万科(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、招商地产(000024.SZ)四大龙头企业的净利润均出现明显增长。其中,金地集团净利润同比增幅超过5000%。除了招商地产,另外两家企业增幅均接近100%。

但是,在总计108家企业中(剔除B股和ST股),依然有大约57家企业净利润同比增幅为负数。此外,从筹资活动产生的现金流净额来看,四大龙头企业则出现了明显的“收缩”迹象。

三季度万科净利润

《中国经济周刊》记者据Wind资讯统计显示,前三季度,“招保万金”四家,万科实现营业总收入461.28亿元,同比增长57.39%;实现净利润50.8亿元,同比增长41.74%。招商地产在该报告期内共实现营业收入161.46亿元,同比增长29.45%;实现净利润24.19亿元,同比增长16.03%。保利地产实现营业总收入313.07亿元,同比增长43.52%;实现净利润38.21亿元,同比增长10.21%。金地集团实现营业收入117.37亿元,同比增长80.67%;实现净利润9.21亿元,同比增长91.91%。

如果就单一季度净利润同比增幅来说,金地则在四大龙头企业中独占鳌头。第三季度数据显示,金地的净利润同比增幅达到5301.55%。金地去年第三季度的净利润为-0.1162亿元,今年则为6.042亿元。

但从总体数据来看,上市房企第三季度净利润增幅排行的前三位由顺发恒业(000631.SZ)、阳光城(000671.SZ)、天业股份(000807.SZ)占据。主要市场在杭州地区的顺发恒业今年第三季度的利润为0.9472亿元,而其去年同期则只有0.0033亿元,同比增幅达到28603.3%。阳光城在第三季度以8361.32%的同比净利润增幅排名第二,天业股份以7787.5%增幅列第三。

一位不愿具名的香港籍房地产投资基金联席董事向《中国经济周刊》指出:“这些大型企业的净利润增加主要源自去年开始的去库存化。开发商会加大力度降价出售商品房,这些合同销售经过一年的结转成为本季度的净利润。”他进一步指出,中小企业出现净利润暴涨是因为本身利润基数就小,今年入账的利润即便数额较小,也会出现大幅波动。但是也有个别知名房企的净利润出现了大幅下滑。如金融街(000402.SZ),本季度净利润在3.3612亿元,去年同期净利润在5.6268亿元,同比增幅为-40.26%。

金融街在财报中解释称,2012年1-9月净利润下降的原因是公司1到9月结算项目毛利率较去年同期下降。

众所周知,毛利率的下降主要是由于销售价格未出现明显降幅,而销售额下降以及土地成本居高不下所导致。

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