[摘要] 据中指研究院青岛分院相关数据显示，2012年1-6月份，青岛土地成交建设用地1643591平米，同比2012年上半年下跌31.09%，规划建筑用地面积3443231平米，同比去年上半年下跌71.33%。
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据了解，在过的2009年和2010年，青岛土地市场竞争极为激烈，拍卖现场竞争也十分激烈，土地溢价率一路飙升，“地王”诞生现象屡见不鲜。自2011年限购政策实施以来，土地交易市场一直不景气。由于市场存量房增加，销售停滞，作为房地产市场端的土地交易市场受到影响。
据中指研究院青岛分院相关数据显示，上半年青岛各类土地总成交160宗,其中住宅用地成交40宗。而在去年同期则是成交504宗地块,住宅用地成交143宗,住宅用地成交降幅达七成。 数据显示，2012年1-6月份，青岛土地成交建设用地1643591平米，同比2012年上半年下跌31.09%，规划建筑用地面积3443231平米，同比去年上半年下跌71.33%。
图：青岛土地成交量下跌 增速放缓
数据来源：中指研究院青岛分院
表：土地市场成交量变化表
数据来源：中指研究院青岛分院
从不同用途土地占比变化来看，2012年上半年，青岛土地工业用地所占比重，为49.23%；其次为商业/办公用地，比例为26.39%；住宅用地紧随其后，所占比例为23.94%；其他用地所占比例，为0.45%。2012下半年年随着住宅市场限购令的实施以及相关产业的升级，预计商业地产或将出现回暖，商业办公类土地的比例有可能出现上升。
图：土地市场各类土地成交情况
表：2012上半年青岛土地市场不同类型土地成交占比
数据来源：中指研究院青岛分院
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表：2012年1-6月青岛市各区域成交面积占比
数据来源：中指研究院青岛分院
2012年，“大青岛”格局初现规模，青岛城市发展不断“边缘地带”发展，在土地成交上也呈现出相应的趋势，2012上半年市区土地成交面积位居前3位的区域分别是即墨市（344.66万平米）、李沧市（236.24万平米）、胶州市（194.46万平米），分别占比25.1%，17.2%和14.16%。供应量较小的三个区域为崂山区、四方区和黄岛区。市南市北均为零，市内四区除李沧外供应量还不足2%。
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2012上半年青岛土地市场部分成交地块信息
2012年上半年成交总价的地块位于四方区山东路东、重庆南路南、安达路西、拜泉路北的地块，由青岛永基地产有限公司竞得，成交总价为58992.57万元，为青岛市2012年单块土地成交“地王”，同地段的四方区广昌路5号地块为青岛国隆房地产有限责任公司竞得，成交总价为41845.27万元。位列前十的项目地块中，李沧区独占5席、高新区占3席、四方占2席。这三个区域的土地成交总价分别为124755.26万元、59229.77万元和100837.84万元。
表：2012年1-6月青岛住宅用地成交总价排行
数据来源：中指研究院青岛分院
表：2012年1-6月青岛住宅用地单价成交排行
数据来源：中指研究院青岛分院
2012年成交住宅地块中，位居楼面成交单价榜首的是位于四方区山东路东、重庆南路南、安达路西、拜泉路北的地块，由青岛永基地产有限公司竞得，楼面地价达到4550元/平方米，该地块的成交总价也排在首位。而楼面成交价位居第二的是四方区广昌路5号地块为青岛国隆房地产有限责任公司竞得，均价是3525元/平方米，该地块的成交总价也排在第二位，位列第三位的地块均价为3002元/平方米。值得注意的是，世园会的开建也给岛城土地市场带来新的契机，全市排名前八的地块中有6宗地块均属于李沧区，其中5宗地块均位于世园大道以北地块。这些地块均于今年4月10日在青岛市公共资源交易大厅开拍，也是今年上半年以来宗数的土地拍卖。（16次举牌16次握手 青岛世园集团包揽16宗土地）
2012年1 —6月青岛住宅用地流拍情况
在2009年和2010年，青岛土地市场竞争极为激烈，现场拍卖过程中，企业轮番举牌，土地价格也一路飙升，“地王”屡被刷新。然而2011年，青岛自限购以来楼市成交明显下滑，市场的存量房激增，市场前景并不明朗，土地市场是楼市的最前段，开发企业普遍看空后市，调整企业战略，谨慎拿地。居住用地已从2009年、2010年多家企业竞抢、土地多倍溢价成交的火爆态势急转直下。2011年8月七区有4宗住宅用地进行拍卖，但零成交，皆因无人竞价流拍。2011年下半年以来，传统的“金九银十”成色不足，开发商拿地愈加理性，底价成交已经成为土地市场的交易常态。
表：2011年1-6月青岛住宅用地流拍表
数据来源：中指研究院青岛分院
进入2012年，底价成交依然是土地市场的交易常态。如今年首拍--四方区广昌路5号2月挂牌拍卖起价3525元/平， 拍卖师宣布拍卖开始后，7号竞买人首先应价，之后无人加价，最终该地块由青岛国隆房地产有限责任公司底价拍得。（看客多过竞拍者 龙年首拍底价"出仓" ）4月龙年宗数的土地拍卖于底价成交、5月四方两地块底价成交（"袖珍"地块底价成交）。
流拍方面，原定为龙年“拍”的重庆中路399号地块于去年底、今年2月、3月先后经历过三次公开挂牌，但两次均以“流拍”收场，成为青岛最难“拍”地块。四方区山东路171号人才市场地块也两次流拍。（山东路171号地块再次流拍）
业内人士表示，对于开发商来说，地价的高低在资金链环节中比重较大，尤其是在现在市场情况不好的情况下，拿地更为谨慎。尤其是一些位置较好的地块，更是慎之又慎，尽量避免“地王”现象的出现。
预计2012年市场供应仍然较为充足
近年来，随着土地市场的不断完善与成熟，市场土地成交量不断增加。2011年推出住宅用地推出288宗，同比增长13.8%，推出建设用地面积1236.75万平方米，规划建筑面积2061.75万平方米，均低于2009年和2010年水平。2012年上半年青岛共推出土地160宗，推出建设用地面积686.6万平方米，规划建筑面积792.31万平方米，预计下半年土地市场供应仍然较为充足。
表：2012年1-6月份青岛土地供应量
数据来源：中指研究院青岛分院
“大青岛”格局显现，即墨、胶州平度等市将是开发重点
2012年，“大青岛”格局初现规模，青岛城市发展不断“边缘地带”发展，在土地成交上也呈现出相应的趋势，2012上半年市区土地成交面积位居前3位的区域分别是即墨市（344.66万平米）、李沧市（236.24万平米）、胶州市（194.46万平米），分别占比25.1%，17.2%和14.16%。供应量较小的三个区域为崂山区、四方区和黄岛区。市南市北均为零，市内四区除李沧外供应量还不足2%。从区域来看，随着大青岛格局的显现，预计2012年即墨、胶州平度等市将是开发重点。随着土地市场逐渐规范化，下半年土地需求将趋于平稳。
注：旅月对本文亦有贡献。
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