[摘要] “十二五”期间建设3600万套保障性住房，2011年开工建设1000万套保障性住房，保障房无疑是今年房地产领域最受关注的话题之一。住房和城乡建设部部长姜伟新表示，截至9月底，全国保障房已开工986万套，占年度计划的98%，可以在11月底前全部开工。
我国“十二五”期间建设3600万套保障性住房，2011年开工建设1000万套保障性住房，保障房无疑是今年房地产领域关注的话题之一。住房和城乡建设部部长姜伟新表示，截至9月底，保障房已开工986万套，占年度计划的98%，可以在11月底前全部开工。
世联地产华东市场研究总监吴志辉对新金融记者表示。“目前看来，完成今年1000万套保障房的开工任务没有任何问题，但是开工后进一步的资金投入以及明年新开工所需的资金，都使未来几年保障房建设面临更大的资金压力。”而在近日举办的中国保障性住房发展高峰论坛上，中国房地产业协会会长刘志峰直言，在保障房建设中，要拓宽融资渠道，除了依靠中央财政下达的补助资金和各级的配套资金以外，要通过金融创新多方面搭建融资平台，多渠道筹措资金，用好信贷、财税支持政策，确保资金投入。
资金压力大
据测算，建设1000万套保障房所需资金在1.3万亿元左右，刨除中央以及各级地方政府共同筹资的5000亿元以及国家开发银行承诺的1000亿元，还有近7000亿元的资金缺口需要通过筹集社会资金及其他金融手段弥补。
而从整个“十二五”来看，3600万套保障房的建设所需资金将更加为庞大。国务院发展研究中心市场所所长任兴洲通过测算得出的数字是3600万套保障性住房，整体需要资金为4.7万亿元，而且还是在没有考虑通货膨胀因素下计算出的数字。
“更为重要的是，政府已经多次表态，未来几年公租房、廉租房等将取代拥有产权的经适房、限价商品房成为保障房建设的重点。相比于能够通过出售快速回笼资金的经适房和限价商品房，公租房和廉租房因为主要通过租金回笼资金，回款周期将长达20-30年甚至更长时间，其投资周期长的特点将加大保障房建设的资金压力。”中指研究院天津分院研究副总监钟文辉表示。
国务院发展研究中心高级研究员高伟也认为，融资难实际主要是难在公租房和廉租房，按照现在的政策和租金水平，如果不考虑贷款利息，最快要30年才能收回本金，而且建成后的运营管理是个很大的问题，保障房建设从开发、运营到管理得需要几十年的时间才能逐渐完善好，要想调动众多社会资金参与公租房和廉租房有一定难度。
姜伟新在向人大常委会报告时坦言，明年保障房开工的数量可能要比今年的1000万套少，但是明年资金的需要量，可能持平甚至还要略多一点。“明年的任务更重，原因就是今年结转到明年继续建设的保障房的数量比今年还要大。”
金融创新迫在眉睫
目前来看，来自中央和各级地方政府的财政拨款以及银行贷款是保障房建设的主要资金来源。不过这种资金来源方式已经显现出资金规模不够，持续性不足的特点，如何通过金融手段创新，吸引更多社会资本投入保障房建设成为越来越迫切的问题。
财政部财政科学研究所所长贾康表示，保障性安居工程的金融问题有非常鲜明的政策性目标和约束条件，廉租房、公租房和棚户区改造，项目本身盈利的水平比较低，一般的商业性金融机构不愿意投入，但是财政支撑又是有限的，仅靠财政大包大揽是不行的，所以特别需要强调的就是机制创新。对此，高伟建议可以对目前一些地方尝试的社保资金和企业年金投入保障房建设，有一个更明确的要求，此外对于中央财政资金采取贴息、担保、补助的方式，来调动更多的资金投入保障房建设。
吴志辉则表示，对于社会上的资金，可以分为机构和个人两条路径。“个人资金可以主要购买各类保障房信托产品，利用保障房项目的土地和商业配套作为担保；社保、险资等机构资金，可以通过银行间发债，购买债券的方式投资保障房建设。”吴志辉表示，与融资相比，对于所筹集资金的使用要更加透明化，加强对投融资环节的监管，才能使社会资本更加放心地投入保障房。
建设银行北京分行战略客户部副总经理丁佶春表示，建设银行今后会加快推出公共租赁住房贷款、棚户区住房改造贷款以及旧城改造的专有信贷产品。“对于保障性住房，需要信托、基金、保险以及私募债券融资等多种形式融资工具组合提供融资便利，而不能简单依靠商业银行信贷。”丁佶春同时指出。
各地区的一些创新举措，也为保障房融资提供了启示。如天津近年来一直在用市场化手段破解保障房融资难题，通过银行组团贷款、住房公积金试点、信托基金等形式，天津已经为保障房建设筹集资金超过300多亿元，天津市房地产开发经营集团组建的首只保障性住房投资基金，也已为多个保障房项目募集社会资金20多亿元。北京、河南、湖北等地也都成立了各自的保障房融资平台，支持保障房建设。
“当前大规模建设保障房，是在为过去10年保障房建设的落后还账。”世联地产在其近期发布的报告中指出，保障房建设不是一个阶段性任务，要形成一个长久的保障机制，保障房不但在前期建设需要资金投入，后续管理维护也需要资金补贴。除了政府注资之外，更重要的是通过租售并取和经营配套商业盈余来解决保障房建设资金的收支平衡问题。
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