[摘要] 承租公共租赁住房的家庭，如果承租期满5年，可以申请购买承租的公租房，购买价格将参照项目的建设成本来确定
“承租公共租赁住房的家庭，如果承租期满5年，可以申请购买承租的公租房，购买价格将参照项目的建设成本来确定。”记者11月6日采访了解到，岛城公共租赁住房制度拟执行新政策，这意味着承租家庭如果达到一定的居住年限，又具备了一定的经济实力，将较为平稳地从“租房族”变身为“有房族”。未来5年，岛城将开建不少于5万套公共租赁住房，逐步建立起以公共租赁住房为主体的多元化住房保障和供应体系，重点解决“夹心层”家庭的住房困难。
破解“夹心层”家庭住房难
随着保障性住房建设力度的加大，对于那些“超出廉租住房保障条件又无力购买经济适用住房的人群”的住房难题该如何解决？11月6日上午，青岛市国土资源和房屋管理局市住房保障中心王育生主任做客“在线问政”栏目，解答岛城市民的疑问。在当天的访谈中，不少处在“夹心层”的家庭对这个问题非常关注。
“目前保障体系中，以公共租赁住房形式解决‘夹心层’的住房困难。”王育生说，公共租赁住房供应对象主要为城市中低收入住房困难家庭、各类人才、新就业职工中的住房困难群体和外来务工人员。从2012年开始，5年内计划开工建设公共租赁住房不少于5万套，适度减少经济适用住房和限价商品住房建设数量，逐步建立起以公共租赁住房为主体的多元化住房保障和供应体系。
据王育生主任介绍，目前已配租的公共租赁住房实行有限期租赁制，租赁合同期限一般为3年，区市住房保障机构按规定程序会同有关部门每3年对配租家庭的配租资格进行复核，配租家庭租住期内如有家庭人口、住房、收入等情况变更的，应及时到其户籍所在地街道办事处办理复审及变更手续。
买公租房五年内不准卖
“政府投资建设和筹集的公共租赁住房，承租人租住满5年经市政府批准准予出售的，可以申请购买。”王育生说，购买价格由市国土资源房管局会同市物价局、市财政局在综合考虑建设、财务成本等因素的基础上确定。但出售的公共租赁住房自购房人办理房地产登记之日起5年内不得上市交易；5年后需要上市交易的，由政府优先回购，回购价格考虑原销售价格加同期银行存款活期利息等因素确定；政府放弃回购的，按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行。
此外，房地产企业或其他社会投资机构投资建设的公共租赁住房，且其土地用途为住宅的，可以先租后售，出租期限不低于5年，出租期限自公共租赁住房办理房地产登记之日起计算。在规定的出租期限到期后，可以继续出租，也可按核定的价格出售。出售价格由市国土资源房管局会同市物价局在综合考虑建设、财务成本等因素的基础上确定。
拟将公共租赁住房出售的，应在出租期限到期前1年告知承租人，承租人享有优先购买权。出售的公共租赁住房自购房人办理房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年后需要上市交易的按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行。利用自有存量非住宅国有建设用地建设的和以宿舍形式建设的公共租赁住房只能出租，不得出售或变相出售。
利于拓宽公租房资金渠道
公租房改变目前“只租不售”的模式，将对岛城目前的保障性住房制度产生什么影响？
“目前的公共租赁住房政策，是从2010年制定并开始施行。根据2010年颁发并施行的‘关于加快发展公共租赁住房的实施意见’，岛城的公共租赁住房套型建筑面积严格控制在60平方米以内。”王育生主任说，公共租赁住房承租人应当按照合同约定，合理使用公共租赁住房，不得转借、转租、闲置，不得擅自改变房屋结构和房屋用途。
“但公租房的建设资金，既有区市财政预算安排，也有各类企业自筹建设的资金，也有通过投融资方式筹集到的资金，甚至还有社会捐赠用于公共租赁住房筹集的资金。”曾在李沧区承建多处经济适用住房项目的一家公司的李经理说，建公租房的资金渠道既然多元化，公租房保障对象也涉及到了外来人才、困难家庭、外来务工人员等多个层面，而且这部分群体的收入会得到不断改善，应该改变公租房“只租不售”的现状，这样才能调动企业参与公租房建设的积极性，多渠道解决公租房建设资金不足难题。
公租房售价不高于经适房
以目前已经配售的公共租赁住房为例，如果市民承租期已经满5年，购买公租房的价格会是多少？
记者采访了解到，早在2010年，位于市北区的河马石公租房以及位于李沧区文安路的2440套公租房已经实施配租。当时，河马石公共租赁住房市场租金标准为每月每平方米建筑面积16元，文安路公共租赁住房市场租金标准为每月每平方米建筑面积10元。
以2010年为例，根据市建设行政主管部门提供的建筑安装工程造价指标测算，目前青岛市住宅建筑安装工程造价，高层每平方米平均约为1670元，多层每平方米平均约为1020元。
“公租房出售价格，新政策提到综合考虑建设、财务等成本因素，应该还包括土地成本、配套成本等。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说，如果仅考虑建安成本和财务成本(200～300元/平方米)，河马石公租房的价格会在2000元左右，但买到的可能仅是一个使用权，因为公租房的用地属于划拨用地；因为土地成本在房价中占重要比例，如果考虑土地成本和配套成本等因素，公租房的购买价格不会高于周边经济适用房项目的价格。
■他山之石
外地城市已“试水”
作为保障低收入家庭住房难的惠民政策，公共租赁住房建设是不少城市保障性住房体系当中的重要一环。
据住建部公布的信息，今年我国1000万套保障性安居工程中，新建廉租房为160多万套，公租房近220万套。“新建公租房套数将达到2010年的37万套的6倍。”陈耀华说，这传达出一个信息，中央政府更倾向于逐步通过“以租代售”模式来建立更为完善的住房体系。
记者采访了解到，包括南昌、石家庄等在内的城市已经“试水”先租后售的模式。其中南昌规定，已承租公共租赁住房一定期限的城市中低收入家庭，可自愿申请购买承租的公共租赁住房有限产权，购买后仍然符合低保条件的，继续享受低保待遇；公共租赁住房的出售价格，原则上按住房建设成本确定；但承租人购买的公共租赁住房可继承、抵押、不得进行出租、转让、赠予等市场交易。
而石家庄的政策是，公租房出售时，出售价格将以综合造价为基准，具体价格由石家庄市物价部门会同住房保障局和财政局等部门研究确定，可选择一次性付款或分期付款。其中，一次性付清房款后，租户将不再支付租金；采用分期付款的，分期付款时未付款面积将按照规定交纳租金；租户居住满2年后，除自行购买外也可找银行贷款购买。
■3500套保障房年底开售
多数房源位于李沧和四方5处保障房项目公布进展情况
今年年底之前，至少将有3500套保障性住房上市销售，将以限价商品住房为主。6日上午，青岛市国土资源和房屋管理局市住房保障中心王育生主任做客“在线问政”栏目，解答岛城市民的疑问。
二批保障房受关注
尽管岛城推出的首批保障性住房13个项目正在选房过程当中，但没有入围本次选房的家庭已经迫切地关注二批保障性住房的情况。当天的访谈当中，网民7成以上的问题全部是咨询二批保障性住房信息的。
“目前正在抓紧准备今年第二批经济适用住房公开销售工作，预计将于年底前推出。”市住房保障中心王育生主任说，经初步梳理，下一批公开销售的房源大多分布在四方、李沧等区域。
依据年初确定的供应计划，今年全年保障性住房供应总量为9000套，今年9月份已经推出了5451套，这意味着二批保障性房源的数量不会低于3500套。“本市经济适用住房销售实行预销售公告制度，新建项目具备预销售条件时，市国土资源和房屋管理局将在青岛住房保障网(www.qdzfbz.gov.cn)、青岛房地资源网(www.fdzy.gov.cn)发布销售公告。”王育生说，公告中将对拟销售项目的位置、房源数量、价格以及登记时间和登记方式做详细说明。
31到50岁为主要受益家庭
今年9月份推出的首批经济适用住房和限价商品住房项目，首次将以前的摇号选房制改为打分制，根据目前的选房情况来看，存在不少高龄、高分家庭弃购的情况，更存在不少年轻家庭因为分数偏低而难以入围的现象。在当天的访谈当中，有不少市民提出“现行的轮候排序积分规则中，打分制度对年轻人十分不公平”的问题。
“9月出台的《经济适用住房和限价商品住房轮候排序计分规则》，是在综合考虑申请家庭基本情况的基础上，通过对住房、收入、年龄和家庭人口等因素进行综合打分确定排序，相对摇号而言，更加科学合理。”王育生说，从整体来看，住房面积仍是首要因素，年龄项虽然满分分值与住房面积一样，但高龄家庭较少，影响不大，而且高龄老人改善住房条件的能力相对年轻人来说更弱。
“本市首次公开销售采用轮候计分排序规则，入围的6065户家庭中，60岁以上的家庭只占8.29%，31到50岁的家庭占64.66%，仍为本市住房保障政策的主要受益家庭，这一比例也与全市保障性住房申请家庭年龄结构比例基本相当。”王育生说。
5处保障房中一处要等等
当天的访谈当中，还透露了5处保障性住房项目的施工进展。四方区广昌路昌盛花园(小区网论坛)二期限价商品住房项目，已列入市保障性住房建设计划，正在进行基础施工。但受项目地块周边广播电视塔搬迁影响，前期手续办理缓慢，尚不具备公开销售条件。
文昌路保障性住房项目共包括三个地块，分别为文昌路155号、158号和318号，拟规划建设各类保障性住房3000余套。其中155号地块规划建设公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房；158号和318号地块规划建设限价商品住房。目前，文昌路项目正在进行基坑开挖。李沧区风机厂项目现正在进行基础施工，惠水路项目正在进行主体施工。两项目的预售时间将根据项目具体进展情况确定，待具备条件后，向社会发布销售公告。崂山区西韩经济适用住房项目已列入岛城保障性住房建设计划，现正在进行主体施工。
本版文/记者王爱科
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