[摘要] 与会嘉宾、SOHO中国董事长潘石屹说，前期“限购令”等政策出台后，从去年9月始全国楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下，近期一些城市楼市出现回暖迹象。
今年一季度，随着楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等城市的刚性需求有所释放，但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。
正在召开的博鳌亚洲论坛2012年年会上，围绕今年楼市走向，中外与会嘉宾展开激烈碰撞，探寻房价回归的“市场底”，为中国房地产改革把脉问诊。
政策触底
刚需“回暖”
难改“回归”大势
■房地产行业还在“过冬”
■必须花心思挖掘刚需
今年“两会”期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出，促使开发商“以价换量”，让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。
与会嘉宾、SOHO中国[简介动态]董事长潘石屹说，前期“限购令”等政策出台后，从去年9月始楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下，近期一些城市楼市出现回暖迹象。
根据中指研究院监测的40个城市，从3月19日至25日，有22个城市的楼市周均成交量出现增长。
与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为，中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价，是为了纠正房价结构性的过高增长。红杉资本创始人沈南鹏则说：“中国房价高企甚至已经造成人才向海外流失。”
中央政府坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观，坚持以价换量、开发刚性需求成为业内共识。
“房地产行业还在‘过冬’，必须花心思挖掘刚需，把注意力放在有潜力的二三四线城市。”佳兆业[简介动态]集团总监周素萍坦言。
与会嘉宾普遍认为，以自住需求为主的市场，将是2012年中国楼市的鲜明特征，不要奢望房价今年会大幅反弹，稳健调整仍将是基本走势。
市场寻底
房价回归
“合理区间”尚待时日
■成交量回暖、价格止跌同时出现
■可以确认底部出现
温家宝总理在今年“两会”上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。
对此，不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下，通过降价促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折降价潮，将在未来两三个月内持续展开。
那么，房价还有多大下行空间？
与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为，如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%至20%的下降空间。
中国房地产研究会副会长顾云昌则认为，经过去年的调整，目前大多数中小城市房价基本合理，但北京、上海等一线城市房价回归合理会很艰难。
“如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现，就可以确认底部出现。”专家说，乐观地看，今年楼市“市场底”将出现在第二三季度。
但部分与会嘉宾也表示，如果从房价收入比等因素看，房价市场寻底还需要较长时间。
“显然，目前我国房价收入比和房地产平均利润仍然过高。”张其佐认为，我国房价收入比应控制在3∶1至6∶1之间，房地产平均毛利率控制在10%至15%之间为宜。
改革跟进
政策退出应避免
新的“报复性反弹”
■目前房地产调控效果仍是短期的
■只有制度建设才能“填补”空间
在调控高压下，当前楼市投资投机性需求得到有效遏制，正是推行房地产制度性改革的良好时机。
“目前房地产调控效果仍是短期的，短期的需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说，调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动。
“既然是短期调控政策，就早晚要退出。”中国（海南）改革发展研究院执行院长迟福林说，只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则，楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。
对于房地产如何深度改革，财政部财政科学研究所所长贾康认为，“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给政府要牵头“托底”；对商品房价，政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。
贾康建议，“十二五”期间，一线城市应先后跟进征收房产税。房产保有环节征税可以形成多种正面效应，合理激励地方政府转变职能，在配套改革中解决地方政府对土地财政的过度依赖。
今年，住房保障体系建设、个人住房信息系统联网、房产税试点范围扩大等“制度层面”的改革将加速推进。与会嘉宾认为，考虑到我国城镇化进程在加快，要避免“过山车”式的房价反弹，楼市改革还有较长的路要走。
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两岸货币清算
“曲航”亟待变“直航”
“两岸金融合作从最初绽放绿芽，现在已变成绿叶，正在向绿荫成长。”招商[简介动态]银行行长兼首席执行官马蔚华3日在博鳌亚洲论坛2012年年会的两岸企业家圆桌会上说。
两岸自签署金融合作协议以及金融监管合作备忘录（MOU）以来，金融合作不断推进。但这片“绿荫”的滋长中，还面临一个无法绕过的问题：两岸货币清算机制。
未能直接清算
带来的庞大经济成本
两岸货币至今并未建立全面的直接清算机制。中国人民银行副行长胡晓炼在“两会”期间回答记者问时表示，现有的三个渠道包括：在两岸合作的框架内解决台币和人民币的兑换问题；通过在香港和澳门的清算银行来办理；由两岸银行各自的代理行提供服务。“这几个渠道运行都比较通畅，提供的服务涵盖面也比较宽。”
然而两岸贸易额的飞速增长，对两岸金融合作“提速”提出更高的要求。商务部公布的统计数字显示，2011年大陆与台湾的贸易额为1600.3亿美元。这一庞大数字的背后蕴含着两岸货币未能直接清算带来的庞大经济成本。
台湾金融研训院董事长许嘉栋表示，两岸贸易通过美元或港币结算，带来两次汇兑汇率风险和手续费损失。如果签订货币清算机制，两岸银行就可以直接用人民币结算，大大减少损失。
李克强指出
加快推进两岸金融领域合作
中共中央政治局常委、国务院副总理李克强1日在会见前来出席论坛的台湾两岸共同市场基金会代表团名誉团长吴敦义一行时指出，加快推进两岸金融领域合作。采取积极措施，尽快启动商议建立两岸货币清算机制，推进两岸银行、证券、保险业建立并完善监管合作机制。
就两岸金融业的相互开放，“十二五”规划提出，全面深化两岸经济合作，扩大两岸贸易，促进双向投资，加强新兴产业和金融等现代服务业合作，推动建立两岸货币清算机制。
“这就像两岸通航从中停香港到‘三通’，让两岸经贸人员往来受益良多。两岸金融合作为什么不能尽早直航呢？”许嘉栋说。本组文图均据新华社
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