[摘要] 最近本报《一周成交风云榜》栏目刊出富力广场一个成交案例，103平方米单位成交价从295万元直降至255万元。一位读者此前在富力广场看楼，她听经纪说，富力广场一个96平方米的房源从250万元直降至220万元都没有人买，她想知道103平方米的成交价究竟反映楼价真降还是假摔？
最近本报《一周成交风云榜》栏目刊出富力广场一个成交案例，103平方米单位成交价从295万元直降至255万元。一位读者此前在富力广场看楼，她听经纪说，富力广场一个96平方米的房源从250万元直降至220万元都没有人买，她想知道103平方米的成交价究竟反映楼价真降还是假摔？
记者到富力广场了解，合富置业和中原地产的资深经纪告诉记者，富力广场分旧区和新区，B、D、T区都为旧区，这些区域业主放盘价约2.3万元/m2，成交价在2.1万元/m2；新区为S区和皇座，业主放盘价在2.6万~2.9万元/m2不等，成交价在2.4万~2.6万元/m2左右。合富置业分区经理林成超表示，目前基本上是买家市场，买家还价低2000元/m2是基本动作，有心卖楼的人必定是等钱用，不等钱用的业主都不会放盘，故此业主开高价，最终还是要按照市场价成交。
中原地产区域经理刘晓东表示，除基本市价外，每个盘源的间隔与室内装修、保养程度都可能影响二手房的实际成交价。有时候一些业主对市场不太熟悉，随意开高价，到真正成交谈价才作准，故此以放盘价对比成交价，有时候不一定能反映楼价涨跌。以103平方米的成交价来分析，新区单位255万元的成交价是市价水平，既不是真降，也不是假摔。他在荔港南湾还遇过一个案例，业主是温州人，他开出的价很笋，但却很久都无人接手，原因在于温州业主的成交方式让人生疑。他要求一次性付款，买家帮他“赎契”和办理房产过户，业主只交给买家一张全权委托书。刘晓东表示，在温州一带这种交易方式非常盛行，业主往往把房子抵押给买家就算了，但在广东，大家都按房产交易登记来办事，买家担心业主拿钱后翻脸不认账。
说实在，楼价最能反映的是业主和买家对楼价未来走势的预期。2009年~2010年，绝大部分房源是“反价”成交，如今市场处于买家市场，从《一周成交风云榜》的成交价走势可见，目前成交都是“降价”成交。一位置业者告诉记者，之前她看天河北某楼盘，业主大口开价210万元，她觉得房源不错，希望经纪可减至190万元，不料最后业主降价至180万元，希望交易可以速战速决。见业主直降30万元，她反而怕了，最终没有买下这个“笋盘”。
在目前调控政策密集出台的背景下，上海房地产的一些相关企业已经开始了转型尝试。这意味着房地产暴利时代的结束已经露出了端倪。事实上，在其他一些城市，房地产的价格也出现了松动，相关行业开始萎缩。记者日前对深圳和天津的楼市展开调查。 《经济半》
深圳一手房：打折促销 政府限价
记者首先走访了位于深圳宝安区沙井街道办附近的一个楼盘了解情况，工作人员告诉记者这个楼盘销售的户型面积为75~150平方米之间，销售均价为12000元/平方米，在深圳楼价是属于偏低的，但令他们没想到的是从开盘至今仅三天时间房屋几乎销售一空。
深圳市西荟城销售工作人员说，他们楼盘目前的总套数是750套，已将近售罄的状态，销售套数大概是680多套。
位于深圳与惠州交界处的碧桂园推出的十里银滩，那里整个停车场已经满满当当，在销售中心里面，工作人员告诉记者，从开盘到现在总共四千多套房子，已经卖了百分之八十了，目前只剩下位置稍差的房子在销售。当记者询问能有多少优惠时，工作人员表示，刚开盘时可以打七五折，目前是八折销售。
根据中指研究院提供的数据显示，今年上半年深圳商品房市场共成交17300套，环比下降28%；成交面积达到148.27万平方米，环比下降33%；上半年商品房销售额为293.52亿元，环比下降35%；商品房均价仅为19796元/平方米，环比微降3%。业内人士表示，目前深圳楼市降价已初现端倪，具体分析主要有几个原因。
众厦地产总经理郭澍楠说，据统计下半年有32个楼盘左右推出市场，比上半年增加了很多，对整体供应有一定的市场压力，开发商不能疯狂定价，后期甚至比前期低，这是。
第二，除了限购政策之外，当地政府还提出了限价，即如果没有按照区域的定价，那就不给预售证，开发商预期想卖3.5万元，政府只给2.6万元的指标，整体价格会下来，那下半年的均价还是会往下走。
从记者走访的几个楼盘来看，开发商纷纷采取了打折降价的促销手段来维持成交量，但是从整个深圳的情况看，环比已经出现了大幅下降。在天津，众多新楼盘纷纷亮出了8月优惠促销举措。市区的一些楼盘已经出现了5个点的优惠幅度，郊县地区个别楼盘特价房的优惠幅度达到了15%。
深圳二手房：遭遇前所未有寒冬
一方面，深圳一手楼的价格已经出现松动，另一方面，二手楼的成交量也遭遇了前所未有的寒冬，当记者来到地产中介的店铺了解情况时，地产中介的工作人员告诉记者，近两个月公司的成交量几乎为零。深圳美联物业蔡屋围经理李婉贞告诉记者，他们的二手楼的签单量从6月到现在下降了70%，基本上每个月只有一单。中原地产地王分行经理李少明也说，这两个月平均每个月3到5套，五六月都有15~20套。
采访中，记者发现店铺的墙上贴着名为砍价行动的通知，一问才知道这是他们总公司在统一部署的一次大规模行动。该铺员工解释，他们要提前做好对策，叫砍价行动，即让业主降价，促进成交。
中原地产深圳区总经理李耀智告诉记者，深圳今年上半年二手楼成交有400万平方米左右，同比去年跌了20%左右，今年二手房成交受政策影响，特别是现在有限价、限购、限贷等限制，很多客户会处在观望阶段，到了七、八月二手楼成交量跌幅就更加凸显出来。另一方面是由于7月深圳按评估价过户，经初步计算，按评估价过户以后，增加交易成本是5%到10%左右，导致出现二手房价比一手房还贵的现象。
天津一手房：
预测下半年持续跌价
天津市市中心老城区的一个房产项目推出清盘特惠房，价格仅19000元/平方米，而之前该项目均价为22000元/平方米。梅江区域，也推出了清盘特惠房。从之前的17000元/平方米的售价降到了14000元/平方米。
业内人士表示，随着外环线周边楼盘“降价潮”到来，市中心楼盘也“挺不住”了，近期每平方米下调几千元的现象非常普遍。
对于下半年楼市的价格走向问题，中指研究院华北分院副总监钟文辉表示，天津下半年的房价趋势是整体往下走的，天津楼盘可售量，在七月底的时候已经突破12万套。下半年市场的新增供应在上半年的基础上还会增加，所以说下半年的压力是非常大的。结合这两方面可以判断下半年房地产的价格是往下走的趋势。
天津二手房：
很多业主主动降价
记者走访了解到，与年初普遍扛价的市场局面不同，目前天津二手房基本都能有5%~10%左右的议价空间，很多业主出现了主动降价，着急卖房的情况。天津我爱我家房地产经纪人说，现在买卖成交比较低，所以议价空间有个别的比较大。像之前有一套房子，六楼的，一开始的标价是200万元，最后是180万元成交的。这种情况很普遍。
据了解，目前的中介门店日均到访量比之前减少至少五成。记者看到，一条路上原来有十多家门店，结果就这一个月就关闭了三家，有的中介门店连牌子都还没撤下，但却已经大门紧闭，还有的已经转租给其他的店家做生意了。
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