编者按：“限购令”的推出在一定程度上抑制了一线城市房价的快速上涨，但在最近，二、三线城市房价节节攀升，再次引起了社会媒体及中央政府的高度关注。武汉科技大学教授董登新撰文认为，限购令只是暂时性的抑制住了高房价，原因在于未伤及要害。同时，董教授提出应在“限贷”和“限购”的基础上，征收资本利得税和房屋占有税，以达到抑制短炒投机和投资性需求的目的。本网予以转载，以飨读者。
原标题：商品房限购令治标不治本
——稳定房价必须多管齐下、综合治理
董登新
最近，二、三线城市房价节节攀升，再次引起了社会媒体及中央政府的高度关注。为此，人们首先想到的是“限购令”，其中的逻辑很简单，既然一线城市房价因限购而暂时压住了(虽然并未出现人们臆想中的降价潮)，那么，二、三线城市当然应该效仿。这显然只是想当然的一厢情愿了。
实际上，商品房限购令并非人们想象的灵丹妙药，暂时性地压住一线城市的房价上涨，不过就是治标不治本。问题究竟在哪里？笔者认为，除了流动性泛滥、投资渠道狭窄、存款负利率以外，最主要原因就是政策调控未能“对症下药”，或是开错了药方。让我们首先来看看，中央与地方政府究竟已采取了哪些调控政策？目前，在商品房的限购措施上，大体只有两种做法：一是金融手段——限贷或停贷；二是行政手段——限购或停购。
(1)提高房贷按揭首付比例，提高房贷利率，停止房贷。房贷政策的主动权应该归属风险自担的银行，如果政府采用行政手段管控银行贷款，好像有点过了，不过，银行存贷利率在中国仍是官定利率，因此，央行有权加息或减息。
(2)对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停购房资格；本市居民家庭每年限购一套商品房；有房者在中心城区不允许再购房等。既然认可商品房是一种商品，也是一种投资品，就不应该采用行政手段强制限定购买数量，更不该提出“抑制住房投资性需求”的战斗口号。
笔者认为，上述政策都未伤及高地价与高房价的要害。应该说，除了首套房购买者是为了纯粹的居住外，其他人买房要么是长期投资，要么是短炒投机。目前，在大城市，中高收入家庭大都拥有2至3套住房，当然，也有不少家庭拥有5套以上的住房，甚至有的家庭还拥有多个门面房及多个车库。据说，有的地方车库价位已上涨4倍！
无论是投资性需求，还是投机性需求，买房的动机都是为了获得超预期的超额暴利。因此，当这种暴利预期一旦形成并被放大，就会形成一种从众效应，无论是有钱人或是穷人，都是想方设法攒钱买房，或是借钱买房，总之，迟买不如早买，少买不如多买，于是，一种刚性需求下的商品房抢购大战从此拉开序幕。房地产开发商及地方政府不过是顺势发了个意外之财，而且是意外飞来的横财，房地产开发商和地方政府甚至还有些不知所措，他们就有点像改革开放初期的暴发户一样，但我们不必过份指责他们。因为房地产开发商也是被逼被迫不断提高房价的。为什么？因为人们对房子的崇拜与抢购，已不是房地产开发商或地方政府所能控制的！
如此分析下来，房市调控对策与思路也就一目了然了，所谓对症下药，就是要针对商品房投资率的过高预期给予强力降温，并从需求角度有效抑制人们对商品房的刚性需求。只要有效降低了人们对商品房投资率的预期，无论是投资性需求的刚性，或是投机性需求的刚性，也都会自动消亡。如此简单的道理，我们为什么不对症下药？？？
8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而之前则是在结构封顶后。这些举措对目前的商业地产市场有何影响？
期房“散卖”受影响明显
据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，受住宅限购造成的购买力转移影响，上半年上海市新建商业、办公项目累计成交面积为近五年值；成交均价达2.13万元/平方米，同比大涨39.7%，为历史位；今年上半年全市商业、办公项目供销比由去年同期的1.27:1收窄至如今的1.06:1，其中 4-7月商业地产市场连续4月呈现供不应求的局面。
此时，商业地产“限贷令”适时推出。对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，叫停个人消费贷款用于商业用房购买，将进一步减弱银行信贷对于市场投资行为的杠杆支持力度。
据了解，在实际操作中，个人消费信贷分无抵押和有抵押两种，其中有抵押的个人消费信贷额度较大，能够涉及投资商业地产部分。银行对于消费贷款的额度也有相应限制，一般不超过50万元。而上海中原研究咨询部初步调查结果显示，在商业投资客群中，只有很少部分使用个人消费贷款来购置物业，粗略估计其市场比重不超过10%。对此，宋会雍表示，此次受限的多是有抵押个人消费贷款的商业投资客群。
在他看来，全面叫停之后，对整体市场交易的影响力主要集中在一些小标的商用物业，对于大型的商铺、办公楼投资则影响力比较有限。相比比较成熟的中心区，外围的小商铺所受影响或更明显。
同策咨询研究部总监张宏伟也认为，个人消费类贷款购买商业地产的叫停，期房“散卖”方式将行不通，商用物业资产在产权市场上按照业态分布及定位不同，分批或整体打包出售或将成为将来主要的出售方式。
商业地产开发门槛提高
据了解，对于商业地产来说，从结构封顶到竣工验收，还有相当的装配工程量，封顶后续工程的资金消耗在某些高端项目中占到3-4成甚至更高。由此，对于竣工后方可发放贷款的规定，宋会雍表示，“其对开发企业影响力深重。”
贷款发放时间延后，让原本开发商业紧张的资金状况雪上加霜。在宋会雍看来，这一规定不仅会置部分楼盘于烂尾风险之中，更抬高了商业地产的开发门槛，拦阻部分企业进入商业地产开发的步伐。
对于投资者而言，这样的措施则相对来说提供了更多的保护。“竣工现房的项目，招商工作普遍已经进展过半，运营启动也在朝夕之间。呈现给市场的是一个相对‘完整’的项目，留给投资客群更多的权衡评估空间，投资风险也会在更大程度上得到控制。”宋会雍如是说。
杜绝“擦边球”
防止楼市连带效应
个人消费类贷款购置商业地产的叫停，意味着继住宅类项目后，商业地产通过消费类贷款购房的擦边球可能性为零，个人消费类贷款购房时代正式完结。相关业内人士表示，此次对商业地产的限贷是出于进一步收缩货币市场对楼市造成的影响，避免商业地产被热炒而产生所谓的楼市连带效应。
“这是当前银行收缩市场流动性的市场表现”，张宏伟表示。在他看来，金九银十即将到来，开发企业将采取加速项目销售的方式，来减轻市场库存量，改善当前业绩下滑的局面，这个过程中势必也会带动商业类项目贷款金额的增加。“限贷令”出台，是为了在总体上防止由于房企加速项目销售而使月度房贷突然增加过度，进而引起市场敏感。地产评论员 冯燕
来源：新民晚报
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