编者按：“限购令”的推出在一定程度上抑制了一线城市房价的快速上涨，但在最近，二、三线城市房价节节攀升，再次引起了社会媒体及中央政府的高度关注。武汉科技大学教授董登新撰文认为，限购令只是暂时性的抑制住了高房价，原因在于未伤及要害。同时，董教授提出应在“限贷”和“限购”的基础上，征收资本利得税和房屋占有税，以达到抑制短炒投机和投资性需求的目的。本网予以转载，以飨读者。
原标题：商品房限购令治标不治本
——稳定房价必须多管齐下、综合治理
董登新
最近，二、三线城市房价节节攀升，再次引起了社会媒体及中央政府的高度关注。为此，人们首先想到的是“限购令”，其中的逻辑很简单，既然一线城市房价因限购而暂时压住了(虽然并未出现人们臆想中的降价潮)，那么，二、三线城市当然应该效仿。这显然只是想当然的一厢情愿了。
实际上，商品房限购令并非人们想象的灵丹妙药，暂时性地压住一线城市的房价上涨，不过就是治标不治本。问题究竟在哪里？笔者认为，除了流动性泛滥、投资渠道狭窄、存款负利率以外，最主要原因就是政策调控未能“对症下药”，或是开错了药方。让我们首先来看看，中央与地方政府究竟已采取了哪些调控政策？目前，在商品房的限购措施上，大体只有两种做法：一是金融手段——限贷或停贷；二是行政手段——限购或停购。
(1)提高房贷按揭首付比例，提高房贷利率，停止房贷。房贷政策的主动权应该归属风险自担的银行，如果政府采用行政手段管控银行贷款，好像有点过了，不过，银行存贷利率在中国仍是官定利率，因此，央行有权加息或减息。
(2)对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停购房资格；本市居民家庭每年限购一套商品房；有房者在中心城区不允许再购房等。既然认可商品房是一种商品，也是一种投资品，就不应该采用行政手段强制限定购买数量，更不该提出“抑制住房投资性需求”的战斗口号。
笔者认为，上述政策都未伤及高地价与高房价的要害。应该说，除了首套房购买者是为了纯粹的居住外，其他人买房要么是长期投资，要么是短炒投机。目前，在大城市，中高收入家庭大都拥有2至3套住房，当然，也有不少家庭拥有5套以上的住房，甚至有的家庭还拥有多个门面房及多个车库。据说，有的地方车库价位已上涨4倍！
无论是投资性需求，还是投机性需求，买房的动机都是为了获得超预期的超额暴利。因此，当这种暴利预期一旦形成并被放大，就会形成一种从众效应，无论是有钱人或是穷人，都是想方设法攒钱买房，或是借钱买房，总之，迟买不如早买，少买不如多买，于是，一种刚性需求下的商品房抢购大战从此拉开序幕。房地产开发商及地方政府不过是顺势发了个意外之财，而且是意外飞来的横财，房地产开发商和地方政府甚至还有些不知所措，他们就有点像改革开放初期的暴发户一样，但我们不必过份指责他们。因为房地产开发商也是被逼被迫不断提高房价的。为什么？因为人们对房子的崇拜与抢购，已不是房地产开发商或地方政府所能控制的！
如此分析下来，房市调控对策与思路也就一目了然了，所谓对症下药，就是要针对商品房投资率的过高预期给予强力降温，并从需求角度有效抑制人们对商品房的刚性需求。只要有效降低了人们对商品房投资率的预期，无论是投资性需求的刚性，或是投机性需求的刚性，也都会自动消亡。如此简单的道理，我们为什么不对症下药？？？
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