[摘要] 2011年因为众多强有力的政策接二连三调控楼市，让岛城日益高涨的房价开始有所放缓，在调控政策即将到期时，青岛市人民政府办公厅文件近日正式下发文件，要求限购令到期后，继续执行。
限购、加息、增加保障房建设、提高首付……2011年因为众多强有力的政策接二连三调控楼市，让岛城日益高涨的房价开始有所放缓，在调控政策即将到期时，青岛市人民政府办公厅文件近日正式下发文件，要求限购令到期后，继续执行。业内人士分析，新的一年如果开发商不大面积降价，房子成交量将重复今年的冷清，但是如果开发商选择降价，楼市有望以价换量，无论怎样，调控的继续执行都有望遏制住房价上扬的趋势，让更多有购房需求的市民看到买房的希望。
■政策解读
楼市调控明年继续执行
青岛市人民政府办公厅日前发布了关于继续执行住房限购政策的通知，通知要求各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：根据国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），我市积极加强房地产市场调控，严格执行住房限购政策，加快保障性住房建设，扩大住房建设用地供应，切实加强房地产市场监管。在一系列措施的综合作用下，我市房地产市场调控目标初步达到预期效果。
通知同时要求按照中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇的要求，为进一步巩固调控成果，切实促进我市房地产市场平稳、健康发展，经研究决定，我市市区（市辖七区）住房限购政策在2011年12月31日截止期满后继续执行。
市区：七区住房仍然限购
根据今年颁布的限购令，意味着从12月31日起在本市市区(市辖七区，下同)实行住房限购措施：对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
效果：楼市调控达到预期
今年，我市的调控目标为2011年度新建住房价格涨幅明显低于本年度城市居民人均可支配收入增幅；第二是要努力增加中小套型普通商品住房供应，加快提高居民住房支付能力；第三是进一步加大保障性住房供应量，明显提高居民住房保障水平。
在下发的通知中明显指出，经过一系列的调控，目前我市房地产市场调控目标初步达到预期效果。
记者了解到，2010年我市楼市调控目标为有效抑制过快增长的房屋价格。2011年岛城房价已经处于停涨阶段，另外根据国家统计局的统计数据显示，岛城八月、十月、十一月出现三次价格下滑，下滑幅度从0.1%增长到了0.3%。
■市场反应
调控十个月万元线南撤
城楼市调控执行已经过去了10个月，在这是个月中，楼市风云变幻，各大鳄拼杀正酣，成交量与房价自08年以后首次出现下跌，新房成交量十个月较去年萎缩了两万余套，李沧与四方区的销售单价也告别了万元线。
成交量：10个月少卖13000套
青岛楼市“限购令”于今年1月29日颁布实施，至今年12月31日为止。在限购的十个月中，岛城楼市的成交量如同坐上了过山车，限购令一出2月份成交惨淡只有2930套，3月份小幅回升，成交量达到了5622套，4月份成交量为5893套，五月份6416套，六月份为7230套，7月份成交7951套，8月7366套，金九银十俩月比去年同期跌了50%，仅有15276套，11月略有回升，达到8078套。
限购令执行的10个月，楼市总成交66762套，比去年同期的79800套，少了13038套。
房价：四方李沧告别万元线
“量跌必然引起价跌，开发商为了保障销量还是会选择以价换量的。”房产分析人士韩华表示，2009年与2010年，岛城房价万元线北扩，一路过关斩将到达了李沧金水路上，2009年，李沧高层住宅均价已达八千，僧多粥少，一房难求的场面真切摆在眼前，伟东幸福之城、绿城理想之城等都在列。
2010年李沧房价更是一路高歌猛进，金水路上众多楼盘冲破万元，销售价格直逼四方。不过进入2011年，随着调控的严厉，加之项目扎堆，新一轮的“抢客战”在李沧率先打响，李沧楼市价格战愈演愈烈，从“两万之争”的9000元每平，到现在的6558元每平，李沧楼市重回了7000元时代。
与此同时四方的楼市价格线也开始回缩，瑞海景园准现房发售，起价9998元/平方米，而且含精装修。中铁宜阳路上的项目已经跌破8000元，四方楼市的防线也再次崩溃。
“李沧和四方地价相对于市南和市北价格比较低，而且现在开盘的许多项目都是08、09年拿的地，不少土地单价都在两三千元一平方米。成本低，自然有让利空间，另外，加上这两个地方是大鳄必争之地，抢客户最重要的是价格，有了竞争，价格自然降得快。”韩华表示。
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■专家说法
“明年或在降价声中开局”
本报12月18日讯（记者 刘泽源）限购令继续执行，对岛城市民开发商来说意味着什么呢？针对这一问题记者采访了岛城多位房地产业内人士。
“限购令继续执行，明年的楼市走向也更加明朗，如果开发商继续坚持现价不再继续降低，那么明年的房子将更难卖，如果开发商降价，或许成交量会回升。以价换量将会成为明年的趋势。”房产分析人士张百忍表示。
张百忍同时表示，目前，大规模的降价潮还没有出现，开发商多是选择小范围的降价，以快速回笼资金，楼市价格尚未见底。
香港中路上某大型二手房经济公司张经理表示，限购令执行后，对二手房的影响也非常大，明年将有更多的房东选择急售房屋，回笼资金，二手房总的趋势不容乐观。
土地：开发商谨慎拿地 土地频流拍
今年的块土地以流拍开始，今年的最后一块土地以底价出售……2010年是岛城地王频生的年代，进入2011年，楼市土地销量出现下滑，不少地块均以低价成交，土地流拍的事情更是时有发生。
土地频繁流拍
1月7日是岛城今年以来次出让土地，上午10时，拍卖在市公共资源交易大厅正式开始，前来参与拍地的有保利、万科、绿城、上实等企业。首先进行拍卖的是1号地，位于四方区瑞海北路，该地块起拍价为3295元/平方米,拍卖师多次叫价，16后，仍无人应价，拍卖师宣布该地块收回。
无独有偶，八月份，原计划于25日上午9点半举行的一场土地拍卖会，因没有人递交申请而取消。这已是8月以来，青岛第三块因起拍价偏高而致流拍的土地。
黄金地低价出售
12月9日岛城今年最后一场土地拍卖会在公共资源交易大厅举行。位于四方区瑞海北路及李沧区广水路的两幅地块均因无人竞拍而以起拍价成交。其中四方区的地块成交价为3430元/平方米，李沧区地块的成交价更低，仅为870元/平方米。
拍卖公告显示，待拍卖的1号地块位于四方区瑞海北路17号、177号，位于滨海欢乐城范围内，土地面积为49017.3平方米，规划总建筑面积为117641平方米，从土地性质上来看，该地块为商务金融和住宿餐饮，由青岛仁和房地产有限公司拍得，地面成交价为3430元/平方米，成交总价为403508630元。
随后进行2号地块的拍卖，2号地块位于李沧区广水路以北四十三号线以西，土地占地面积为34683.5平方米，规划建筑面积为75450.31平方米，属城镇住宅用地，将建设纯住宅项目。该地块跟上综土地一样，因为无人应价最终该地块由青岛杰盛置业有限公司拍得，地面成交价为870元/平方米，总价为69996500元。
开发商谨慎拿地
业内人士认为，土地市场是楼市的最前段，楼市成交受政策压制而出现下滑，市场的存量房激增，开发企业主要压力为消化存量房，自然无暇顾及新项目。与此同时，岛城存量房持续在高位运行，大量的存量房积压在手中，开发商拿地的热情自然不高。
地王：辉煌已成历史 开发没动静
在楼市不景气的一年中，那些昔日高调成交的地王如今又如何呢？记者最近走访了岛城几个地王项目发现大部分项目诚然处于闲置中。
2010年1月，绿城集团斥资40.4亿元拿下原市南法院地块，17800元/平方米的楼面地价刷新了岛城地价，如今已经快过去两年了，记者今天来到这里发现四周已用围挡圈住，透过围挡记者看见，里面让是一片闲置的状态，没有设备也没有工人。
2010年3月，原工人疗养院地块被北京远坤以19500元/平方米竞得，今年年初已开工，不过现在仍只进入到地基阶段。没有太大进展。
与此相比，一些已经开售的地王成交量也颇为惨淡。曾于2008年以8330元/平方米的楼面地价创造岛城“地王”神话的山东路一个项目自今年7月开盘 以来，5个多月过去了，出售房源不足百套。表示，“地王的起拍价已经注定了他的王者身份，高额的地价使他不能和众楼盘平等，如果降价就意味着赔钱，所以索性还是放在那里，看看后市如何在去决定。”
■2011楼市关键词：
限购：
1月29日，青岛市正式宣布包括“限购令”在内的青十二条房地产市场调控新政正式出台。
细则：
2月15日，青岛限购令细则出台，据悉，限购适用1月31后网签者，无论何性质住房均算家庭已有住房，而拥有两套房卖出一套再买不被限购，今后购房先开证明。
3月16日，国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》，明令商品房销售要明码标价，实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
新婚姻法：
8月12日，人民法院对外公布了《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》，其中，“婚前贷款买房归个人”将使一些买房人心态发生改变。
首套房贷：
10月17日岛城部分银行首套房贷利率上浮10%，一些城商行更高。二套房贷款利率普遍上浮20%。按首套房利率上调10%，贷款50万元20年期来计算，月供约4016元，每个月比之前多了100多元，相当于加息两次。
■楼市
１１月49个城市房价下跌
新华社北京１２月１８日电 国家统计局１８日发布报告，１１月份我国７０个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市数量达到４９个，比上月增加了１５个。
报告显示，１１月份我国７０个大中城市中，新建商品住宅价格环比持平的城市有１６个；价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过０.２％。
从同比情况看，１１月份我国７０个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有４个，比上月增加了２个；涨幅回落的城市有６１个，比上月增加了２个。新建商品住宅价格同比涨幅在５.０％以内的城市有６１个，比上月增加了４个。
在二手住宅价格方面，１１月份我国７０个大中城市中，二手住宅价格环比下降的城市有５１个，比上月增加了１３个，环比持平的城市有１２个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过０.３％。从同比情况看，二手住宅价格同比下降的城市有２１个，比上月增加８个，同比涨幅回落的城市有４０个，同比涨幅在５.０％以内的城市有４４个。
国家发展和改革委员会主任张平日前表示，今年以来，我国房地产市场调控取得初步成效。明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展。
房价环比下降不容过于乐观
国家统计局１８日报告显示，１１月份我国７０个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降城市达４９个，比上月增加１５个。这些数据，体现出我国房地产调控取得一定成效，但仍不容过于乐观。
１１月份７０个大中城市房价的环比下降，带有较为明显的季节性因素和年终效应。１１月份临近年末，属于房地产市场的交易淡季，加之２０１２年春节来得比往年要早，一定程度上加速了年末房地产清淡市场的来临。这从往年年末的房价走势也可看出大体相似的特点。因此仅仅根据一两个月甚至是年末月份的房价环比变化，尚不足以对房价的长远发展趋势作出判断。
这种结论，其实还可从１１月份房价统计数据的其他分析角度看出端倪。即便是１１月份环比下降的４９个城市，也仅有宁波、海口、南充３个为同比下降，绝大多数仍为同比上涨。而如果将１１月份房价与２０１０年末相比，房价的长期走势更加明显：７０个大中城市中仅有温州出现下跌，南充持平，其余６８个城市总体上上涨，上涨幅度不低于５％的更达２７个，乌鲁木齐、石家庄、长沙等城市的涨幅更是在８％以上。
对统计数据的分析还印证了不少地方人们的切身感受。媒体报道显示，不少地方人们感觉真正降价的楼盘并不多，房价下降仍不明显。在国家三令五申遏制房价过快上涨，并陆续出台诸多严厉政策以加强房地产调控的背景之下，房价当前的走势，显然还难以满足公众的期待。
房价调控的效果，很大程度上与当地政府的态度和力度紧密相关。当前不少地方房价的现状与走势，是由年初当地地方政府为房地产调控所定下的基调决定的。如果没有坚定的决心和过硬的手段，落实限购“走着瞧”，甚至以限价应付，只是让房价的涨幅“不高于当地ＧＤＰ增速”，房价要朝着社会期望的方向发展，必然会相当艰难。
■岛城数据
小户型房上月降最快
新房环比跌0.3%创新高
今天，国家统计局发布了10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，继8月、10月房价两次下跌后，青岛楼市第三次出现房价下降，降价幅度创历史新高，达到了0.3个百分点。
与往月不同，这次大中户型降价幅度不明显，90平米以下的小户型降价幅度最快，达到了0.5个百分点。业内人士分析，这与近期开发商促销活动均以小户型为主力有关。房价目前未见谷底。
房价：上月下降0.3%创新高
今天国家统计局公布了11月份70个大中城市房屋销售价格指数，新建商品住宅价格下降的城市达到49个，创下该统计数据跌幅城市数量年内。其中，青岛市新建住宅价格指数环比下跌0.3%。二手房环比下降0.3%，新房二手房价格齐跌。
另外，记者发现许多项目已经开始进行年底促销，位于市北区延吉路CBD区域一家刚开盘的楼盘推出了10888元/平方米的特价房，并附带有买一送一的优惠活动，加上优惠活动，房屋均价跌破万元。同样是CBD一家商业地产项目，推出了三十余平小公寓，32平售价仅为35万。类似的降价促销在李沧区同样火爆。位于李沧区重庆中路新开盘的楼盘打出了大幅降价的广告牌，每平米仅为5889元。
户型：大中户型上月跌最惨
从新建商品住宅分类价格指数来看，11月青岛市各类新建住宅的房价都出现了环比小幅下降。这其中，90平方米以下的商品住宅无论是新房还是而后方价格环下跌的速度相对其他户型都是最快的，新房环比下降达到了0.5个百分点。90-144平方米的新房同比下降为0.2个百分点，144平米以上的新房同比下降也是0.2个百分点。
对此，房产分析人士张百忍表示。“目前许多楼盘都加推了小户型，由于户型较小，总价比较低，所以拿这些楼盘做促销，消费者更容易接受，回笼资金的速度也快一点。而相对于这些小户型，大户型的房子因为总价较高，及时降价，总价仍然处于高位，消费者难以购买，所以这类新的房子价格下降比较缓慢。”
二手房：持续下滑议价空间增大
相对于新房，二手房价格下跌更加明显，环比下降0.7%，同比上涨0.6%。 “由于一手房降价，一些手中握有多套房的业主，开始出售房源，一定程度上增加了市场的二手房数量，也对二手房价格松动起到了一定的推动作用。”太平洋房屋山东总经理林宪周表示。
另外，香港路上一家房产中介的张经理表示，现在二手房的议价空间已经增加，个别房东选择急售房屋，有时100万的房子议价空间可达到5-7万，有购房意愿的市民可以留意。
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