[摘要] 住房和城乡建设部副部长齐骥于日前透露，从1998年到2007年，我国经适房政策经历了几次重大调整，经适房的属性定位已发生重大改变，制度规则也日渐完善。住建部正计划为经适房改名。
住房和城乡建设部副部长齐骥于日前透露，从1998年到2007年，我国经适房政策经历了几次重大调整，经适房的属性定位已发生重大改变，制度规则也日渐完善。住建部正计划为经适房改名。
事实上，自2010年开始陆续上市的"新经适房"，其特点是"共有产权"：购房者仅享有60%-70%的有限产权，余下产权归政府持有；相比此前因寻租、腐败而饱受诟病的旧式经适房，新经适房不能再被视为私产，随意转手或继承，套现牟利的政策空子被大大压缩。据同策研发中心统计，上海的共有产权房屋私人产权比例，按共有产权房所处位置不同，在65%~80%之间浮动，并且规定居民5年后转让共有产权房，政府有优先回购权。若政府不实行优先回购，则售房居民须上缴政府持有的产权。
笔者认为共有产权房取代经济适用房成为保障房体系中重要的环节，是中央与地方、政策与资金、需求与供应等多重博弈的必然结果，也是市场的必然选择。
旧经济适用房完全私有产权住房。其制度本身隐含明显的产权获得双轨制，即一部分人通过市场购买住宅获得住宅产权，另一部分人通过政府的经济适用房计划，购买商品房获得住宅产权。但是这两类人所获得的住宅产权式一致的，并且都可以通过市场出售。由此通过政府计划获得住宅产权的那部分人就可以不正当获利，从而产生了越来越多的利益寻租、随意转手或继承。这种不公平是人民不能忍受的。同时旧经济适用房用地是有政府划拨或协议出让，一般都是低价出让的，政府无法获益，这也是地方政府对于建造经济适用房不积极上心的主要原因。
而公租房是完全公有产权住房。事实上在新加坡和香港等国家和地区，政府推出的辩证法大多数是这类住房。居民拥有租住权和未来的优先购买权，但是初期不具有产权。然而我国大中央小地方，大国家小民众的政治经济格局，与经济适用房建设项目利润率控制在3%，管理费控制在2%，共同决定了要求保障房全部由地方政府或民间企业建造是不现实的，政府根本没有这个财力完全承担下来保障房建设的任务。同时公租房建设过程中，政府虽然可以获得完全产权，但是这部分产权出让变现的时间遥遥无期，无法形成预期的财政收入增长和提升政绩的预期，这也是公租房建设开发开展比较缓慢的原因。此外，目前的政府也不具备公租房管理的能力和经验，也导致了公租房事实上的雷声大雨点小。
然而现在住建部主推的共有产权房则不一样。它其实是介于旧经济适用房与公租房之间的公私共有产权模式。这种模式既回避了旧经济适用房产权归个人，政府无法获利的问题，也解决了公租房建设中的资金来源和资金回笼渠道问题。也因此共有产权房存在大量建造的可能性。此外政府回购机制还能保证一个城市内保障房数量保持在一定水平，以及未来政府更改城市规划时的拆迁难度。
总而言之，相比较与旧有的经济适用房，共有产权房更适合国内的政治经济环境，未来也必将成为保障房供应的主流。
（来源：同策咨询）
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