[摘要] 著名地产人张百忍在房天下博客里提到青岛市区的住宅存量李沧大约占了一半，成交量超过三分之一，李沧已然成为岛城的居住核心。10月24日，小编实地考察了李沧楼市现状，发现随着李沧交通的不断完善和生活配套的不断齐全，李沧楼市开始“掐架”，甚至不用挪步就可以看到三个项目，真可谓是“一步三盘”。
著名地产人张百忍在房天下博客里提到青岛市区的住宅存量李沧大约占了一半，成交量超过三分之一，李沧已然成为岛城的居住核心。10月24日，小编实地考察了李沧楼市现状，发现随着李沧交通的不断完善和生活配套的不断齐全，李沧楼市开始“掐架”，甚至不用挪步就可以看到三个项目，真可谓是“一步三盘”。
市场份额：李沧住宅存量/成交均领跑岛城市区
截至10月24日，岛城楼市存量达到159643套，其中住宅存量达到116737套。从下图可以看到，李沧区的住宅存量为9158套，虽低于胶南、胶州、城阳、黄岛、即墨等城郊区市，但存量遥遥领先于主城区其他四区，存量占主城区存量的32%左右。从数据可以看出，李沧的住宅存量虽然没有张百忍说的那么庞大，但已接近三分之一，市场去化压力依然很大。
青岛区市新房存量
小编分别查看了青岛9月份和2012年全年的住宅成交数据（截至10月24日），发现李沧区的成交量一直处于领先的位置。9月份，李沧成交1597套，为岛城成交亚军。截至10月24日，李沧共成交9359套，稳居岛城成交榜首。
青岛9月份区市新房成交量
青岛今年累计住宅成交
从以上库存和成交两组数据可以看出，李沧已经成为岛城置业的地区之一，是“青岛未来居住核心”。
配套：双铁轨横贯南北 商业体量赶超台东
李沧之所以能够成为众多购房者的地区之一，得益于区域内发达便利的交通体系和大体量的一站式购物体验区。
本次小编坐车先后穿过了李沧区几条主干道，亲身体验了李沧发达便利的交通。黑龙江中路从南到北横穿李沧，北接城阳直通流亭机场，往南即可崂山、四方、市北三区；夏庄路、京口路、书院路、万年泉路和九水路五条支干呈逆时针方向，以李村商圈为核心，向外发散，并连接起众多住宅项目与大型购物中心。值得一提的是，规划在建中的M2、M3两条地铁线路横贯南北，联动东西，两条地铁线在李沧区共设有九个站点，将使李沧的交通环境大大改善，对于李沧的居住环境也是一次大大的提升。
选房要考量的因素有很多，除了价格、地理位置、交通等，当然还要考量生活配套。目前，李沧已经开业的大型购物商场有李沧万达、崂山百货、利客来、北方国贸、宝龙等，无论从商业体量还是从产品种类丰富程度上讲，李沧的商业已经完全具有赶超台东的实力和趋势。
同时，小编也发现李沧住宅底商的招商比较单一，比较多的有银行、饭馆、通信等，但类似于777、优客等连锁便利店很少，这对于距离大型购物广场较远的楼盘业主来讲生活不是十分便利。
现状：住宅网点全面铺开 竞争越来越激烈
随着城市基础配套的不断完善，区域对人气和商气的聚集能力会越来越强，区域也会随之升级为城市中心或者副中心，这时区域核心位置的土地会变成一种稀缺品，地价会随之不断上涨，最直接的表现就是房价的翻番。实地考察发现，李沧的住宅社区开发已经呈现全面铺开的态势，这和李沧商圈商业不断繁荣、地价不断上涨有很大的关系。
往北有中南•世纪城、青山绿水，往西有永平家园(小区网论坛)、康泰源尚诚，往南有百通花园(小区网论坛)、东城水岸，往东有万科生态城、玫瑰庭院，更不用说被嘉凯城时代城、中海国际社区、中央公园、春和景明、伟东幸福之城(小区网论坛)、绿城理想之城等众多大盘、热盘盘踞和点缀的中心区域了，李沧住宅网点呈现出向四周快速扩散、全面铺开的态势。
热门区域往往也是竞争最“火热”的地区，李沧岛城居住核心的地位使其成为青岛市区住宅市场“争夺战”的主战场。竞争之激烈，甚至导致不挪步就可以“领略”三个楼盘的局面的出现。
这样的场面，小编今天见识了三场。在李沧北，金水路上有三个楼盘形成鼎足之势，分别是春和景明、伟东幸福之城和百通馨苑(小区网论坛)，三个项目仅一街之隔，虽然销售人员说项目之间没有直接的竞争关系，我们仍可以看出在供应大于需求的情况下，开发商面对“食物”的紧张感和饥饿感。在李沧东，金水路、天水路和滨海大道交汇处，小编看到了正在施工的万科生态城、万科红郡和玫瑰庭院，三个项目的地理环境和交通配套等都是共享的，且目前主推的产品相似，三个项目之间自然形成了一种竞争关系。在李沧商圈周围，中海国际社区、中央公园和东方公园世家三个楼盘彼此之间也“分外眼红”。中海国际社区二期一里城近期将要开盘，将直接对东方公园世家形成冲力，中央公园也在酝酿开盘，届时三盘相争，一场“肉搏”或将上演。
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