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成都新房价格下跌0.3% 楼市拐点或将提前到来

腾讯房产   2011-08-24 11:17

[摘要] 昨日,国家统计局成都调查队发布7月份成都房价指数。7月份,成都新建商品住宅价格同比上涨3.5%,涨幅比上月回落0.1个百分点;新建商品住宅环比价格连续两月小幅下跌,7月环比下降0.3%。在全国19个副省级以上城市中,成都市新建商品住宅销售价格同比涨幅,与武汉并列第12位。

昨日,国家统计局成都调查队发布7月份成都房价指数。7月份,成都新建商品住宅价格同比上涨3.5%,涨幅比上月回落0.1个百分点;新建商品住宅环比价格连续两月小幅下跌,7月环比下降0.3%。在19个副省级以上城市中,成都市新建商品住宅销售价格同比涨幅,与武汉并列第12位。

根据中原对重点城市市场的监测,目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已经出现全面松动,尤其在一些供应集中的区域,价格战已初现端倪,而品牌开发商的率先降价将进一步带动区域整体价格的下调。其中,北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。记者采访的多数专家认为,新房价格的下调更将带动二手房价的下行,房价拐点已逐步显现,降价将是大势所趋。

各方观点

马红漫:楼市被动寻“拐点”难靠谱

楼市限购令呈进一步收紧之势。有媒体引述权威人士称,新一轮楼市限购名单最快月底出炉,届时可能有30多个二三线城市被纳入限购名单。

不可否认,行政限购令所到之处,房价飙涨态势都立竿见影地得到了收敛。但同时也应当指出的是,限购令仅能被视为应急之举,毕竟推动房价回归合理区域,还需倚仗供求双方的理性博弈。

7月统计数据显示,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅已连续3个月收窄,其中京、沪、穗、深四大一线城市新建住宅价格的滞涨表现尤甚。限购令不同于以往调控举措的特点在于,直接剥夺了投资人的入市资格,以至于此前的炒楼者因失去了“接棒者”而恐慌不已。在温州,因害怕限购令在此落足,已然掀起了一轮降价抛售潮,限购政策的威慑作用由此可见一斑。

然而,楼市僵局正在受到各种杂音的搅动。据悉,一些深受资金链紧绷之困的小型房企,正在以“延迟办理产证”等方式博弈限购政策。具体操作过程是,购房者在购房时和开发商在正常签订买卖合同之外,另签一份协议,约定在合同签订后一定年限内,如限购令仍未解除,购房者无法办理房产证,开发商将如数奉还购房款。由于限购令只是针对房产过户环节监管,所以给供求双方延迟办理产证的私下协议留出了空间。这意味着,一旦限购令大规模退出,这些隐形交易便会瞬间浮出水面,造成即期交投突然放大的假象,进而扰乱市场理性预判,给房价波动带来新隐患。

限购令在地方执行过程中也并非没有阻力。受到保障房建设与平台债清理等方面的压力,原本吃紧的地方财政更加捉襟见肘。而限购令所引发的楼市交投低迷、房价上涨无力等结果,又直接影响到了地方“土地财政”的创收能力。因而,部分地方政府本能地做出为限购令松绑的暗示。今年4月,海口市市长冀文林就曾发言称,“充分利用国务院给予海南的优惠政策,按照限价不限购的原则,积极出台相关实施细则”,就被舆论解读为“海口拟停止执行楼市限购”。

除了房价高企受益者的干预,限购令后续发力还将受到市场客观规律的困扰。近期二三线城市房价高歌猛进,一定程度上是一线城市限购令引发的挤出效应使然。北京购房者将目光转向河北廊坊与燕郊等地、厦门投资者寻求泉州楼市安置资金等,均是现实例证。限购令如若继续追踪这些资金的游走动向,并将其彻底赶出楼市,那必将是一场持久战。

事实上,部分城市出台的限购令本身就有时间限制,明确今年12月31日就将到期。所以,随之可能引发的房价报复性反弹是很让人担心的。当然,限购政策到时延期的概率也很大。但问题在于,即便限购令执行时间能够延期到明年年底,总归会遇到政策取消的时间点。届时,如果市场认为政策取消意味着转向,岂不是反而会形成一波抢购甚至是上涨?就此意义上讲,行政政策遏制出的市场拐点,未必是真正的拐点。

因此,笔者以为,相关部门该尽早筹谋行政管制措施平稳退市的路径,以尽可能避免其对经济产生误伤。诸如为社会资金广开投资渠道、对等地方政府财权与事权、为保障房建设提供更多倾斜性政策等措施,均可为限购令逐步退出提供良好的制度环境。

王振峰:房价拐点将至?新限购依然是“以堵治房”

针对近期部分二三线城市房价有所上涨,新的楼市调控政策正在制订中。各省(区市)正将辖区内各

城市的房地产市场运行情况报送住建部,新一轮楼市限购名单最快8月底出炉为此,我们不禁要问一句,面对着传统“金九银十”的房产旺销季,限购即将扩展到二三线城市,房价拐点真的会到来吗?

早前,任志强曾发表文章,称政府调控房价是“刻舟求剑”,因为船的高度由水的高度决定,一边高喊调控房价,一边创造一个个土地转让金的天价纪录,房价怎么能降下来?任志强的比喻剑指土地财政,虽不全面,但也不无道理。

政府房价调控措施的目的无非是要让普通老百姓买得起房、住得起房。那么,在政策推行前,就必须搞清楚二三线城市房价快速上涨的原因,方可判断限购令是不是会真的会把房价降下来。

首先,一线城市的限购难免会把公众对住房的需求传导到二三线城市,间接地推高二三线城市的房价,这是市场因素的作用。而人们传统的购房保值思维也是推高房价的另一只无形的手。最关键的是,还有地方政府的“阻力”。任何政绩都少不了一个“钱”字;而财政“油水”来得最快、最实在的就是土地出让金这块大肥肉。如果土地财政的模式没有得到根本改变,那么二三线城市房价拐点不会真的到来。

其次,限购令本身出发点是针对投机客,抑制炒房潮。但是,这也有可能伤害到一部分外来务工人员。目前,买二手房和租房是一部分外来者的必然选择,他们将要面临的尴尬问题是,在当前保障房难以一步到位的情况下,预期的出租房数量得不到补充,外来人员就会因房租的上涨而在城市里失去立足之地,这显然与限购令的初衷相违背。

另外,除了土地财政因素,二三线城市房价高企还与开发商对利润的过度追求、建筑成本居高不下、附着在房子上面的繁杂税费过多等因素息息相关,只靠限购令无法从根本上解决房价高企的问题。

所以,笔者以为,应当把调控措施从“以堵治房”转到“疏导治房”上来。

何为“疏导治房”?其一,政府需要改变房产供需失衡的情况,适度扩大或者放开土地供应,增加经济适用房、特别是廉租房的供应;其二,政府应为公众拓展和完善投资渠道;其三,尽早出台物业税等相关法规降低空置率;其四,转变地方政府职能,使其从土地财政的泥潭里拔出来。

我们相信,只要各级政府高度重视,楼市调控的思路得当、措施有力,房价拐点就一定会到来。

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