[摘要] 据报道，早前由SOHO中国购得50%股权的外滩8-1地块，当中3万平方米的酒店面积以及6000平方米的地下配套用房的权益实由万达所收购，目前已完成出让。
据报道，早前由SOHO中国购得50%股权的外滩8-1地块，当中3万平方米的酒店面积以及6000平方米的地下配套用房的权益实由万达所收购，目前已完成出让。
外滩8-1地块已成为行业内关注的焦点。无论是复星、SOHO中国还是万达，每个企业都想在这个市场低迷期博取自己在外滩8-1地块的权益或未来市场预期的利益。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前复星、SOHO中国及万达都想着自己怎么可以得到什么好处，但关键是外滩8-1地块项目真正开发好了，各家企业才有真正的利益。而在现实的政策叠加调控的市场背景下，外滩8-1地块项目开发进度由于开发企业资金链问题步履维艰，其实，这个时候这个项目最需要的还是要输血，提供可供项目持续开发经营的资金。
当前来讲，无论是复星，还是SOHO中国，还是万达，谁能够带过来多少资金量来支持这个项目发展其实应该成为我们应该关心的话题。众所 ，这个“地王”项目还处于初级开发阶段，后期还需要更多的建设资金，资金问题应该来说是很关键该项目能否存在的关键因素，而不是具体谁来控股或权益多少的问题。当前来讲，讲什么品牌公司、谁的资源丰富都是虚的，现在外滩8-1地块项目最缺的是资金，万达等公司进来如果是解决资金问题的燃眉之急的 ，那么对这个项目来讲是个利好，如果这些公司凑到一起大家玩的还是一个资本游戏，那么，对于项目自身能否顺利建成或者尽快建成投入运营或许不是一个太有利的消息。
2011年8月上海出台商业 地产限贷令，商业地产限贷之后，由于部分商办性项目未达到现房而没有办法进行销售、开发商持有商办性物业比例增加等原因，商办两个市场的成交量在第四季度均出现了不同程度的下滑，部分投资客也因为商业地产限贷政策没有办法投资合适的项目，商业地产随着商业地产限贷而逐渐降温。12月29日，SOHO中国接盘绿城和证大手中海之门50%的股权，一定程度上也是反映出上海的商业地产限贷政策有可能影响甚至拉长外滩8-1号地块项目的资金回笼周期，一定程度上会对持有者的资金链产生一定的压力，对于绿城及证大来讲有可能由于这方面原因而放弃对该项目股权的持有。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，商业地产限贷，对于出售型的商业物业或开发企业来说，增加了项目销售难度，资金方面也可能需要更多的银行渠道或非传统渠道来支撑项目达到现房进行销售。如果这个政策继续延续，尽管没有住宅市场限购那么严厉，但是也有可能因为在商业地产市场投资过热的市场背景下，住宅与商业整体市场的限贷而导致2012年商业地产市场成交量不会太抢眼。对于外滩8-1号地块项目来说， 由于在未来1-2年内该项目没有建设到现房2012年其也没有办法通过销售回笼资金，这对于复星、SOHO中国及万达来讲，都不是一个小问题，应该未雨绸缪，多想一些应对策略应对未来市场的不确定性。
SOHO中国的披露的消息称，证大五道口及绿城公司分别拥有海之门公司40%和10%的股权，通过交易，SOHO中下公司上海长烨将得到上述两家公司在海之门的全部股权。交易过后，海之门公司将成为外滩8-1地王项目的股东，上海长烨将间接拥有项目公司及8-1地块50%权益。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从长远来看，拿下曝光率极高的外滩8-1地块有利于丰富SOHO中国在上海的项目投资的战略布局。尤其是在上海国际金融中心的建设的大背景下，拿下这个项目，无疑增加了SOHO中国长期性持有型物业比例，长远来讲，也为其获得稳定性的经营性收入打下了基础。
但不容忽视的是，外滩8-1地块潜在价值虽然很高，长期性投资回报首期可期，但却无法在短时期内产生，尤其是近2-3年内还无法产生。笔者认为，从短期内的投资回报角度来讲，SOHO中国接盘绿城和证大手中海之门50%的股权，不如直接再在上海市中心收购一个现房“烂尾楼”。具体而言有三方面原因：
、外滩8-1地块开发起码需要2-3年的周期，这个周期内基本上是投入，并且SOHO中国收购该项目50%股权之后还应该追加开发性、经营性资金，在这个阶段大量的投资难以产生直接性回报。
第二、尽管住宅市场调控对商业 地产市场影响不大，但是今年上海8月份出台的商业地产限贷政策有可能影响甚至拉长这个项目的资金回笼周期。
商业地产限贷这个政策具体来讲就是沪商业地产现房后方可进行商业贷款销售，个人消费类贷款购置商业地产也被叫停，商业地产“不限购、不限贷”已成为历史。商业地产限贷，对于出售型的商业物业或开发企业来说，增加了项目销售难度，资金方面也可能需要更多的银行渠道或非传统渠道来支撑项目达到现房进行销售。也就是说，这个政策对于SOHO中国收购外滩8-1号项目来讲，有可能会在未来带来相对比较大的资金压力。
第三、SOHO收购外滩8-1不如收购“烂尾楼”。
按照SOHO中国的一贯操盘方式，其一般在市中心地段收购“烂尾楼”进行改造与包装，然后进行溢价销售，并且多数情况下可以获得不错的投资。SOHO东海广场其当时收购单价3万元左右，而其包装后出售价格达到6万元左右便是这种操作方式的典型案例。按照上述分析，SOHO中国收购外滩8-1号项目，由于其大体量长期的投资并且短期内不会产生直接，从这个角度来讲，SOHO中国不如再在市中心地段收购1-2个“烂尾楼”进行包装出售投资回报来得快，并且这种操作方式相对来讲，SOHO中国也较为熟悉，现房销售即可回笼资金，风险要比开发外滩8-1号地块小得多。
同策分析师许之静研究发现，中产阶层改善型商品住宅成交存在以下特征：
从区位上看，主要集中在内中环。
据统计，该环线此类改善型住宅成交套数达794套，占近4成，同策代理的香溢花城项目，便是其中的典型代表，共成交137套，占该盘今年总成交套数的4成。
从板块分布上看，大宁、光新、张江、七宝、北蔡成为中产阶层改善购房者的青睐之地。这主要是由于，这类板块周边新盘较多，人口已基本导入，商业配套已基本完善，且中产阶层改善购房者并非出行都靠小车，轨道还是其主要出行的交通工具。
从单盘表现上看，热销楼盘还是集中在主动进行调价的项目上，如首位的香溢花城，该盘于10月份推出20套特价房，每平方米2.5万元，与前期相比，跌幅接近两成。尽管之后没有价格这么低的特价房，但促销打折依旧存在，除全款95折、贷款96折的优惠之外，另有部分单价2.8万元/平米的特价房。同样的，大宁瑞仕花园也由之前3.61万元/平米的成交均价跌倒了3.5万元/平米。
同策分析师许之静认为，在今年由于限购等因素，置换型客户出售手中二手住宅再置换较大房型存在较高门槛，导致中产阶层改善型产品在今年的成交量并不出跳，根据同策数据，中产阶层客户承受能力普遍在300-400万元/套，个别降价“到位”的产品迎来较好销量，而其价格再次下探的可能性不大。
此外，同策分析师许之静认为还认为，在这样的高库存时代，库存套均面积也不断放大，已经达到了144平米，正是由于中产阶层改善型住宅处于一个“高不成、低不就”的局面，而导致这类客群进入市场艰难。
因此同策分析师许之静预测，在明年开发商的资金链仍将维持紧张局面，降价有可能从刚需盘向这类中产阶层改善型住房横向蔓延，预计其成交量有望提升。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
