[摘要] 近期，星河湾、中海、龙湖、绿地等楼盘开始大幅降价，个案价格下调20%整个楼市骚动，这让政府、开发企业与购房者均感到不安：楼盘降价导致老业主“讨说法”、砸售楼处的现象频繁发生。
近期，星河湾、中海、龙湖、绿地等楼盘开始大幅降价，个案价格下调20%整个楼市骚动，这让政府、开发企业与购房者均感到不安：楼盘降价导致老业主“讨说法”、砸售楼处的现象频繁发生。
但仔细分析，当前所谓较大幅度折扣多数是在前期备案价格基础上或报价基础上进行的价格折扣，各地出现楼盘打对折、市场抛售楼盘等现象，或者只拿出来有限的几套特价房制造价格差，或者往往降价幅度大小言行不一，也存在利用这种所谓大幅折扣进行市场进行市场炒作“博眼球”的目的。
对比一下这些打折楼盘的供应量、成交量及优惠时间段周期就会发现，如今的营销，开发商各个做出壮士断腕的神情，但这些“博眼球”苦情戏背后是“没事偷着乐”。
而当前昆明宏观地产市场量价齐跌，对地产企业来说营销再次成为生死攸关的命题，无论外围市场如何“博眼球”，昆明房企在淡市的营销尤其显得关键。尤其是为了激活成交量，在昆明占据主导地位的一些大型房企的营销就显得非常重要。这些房企不仅仅是要“博眼球”赚取品牌影响力，而且还更加注重其发展过程中战略层面的市场因素。
从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面由于中小型房企，大型房企率先做一些战略性的降价其实是将当前市场沉寂的状况搅混，中小房企不一定看得清楚或把握的住当前市场的局面。因此，中小房企如果跟风降价，那么在未来市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，如果中小房企不降价，那么，他们有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。从这个角度而言，当前市场层面的变化与其说是市场在做价格方面的调整，不如说是大型房企正在主导未来市场变化格局。
从具体操盘策略而言，一个企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”豪宅产品的之间的关系，在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的产品，以“现金为王”，其他产品可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的，也为企业发展带来峰回路转的效应。
也就是说，房企应该做好企业发展的基本功，营销也要充分考虑的企业发展的战略，尤其是淡市情况下应以“现金为王”为战略，加速回笼资金。同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
、增加高速周转的产品比例，做足功能空间，做低楼盘总价，迎合市场需求，加速推货，及时抢占具有购房能力同时具有购房资格的人群；
第二、部分开发企业的楼盘适度减配，价格适度优惠，以此应对市场变化。如通过降低精装修标准给价格下调留下空间，开发商又可以在销售说辞上推广“附加值较高的精装修楼盘”。
第三、开发商坚持一二手联动，带动楼盘逆市热销。当前不少地方除了部分高端项目利用中介分销外，不少以自住为需求的楼盘都开始利用中介来分销，以此缓解项目单独售楼处坐销的市场困境，激活市场成交量。
第四、高端产品线定位的房企，在产品推盘和布局上适当“舍卒保車”，并且拉长销售的蓄水期，在适当时候以一定的性价比入市，追求集中成交而带来的市场品牌营销。总体来讲，高端产品线定位的房企既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。
（来源：同策咨询）
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