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下调费用打压行业?广州地产中介可否“被降佣”

广州日报  2011-09-05 10:13

[摘要] 北京的二手房买家真幸福,有政府帮忙“谈”中介费!8月31日起,北京买卖二手房的中介佣金将从现时最高2.5%调整为2%。

北京的二手房买家真幸福,有政府帮忙“谈”中介费!8月31日起,北京买卖二手房的中介将从现时2.5%调整为2%。同时,代办过户、代办贷款、办理房屋入住手续三项费用也将1000元封顶。日前,北京市发改委发布《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》。通知明确,北京住宅买卖经纪服务收费标准统一下调0.5%。以往不少中介公司还收取“代书费”,金额往往为3000元左右。北京市发改委表示,同一套住宅买卖经纪服务已经收取了,禁止另行收取咨询费、信息费、广告费、代书费等项目。据北京市政府人士透露,事实上,目前很多中介机构通过打折等行为,实际收取的标准约为2%左右。

广州二手房买家期盼政府出手下调中介费。正在看婚房的陈先生说他买房预算100万元左右,一些中介说要收足3点佣,要3万元;有的说可打折,但都不过2%。资深地产评论员韩世同赞同北京市下调中介费的做法,他认为广州市中介服务收费应细化,厘清各种服务的收费内容和标准。地产人士则普遍认为,北京市中介“降佣”是由于当地楼价高,动辄三四万一平方米,中介费有下调空间,广州二手房套均价格才100万元左右。一位中介人士称减中介费不如减税,目前二手房各种税项加起来接近成交价的十个点。

广州地产中介:下调中介费是打压行业?

中原地产区域副营业总监谢镜荣对北京市“中介被降佣”的消息反应非常大,他认为下调中介费无异于打压行业。近一年购房者需承担的税与每月月供支出频升,二套房契税一律为3点,二手房交易的营业税、契税和个税加起来为成交价的近10%。若要为购房者减负,不如从政府先做起,减税更直接。广州市购房者非常精明,少有交易能收足3%,大部分中介费都是议价成交。

增城置家地产总经理张锡荣表示,北京市楼价高,市区单价三四万元很平常,二手房套均总价几百万元,而增城新塘套均单价7000~8500元/m2,平均每套50万~70万元。由于竞争激烈,新塘一带中介费普遍是双方合计两个点。他给记者算了一笔账,照目前的人工、铺租等开支,一间分店需成交3张买卖单才可维持,以一张买卖单1.2万~1.4万元的来算,每月经营开支为3.6万元以上。若中介费下调,一间分店可能需成交5张买卖单才可维持成本,按目前市况根本支撑不起。

谢镜荣表示,一般人只看到中介成交收佣的喜悦,却不知道中介带几十个客只有一个成交的艰辛。他认为,中介的存在正是业主持有物业有价有市的证明,若一个楼盘方圆几公里没有一个中介行,该楼盘的物业难以流动变现,业主资金周转困难。他表示,由于买卖双方天然不信任对方,业主担心房屋过户难以收齐楼款;买家担心业主收到首期或收足楼款后“走佬了事”,物业无从过户。房屋中介的出现,就可免除诸如此类的麻烦与忧虑。

台湾远东百货旗下的太平洋中国控股有限公司8月18日对外宣布,公司调整大陆市场的布局策略,将于今年底前关闭北京太平洋百货盈科店与五棵松店,以调整财务结构。此间,太平洋中国控股有限公司表示,因卖场规划不理想,加以商圈变化、大楼业主欲大幅调涨租金,所以结束经营太平洋百货北京盈科店。另外,太平洋百货北京五棵松店成立于2009年,因业主更换频繁、招商一再延宕,太平洋中国控股董事会也决议与新业主协商终止租约。不过,公司强调,太平洋百货将积极寻求新据点,对北京发展的计划不变 。

时间已过了半个月,太平洋百货到底有没有做关张之前的颓败景象呢?

基层否认关张或许无奈

9月1日上午,记者来到太平洋百货五棵松店,初进店面,并没有想象中的顾客满堂,反而是服务员比顾客多。在店内随处可见的是打折的标示牌,无论是服装、鞋帽还是炊具、厨具,都有不小的折扣。

在客服人员处,记者了解到太平洋百货五棵松店并没有接到闭店通知。各种储值卡、优惠券的使用期限仍然按照原标识计算,并没有提前到期的通知。

“今天早会时候还说这事儿了,并没说要闭店。”某饰品导购告诉记者,“今天早会的时候说只是三大股东之一要撤资,并没有说整个商场都要关门。”当记者提及网上所说的新闻时,该导购说听说只是太平洋百货盈科店要关闭,并不涉及五棵松店。

随后记者又来到了太平洋百货盈科店,同样是稀稀拉拉的顾客和队伍庞大的工作人员,几乎在所有的店铺门口都有“打折”的牌子。也许是工作日的关系,店内并没有之前所说的排队换购的景象。导购人员告诉记者,打折是因为换季的原因,并不是因为要关店而清仓处理。

有收款人员告诉记者,目前并没有接到任何关于提前结束储值卡使用日期的通知。对于闭店的说法,该收款人员表示,“如果想要消费还是尽早吧,免得浪费”。

在太平洋百货两家店的公共区域内都没有任何关于闭店的通知,工作人员均表示没有收到任何通知,不方便透露更多。

此前也有太平洋百货盈科店企划科相关负责人表示,“我也接到许多求证的电话,但目前总部还没有通知我们。”

或因物业而受挫

北京太平洋百货系北京西单友谊集团、太平洋(中国)控股有限公司、耀辉企业有限公司三方合资注册的北京西单太平洋百货有限公司在北京开设的家大型百货店,也是台湾远东集团在祖国大陆继成都、上海重庆之后开设的第七家百货店。北京太平洋百货盈科店营业面积3.78万平方米,沿用了太平洋百货的经营理念管理方法及营销策略。

对于将于年底关闭北京两家门店的原因,太平洋百货将责任归咎于合作的物业方。

资料显示,10年前,为了能够招揽大牌商家入驻,盈科中心不惜以低租金作为代价。不过,其颇为看重的这家台资百货巨头的经营状况却与预期截然相反。

太平洋百货盈科店总经理陶玉聪曾表示,2005-2007年,太平洋百货在北京地区曾实现盈利。但是,好景不长,2009年五棵松店开业之后让太平洋百货连续亏损。有消息称,2009年至今年一季度,太平洋百货在北京地区的亏损超过7000万元。

同样,太平洋百货五棵松店也因为选址与物业问题受到质疑。有业内人士指出,五棵松店的选址过于草率,并没有考虑到客流量等因素。特别是对于筹备4年始终动荡不断的华熙乐茂,其去年突然易主,令太平洋百货始料未及。

商业咨询师刘晖分析认为,太平洋百货在北京的两家门店的选址过于草率和理想化,这家台资企业太过相信三里屯商圈和华熙乐茂所规划的发展蓝图,而没有想到如果达不到预期怎么办,也没有为自己预留后路。

综合式商业将成为趋势

尽管太平洋百货在台湾大本营式的经营模式获得了成功,但是在北京,这种模式显然不能长时间的获胜。

“现在集休闲、餐饮、娱乐、购物于一体的商场才受欢迎。”经常出入各类商场的何小姐表示,“有高档品牌,也有中低档品牌,这样才能网罗住消费者,因为这样满足了大部分人的需求。”

这样的实际消费体验得到了专家的支持,北京工商大学教授洪涛指出,在北京,并不是所有百货店都不行,太平洋百货在北京生存不下去,不是政策的原因,而是经营模式没有适应北京百货业的发展。

随着业态丰富、功能性强的大型购物中心渐渐发展,以百货单打独斗显然不能在行业中取胜。虽然盈科店位于三里屯商圈,但是由于周边并没有足以吸引消费者的店面,因此渐渐地失去了原有的魅力。

在北京王府井百货集团总裁刘冰看来,消费者目前对商场的需求已经不局限于购物,而是将其作为除家、工作单位之外的“第三生活空间”。在这种情况下,让消费者实现一站式消费的购物中心,将在未来迎来良机。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利也认为,在太平洋百货进京的10年间,正是业态丰富、功能性强的大型购物中心取得突破的时期。为了迎合北京消费者的口味,包括百货大楼等老字号都开始向购物中心转型。

如此看来,如果太平洋百货不转变经营模式采用适合北京的经营策略,将很难立足北京商业。

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