[摘要] 同策分析师姚伯均认为：这个规划及其实施过程，将贯穿于未来五年上海经营性物业投资，特别是办公类物业投资中。
近日，发改委公布上海国际金融中心建设“十二五”规划，提出在“十二五”时期上海国际金融中心建设的发展目标是：瞄准世界一流国际金融中心，全面拓展金融服务功能，加快提升金融创新能力，不断增强上海金融市场的国际内涵和全球影响力，力争到2015年基本确立上海的全球性人民币产品创新、交易、定价和清算中心地位。
同策分析师姚伯均认为：这个规划及其实施过程，将贯穿于未来五年上海经营性物业投资，特别是办公类物业投资中。
首先从定义上看：国际金融中心指以第三级产业经济为主；以金融业服务业为中心的全球城市。在全球排名前四的国际金融中心中，伦敦金融业产值达到GDP的20%以上，香港也常年保持在15%左右。而上海2011年第三产业的比重还只有57.9%，金融业占GDP比重约5%，规划的目标意味着必须要有非常多国际国内各类金融机构在上海新设经营场所或扩大经营场所。这会是刺激商业地产市场、特别是高等级办公市场最直观的作用。
其实从数据上看，也已经有明显的反应。上海甲级办公楼的空置率跌至７．４％，是２００８年全球金融危机以来的水平。
同时，金融产业发展还会带动其他第三产业发展，特别是餐饮消费贸易交通物流电信等服务业。在全球排名前四的国际金融中心中，纽约和伦敦第三产业占比早已经达到96%，香港和东京也都超过了92%。根据香港经验，金融业产值与商用物业服务业产值的比值大约是3:1。若按照规划的指引，若未来五年上海的第三产业可能以每年提高1.5个百分点的比例上升，到十二·五末期达到65%左右。并且要容纳32万金融人才就业。那么根据商用服务业的利润率测算，国际金融中心规划所能达到的商业地产需求能级也是巨大的。由此将带来的级数级的对于中低端办公和商业商铺的需求。
第三，从供应角度看，也已经有不少项目摩拳擦掌了。且不算上海中心和世纪大都会等已经开工的项目，单从公布的世博B片区规划看，整个B片区以总部办公为核心功能，将规划建设28幢50米至120米高的写字楼，及4幢59.1米至99.8米高的酒店和酒店式公寓，其中还包括一幢七星级豪华酒店。这为将来五年商办市场兴盛打下坚实的供应基础。
因此同策分析师姚伯均毫不怀疑，国际金融中心规划将使得投资在住宅地产中资本流向经营性地产，既是有利于房地产调控效果的稳固，推动住宅去投资化，也是顺应经济发展需要，解决上海国际金融中心建设中的硬件缺失问题。
（来源：同策咨询）
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