[摘要] 2012年2月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.2%；食品价格上涨6.2%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨3.9%，服务项目价格上涨1.5%。1-2月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.9%。
2012年2月份，居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.2%；食品价格上涨6.2%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨3.9%，服务项目价格上涨1.5%。1-2月平均，居民消费价格总水平比去年同期上涨3.9%。
2月份，居民消费价格总水平环比下降0.1%。其中，城市下降0.1%，农村下降0.1%；食品价格下降0.3%，非食品价格持平；消费品价格下降0.1%，服务项目价格下降0.2%。
2012年2月份，居民消费价格总水平同比上涨3.2%，CPI重回3时代，基本上延续了自2011年下半年以来CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
、从2011年下半年以来CPI总体月度环比趋势来看，通货膨胀确实短期内得到进一步缓解，但中长期压力仍然不容忽视。数据显示，2011年，居民消费价格总水平比上年上涨5.4%，年度CPI同比走势仍处于相对高位。与此同时，国内物价上涨的中长期压力仍然不容忽视，由于输入性通胀及国内劳动力、土地、资源、环境等要素成本上升压力，2012年促使物价上升的因素同样存在。
第二、CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，通货膨胀将得到进一步缓解，这也为“两会”中提到的2012年全年CPI控制在4%的涨幅开了个好头，CPI同比的持续下行及负利率的消失为货币政策操作提供了空间，存准率有可能在年初进一步下调。
当前，CPI重回3时代，CPI同比增速已经呈现出逐步下滑的态势，那么，未来房地产市场走势如何？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，应该从三方面关注市场变化情况：
、今年“两会”中政府将居民消费价格控制在4%左右；
第二、在今年两会上，温总理提出“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”
第三、从市场实际执行层面角度来看，近期不少地方围绕“自住需求”的进行楼市调控政策微调，各个地方成交量相对于春节正在逐步回暖。
那么，2012年2月份，居民消费价格总水平同比上涨3.2%，CPI重回3时代，对于未来房地产市场将产生什么影响？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年2月份，居民消费价格总水平同比上涨3.2%，CPI重回3时代，CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，通货膨胀将得到进一步缓解，为楼市限购、限贷政策差别化执行创造了市场条件。
从差别化“限购”措施角度来讲，各地可以围绕着“自住需求”这个核心来出台微调政策，如北京、上海等地调整新建住房标准；2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。广州等地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性等。
从差别化“限贷”措施来讲，3月7日，国家发改委副秘书长、新闻发言人李朴民两会期间接受媒体采访时表示，扩大内需要健全促进消费的政策措施，包括要完善居民购买首套普通商品房贷款优惠政策。
但是，从范围内政策变化情况来看，尽管楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，地方政府频发“微调”信号，各地试图在施行差别化的限购、限贷措施，但是，从这些具体指标来看，在经济增速预期放缓的市场背景下，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，中央政府将2012年GDP增速目标下调低于8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。尤其是，2012年居民消费价格控制在4%左右这一目标，很明确地也可以看出，房地产市场“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续从严执行，楼市投资性、投机性需求在今年仍然不会有机可乘。
因此，从政策或制度走向来看，住房信息互联、房产税试点范围的扩大、让更多存量房入市等方面的政策或制度有可能会在今年会全面铺开，以此从长远及长效机制角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势。
由此我们可知，以自住需求为主的市场仍将是2012年房地产市场的主要特征，从地方调控实际执行角度而言，各地仍然会针对“自住需求”出台一些“差别化”的定向宽松政策。因此，开发企业要获得比较好的发展预期，只能从围绕着以“自住需求”这个核心来开发及推盘，在2012年，不要期望由于房价反弹及持续上涨而带来的房地产市场溢价空间。
但是，按照历年GDP的实际增速而言，尤其是近两年中国的GDP实际增速而言，GDP实际增速往往比计划的高出1-2%，那么，按照这样的逻辑推算，2012年国内生产总值实际增长有可能在8.5-9.5%之间。如果按此推算，那么2012年的房地产市场投资及发展状况应该和2011年差不太多。具体到房地产市场的交易量价来说，由于调控政策未有实质性的松动，因此，成交价格仍然不会有突破，但是成交量有可能会因为“微调”而起色，但仍然不会超越以自住需求甚至首次改善这个基本红线。
楼市走向"差别化"时代 多地频频"微调"
从放宽普通住宅范围到近期的“旧政新解”（持上海长期居住证满三年者可买第二套房），上海楼市最近挣足了眼球。记者走访上海多家知名中介发现，各种政策交加之下，上海部分中介门店的带看量出现明显的增加。
一家上海知名中介的工作人员也告诉记者，在上海刚需楼盘扎堆的宝山和嘉定板块，很多楼盘即将降价。这位工作人员还告诉记者，目前自己所代理的业务中，带看量增长了近一倍。
根据中原地产数据，上周（2.13-2.19），上海一手住宅市场新增供应量环比大幅上扬207.13%，同比更是大增860.14%；新建商品住宅成交量环比上扬27.04%，同比也大增62.58%。而在价格方面，上周上海市成交均价为同比小幅下滑1.57%。
政策是“去年的”
解读是“最近的”
2011年1月31日出台的上海版限购令第7条规定：暂定在上海已有一套住房的上海户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非上海户籍居民家庭，限购一套住房。
对此，大多数人均理解为对已拥有1套及以上住房的非上海户籍居民家庭，政策应是暂停售房。
而按照上海市房管局的说法，所谓上海户籍居民家庭的概念是指具有上海常住户口，其中包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。这就意味着，持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭可以和上海市户籍居民一样，在限购令出台之后，已有一套住房的，可以再买一套，有二套及以上的，不能再买。
所以，上海房管局坚持认为，这一做法在去年的限购令开始实施时就已执行。昨天，记者向浦东房产交易中心咨询也被告知，这确实是从去年2月就开始的政策。
不过，有房产中介告诉记者，对这一操作办法之前并不知情，因为政策上没写。同策咨询研究中心总监张宏伟也向记者确认，政策是去年的，但是解读是最近的。
张宏伟认为，近期政策面的“微调”体现了今年上海楼市调控走向“差别化”时代，这个“差别化”主要体现在保护以自住需求为主的市场和部分改善型需求。
究其原因，张宏伟认为有三个：，1月各大城市房价全部停涨；第二，市场僵局的打破还需要一些鼓励与刺激自住、改善型需求入市的差别化的调控政策；第三，限购限贷以来，楼市的真实需求一直被压制，市场需要差别化的楼市调控政策调控措施激活市场成交量。
有专家认为，限购令迟早退出，通过税收手段来调节市场，房产税试点实际上就开启了前奏。
政策利好叠加
购房者仍淡定
按照官方说法，长期居住证满三年可买二套房调整之后，将有67.1万人受惠。对此，张宏伟表示，这些人群当中有50%左右的人入市就不错了。上海中原研究咨询部总监宋会雍也表示，虽然此项政策给了部分购房者空间，但对短期整体交易无明显影响。
新闻观察
或有更多城市
跟进“微调”
至于地方政府政策如何把握楼市调控“微调”的度，张宏伟表示，就是跟随已经进行楼市政策“微调”的城市，这些“微调”措施的出台没有被叫停，其他城市跟随已经出台的“微调”措施应该可以降低政策出台被叫停的风险。
当前，北京、上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。此外，还有多个城市的银行将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至出现9折、8.5折的优惠。
同时，“相关部门应该制定‘差别化’的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。尤其是当前信贷政策对于首套房置业者过紧，2012年‘限购’政策延期执行的市场背景下，首套房贷政策2012年应定向放宽。”张宏伟如是说，他认为，政策整体上呈现了2012年楼市调控“外紧内松”的调整。
戴德梁行预计，2012年政府严控房地产政策将维持“稳中微调”基调，楼市将因多方博弈加剧进入深度低迷期。随着今年上半年房企债务将集中到期，开发商面对库存积压步伐明显加速及潜在需求新增有限的市场，将大幅提速存货消化周期，供求结构调整将促使2012年总体价格首现跌幅。
（来源：同策咨询）
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