[摘要] 一系列的楼市调控措施可谓“步步紧逼”，房价是涨是跌，成为购房人关注的焦点。记者在此间举行的2011北京秋季房地产展示交易会上采访发现，众多开发商打出的折扣优惠措施，被消费者称为“小打小闹”。值得注意的是外埠、外国地产项目成为展会绝对主力。业内人士就此特别提醒，海外置业切记谨慎出手。
一系列的楼市调控措施可谓“步步紧逼”，房价是涨是跌，成为购房人关注的焦点。记者在此间举行的2011北京秋季房地产展示交易会上采访发现，众多开发商打出的折扣优惠措施，被消费者称为“小打小闹”。值得注意的是外埠、外国地产项目成为展会主力。业内人士就此特别提醒，海外置业切记谨慎出手。
优惠多力度小看的多买的少
素有“北京楼市晴雨表”之称的“北京秋季房地产展示交易会”近日在中国国际贸易中心举行。据房展组委会介绍，本届秋展共汇聚国内外项目389个，同比去年秋季房展增长25%，环比今年春季房展增长10%。
一系列的楼市调控措施让开发商不得不打折促销，据房展组委会介绍，推出优惠折扣的楼盘数量相较今年春季房展多出一倍。
记者在熙熙攘攘的展会现场发现，“降”字成了本届展会的主题，优惠从9.5折到9.8折不等，如怀柔的天恒·半山世家、延庆的原乡美利坚、阳光假日别墅等。除了直接打折，也有价格暗降。北京房山区的天恒·乐活城就推出2万元抵10万元活动。另外，送装修、送家电、送物业费，也成为促销手段。
然而，这些在楼市调控前就会出现的优惠措施，被不少看房人称为“小打小闹”。
相比之下，来京推介的外埠项目优惠较大，海南的某些项目打出了9.2到9.3的折扣。引人关注的是，河北燕郊某项目每平方米6900元，展会期间认购可享受8.5折特惠。“价格倒是可以接受，但远水难解近渴。”前来看房的王阿姨表示。
记者在采访中发现，受限购政策的影响，加上本届展会降价幅度较小，购房人观望情绪浓厚。海南博鳌金湾·圣淘沙项目的一位置业顾问曲小姐说，15日当天接待了不下40位看房人，一番口干舌燥之后，不少人以“再了解一下”为由离开，探行情者居多。16日上午，在国内项目展区一家一家地考察，让准备结婚的杨先生和胡小姐略显疲惫。本打算在北京四五环之间买套婚房，面对“扛着不降”的价格，他们只好“先看看再说”。据房展组委会统计，房展首日观展的人流量为29250人，低于春季房展；北京和外地项目合计意向成交约百余套，低于去年秋展。
国内市场降价通道或已打开
房展会打出的折扣及近两年的国家宏观调控让购房者在出手和观望之间徘徊。房价是涨是跌，成为人们关注的焦点。
前来看房的韩女士，叫来几个同事一同权衡仍然不敢出手。“快退休了，买房钱也是养老钱。买之前涨心慌，买之后跌心疼。国家和北京市的调控措施到底能在多大程度上影响房价，我们也不是很了解。”她说。
北京房地产展示交易会组委会副秘书长、北京四季地产研究院副院长郑向东认为，目前房价下降的通道已经打开。由于市场调控，在库存不断升高的压力下，开发商以优惠吸引刚性需求群体，用价格换取成交量和资金流的回馈，房价出现了稳中有降的局面。宏观调控不是短期的，且力度不会放松。
“相对于春展，开发商出现了较为明确的打折。虽然力度还不尽如人意，但促销措施还会继续出现，”他说，“不难发现，其实购房人由于降价预期也出现了观望情绪。现在‘议价空间’已逐渐显现，市场也逐渐回归理性。”
记者在展会国际馆采访时了解到，前来看房的人也以探行情者居多。当被问到在国外买房需要注意哪些问题时，很多人一脸茫然。
针对这部分人群，专家提醒，在国外买房并不等于移民。一定要全面了解所在国家的政策法律，包括信贷要求、利率、等。
郑向东建议，在国外买房一定要注意对方的资质，寻找的中介机构也应该有相应资质及成功案例。国外买房往往受到信息源不够的影响，买房人切记考虑实际需求，看准之后再出手。
“二外”地产成主力海外军团集中亮相
来自房展组委会的数据显示，本届秋展北京仅有30多个项目，而外埠参展企业42家，72个项目，海外参展单位84家，项目约300余个。“二外”地产成为今年秋展的主力。
郑向东分析说，由于北京限购，大量被挡在限购范围之外的刚性需求把目光投向了周边及外埠地区。同时也挤压出更多的投资和投机客群，产生溢出效应，一方面向其他投资渠道转移，一方面向商业、旅游、度假地产包括海外地产转移。
记者在现场看到，来自河北、辽宁、山东、江苏、海南等地的参展企业，因为自然环境、地理区位优势吸引了不少看房人的目光。
记者在竞标现场看到，该宗地体量虽然对企业具有很大吸引力，但在一定程度上也抬高了竞标门槛，因此，只有万科、京投置地和北京基础设施投资公司联合体，北京金第房地产，北京亿环天河房地产等3个竞标主体参与竞标。其中万科联合体报价，为33.51亿元，高出出让底价1.775亿元。
值得一提的是，该宗地也是北京出让的配建保障房面积的城区地块。根据标书要求，该宗地将配建不少于25万平方米的公共租赁住房，户型以一居室、二居室为主，套型面积控制在60平方米以内，由市住建委或政府授权的其他单位按6500元/平方米的价格进行回购。同时，该地块中还包含3600平方米幼儿园、2.25万平方米的地上夹层车库和8.35万平方米地上车辆段面积。
报价楼面价过万元
北京中原地产三级市场总监张大伟表示，加上公租房的成本，该宗地的出让楼面价约为9453元/平方米，而按照万科的报价计算，楼面价约为1.01万元/平方米，该价格基本接近之前万科在同区域拍得的MINI地块。张大伟告诉记者，该区域在售的商品房项目的均价大概为2.8万-3.3万元/平方米，其中中海九浩苑达到了3.3万元/平方米，以此来看，1万多一点的楼面价还是可以接受的。同时，大地块更有房企的发挥空间，且这一地块位置优越，位于四环边，属于核心区域的优质地块。
业内人士认为万科胜算较大
昨天现场观摩的不少业内人士认为，万科此次的胜算非常大。
8月25日，万科以3.24亿元的价格成功斩获丰台郭公庄车辆段项目二期居住用地的时候，业内人士就预料到万科的“长线钓鱼”。因为该地块的体量仅3万多平方米，且需要配建2万平方米的限价商品住房，售价为1万元/平方米，而此宗地的成交楼面价已高达8969元/平方米。就在万科成功拿地的第二天，北京市土地整理储备中心就推出了郭公庄车辆段项目五期1518－632地块这宗两年来体量的地块，而该地块与万科拿下的地块相邻。
除了前期拿地做铺垫，此次万科选择联手的企业也非常引人注目，分别是北京京投置地房地产有限公司和北京市基础设施投资有限公司。据记者了解，北京市基础设施投资有限公司承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资和资本运营任务。而北京京投置地房地产有限公司则是北京市基础设施投资有限公司的下属子公司，主要负责开发经营北京市轨道交通沿线及非沿线的房地产资源。
“链家地产”首席分析师张月认为，对于自身资金较为充裕的房企，下半年是一个增加土地储备的机会。一方面，今年北京住宅土地价格逐渐趋于平稳，价格也较去年有所下降。另一方面，下半年北京土地供应明显增加，可供选择的优质地块也会增多。
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