[摘要] 甘肃为解决保障房建设资金短缺的瓶颈性难题，引入廉租住房“共有产权”管理模式，有效推动了当地保障性住房建设进程。《意见》同时规定，廉租住房的价格由当地政府结合当地财力、低收入家庭的经济承受能力，按照成本价或略低于成本价的要求确定。
甘肃为解决保障房建设资金短缺的瓶颈性难题，引入廉租住房“共有产权”管理模式，有效推动了当地保障性住房建设进程。
所谓廉租住房“共有产权”制度，即在保留一定数量实物配租廉租房的基础上，通过向一部分符合廉租住房保障条件且具备一定购买能力的城市低收入家庭出售廉租住房部分产权，将出售产权置换出来的资金用于建设新的保障性住房。甘肃实施的“共有产权”管理办法既满足了低收入家庭的购房意愿，又缓解了地方政府配套资金的筹措困难。
甘肃省住房和城乡建设厅曾在2009年对全省今后三年待建的20．8万套廉租房所需的地方配套资金进行过概算：每套廉租房约50平方米，每平方米平均造价1500元，那么每套廉租房成本价为7．5万元。保障房建设中，单廉租房建设一项，即需总投资156亿元，其中国家补助41．6亿元，地方配套需114．4亿元左右。这无疑是财政年收入仅353亿元的甘肃省的巨大难题。
2009年4月25日，甘肃省政府办公厅批转了《省建设厅关于实施廉租住房共有产权管理的指导意见》。《意见》明确指出，廉租住房共有产权是指国有产权和保障对象私有产权。保障对象私有产权由符合廉租住房保障条件的家庭通过购买廉租住房部分产权取得。
《意见》同时规定，廉租住房的价格由当地政府结合当地财力、低收入家庭的经济承受能力，按照成本价或略低于成本价的要求确定。
2010年底，甘肃省又出台了《甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法（试行）》，从“指导意见”到“管理办法”，甘肃尝试以更规范的手段实施廉租住房共有产权管理，以切实解决城市低收入家庭的住房问题。
甘肃省张掖市临泽县在实施“共有产权”管理办法后，符合廉租住房保障条件的低收入家庭有百分之八十以上都出资进行了购买。临泽县房管局副局长白文昌介绍，该县在售房过程中还采取一次性付款和分期付款相结合的方式，暂时无力一次性付清的家庭，可签订协议，分期付款。
陈建军家就是分两次付清全部房款的。陈建军夫妻二人均在当地打工，年均收入1.8万元左右。他花5万元买下了一套50平方米的廉租房，“每平方米售价950元，这个价格对于打工者来说，还能接受。拥有了自己的住房，要比租房踏实多了。”陈建军说。
共有产权让部分有经济能力的群众拥有了房屋所有权，同时也让地方保障房建设资金得到回笼，通过“共有产权”方式回笼的资金已全部用于新的保障房建设，很大程度上缓解了临泽保障房建设的资金压力。“截至目前，临泽县已经落实到位了廉租住房建设配套资金2762万元。”临泽县副县长张学勇表示。
像临泽县这样对廉租住房采取“共有产权”管理模式的地方，在甘肃并不在少数。庆阳市通过推行“共有产权”管理，回笼资金1．2亿元用于新建保障房项目建设，实现了廉租住房建设资金的良性循环。金昌市在保证收入家庭廉租住房的前提下，充分尊重低收入困难家庭的意愿，推行廉租住房“共有产权”出售，截至今年6月，已登记500套，出售139套。实行廉租房“共有产权”管理制度，政府与群众共享权利，共担责任，为贫困地区保障房建设融资提供了一条可行的路径。
“四大班子”划拨土地建官宅 房产证从何而来
湖南省祁东县县委、人大、政府、政协"四大家"带头在划拨地上建起了机关住宅小区，住户没办土地使用证却办好了房产证。相关部门称这在祁东是"惯常做法"。
"没有办土地证的情况下办规划证，按程序来说是不行的。但规划局上面是政府，不办也不行。"祁东县规划局总工室负责人认为，这种建房，是政府给干部职工的一种"福利"
本报记者刘希平陈磊发自湖南祁东
大门口悬挂着4个红色灯笼，门卫对进出人员的询问异常严格，一行“四大家小区”5个红色大字被铁架子撑起矗立在小区大门的拱门上，一竿鲜艳的五星红旗在房顶上迎风飘扬。
这里便是湖南省祁东县老百姓眼中的“官宅”，祁东官方称其为“"四大家"机关住宅小区”，即县委、县人大、县政府、县政协机关住宅小区。
虽然这个小区建成至今已有两年多时间，但市民对该小区的非议却从未间断过。因为这个小区的用地并不是商业用地，而是以建“四大家”办公楼名义审批下来的划拨用地。
在用地性质没有改变的情况下，小区住户却顺利地办理了房产证。
《法治周末》记者调查发现，因为有了“四大家”的带头，祁东县其他行政机关也跃跃欲试。知情人士透露，该县林业局、工商局等单位已经在划拨地上建起了住宅小区和门面房。
以修建办公楼之名批地盖机关住宅楼
"多年举报终究是一场空！"
湖南省祁东县退休老干部刘明(化名)举报多年的祁东县"四大家"违法用地建住宅楼一事至今毫无结果。而且，祁东县房产局还给小区内的各家各户办理了房产证。
"为什么连土地使用证都没办理的情况下，却能办理房产证呢？"刘明十分不解。
刘明还得知，一些干部把这里的房子指标卖给了他人。
"这种卖指标的做法明显是亏了国家，肥了自己。"刘明对记者说。
2003年，祁东县向湖南省政府申请划拨了500多亩土地（含230亩广场用地），用于修建"四大家"新办公大楼。
办公楼建好后，楼西侧还留有一块60多亩的空地。不久，有人提议，在这块空地上修建干部职工住宅楼，以方便大家上下班。
因为这项提议惠及"四大家"在职干部职工，立即得到了广泛的响应。
而有知情人士向《法治周末》记者透露，其实祁东县当年在向湖南省政府申请划拨土地时，早就有了在办公楼旁建家属楼的打算，只不过以建家属楼的名义申请划拨土地，肯定得不到湖南省政府的同意，所以，祁东县才以修建"四大家"办公楼的名义向湖南省政府申请划拨用地，从而顺利地拿到了审批文件。
整个建设工程从2004年立项，到2008年交房，总共用了4年时间。
小区位于祁东县县委、县政府办公大楼的西侧，小区大门口悬挂着4个红色灯笼，一行"四大家小区"5个红色大字被铁架子撑起矗立在大门的拱门上，下面还有一行金色大字"寓和小区"。
"因为"四大家"办公楼背靠玉合山，领导们觉得"四大家小区"这一名称显得太官样化了，所以后来又给这个小区加了个名字---"寓和小区"。"刘明向记者解释。
经过门卫反复询问后，记者进入了小区。放眼望去，整个小区绿树成阴，14栋7层高的住宅楼整齐地排列在小区院内。小区内还开有一个小门，住户直接可以到达办公大楼。
红头文件给建房开优惠"绿灯"
知情人士向记者透露，"四大家小区"在开发建设时就享受了多种优惠。
在祁东县国土资源局，记者查看了"四大家小区"审批用地手续。为了开发建设好这个小区，祁东县委还专门召集政府各部门开了一次协调会。会后还形成了一份会议纪要，以红头文件的形式下发到相关单位。
会议纪要要求：住宅地皮价格按照每亩10万元的价格收取征地费；县国土局和开发区按有关政策尽快办理土地使用证，国土部门只能收取证件工本费；按职工建房，免收房产契税……
各种优惠办法被写进了会议纪要。
"在实际操作过程中，我们参照了衡阳市委、市政府机关住宅小区的做法，从关心干部和职工出发，对土地价格和建房过程中有关收费给予优惠，以降低商品房开发成本，让利于干部职工。"祁东县委办公室给记者发来的回复称。
这份回复对这项"重点工程"和"民心工程"的立项经过进行了解释。
今年3月，规划建设3600余套(间)公租房的辛安公共租赁住房项目开工，成为今年以来开工的公租房项目；7月，规划建设3797套公租房、6253套限价房的白沙湾保障性住房集中建设项目开工，成为今年以来开工的保障房项目。在国家加大保障房建设力度的背景下，青岛连续两次刷新单个保障房项目建设规模纪录。与此同时，在上半年各地保障房开工率普遍不高的情况下，青岛计划今年开工的23148套保障房于6月底实现全部开工，开工时间比国家和省政府的要求分别提前了5个月和3个月。青岛保障房建设为何“大提速”？“除市里高度重视，通过制度创新解决了土地、资金两大核心要素，是根本原因。”青岛市国土资源和房屋管理局副局长杜本好说。
调动社会资金的建设热情
在各类保障房中，公租房因投资回报周期长、缺乏退出机制等原因，不被社会资金看好，但白沙湾项目的公租房却由企业竞拍土地、投资、运营，项目缘何受青睐？青岛市住房保障中心副主任王育生分析，原因，是在公租房建设、经营上，白沙湾项目进行“先租后售”：开发企业对公租房可租可售，但出租期限不低于10年；10年后，可按届时的限价房价格出售公租房，承租人有优先购买权。
“这是好事，开发企业虽然现在投了钱，但以后可以通过出售收回投资，当然就有了热情。”投资白沙湾项目的青岛天一仁和房地产集团有限公司董事长魏平说。
比白沙湾项目早3个月开工的辛安公共租赁住房项目，是青岛首次在工业用地上建设公租房。在这一项目中，有两家本地民营企业参与，其中，青岛瑞源房地产开发有限公司的26亩项目用地为企业自有的工业用地，山东兴华建设集团有限公司的60亩项目用地是出让获得的工业用地。
工业用地上建保障房对民营企业的吸引显而易见——在辛安项目建设区域，一亩工业用地的价格大约二三十万元，比住宅用地要便宜100多万元。
这一变化背后的政策依据是，2010年9月，《青岛市住房保障发展规划(2011-2013年)》印发，鼓励外来务工人员比较集中的工业园区和用工单位，通过旧厂房(库)改造或利用生活配套区、厂区空闲土地，建设职工公寓、集体宿舍，并纳入公共租赁住房配租范围，原土地用途可以保持不变。
王育生表示，在巨大的保障房需求面前，仅靠财政资金不可能满足需求，所以要实现目标，前提是吸引社会资金参与。“如何做到这一点，目前各地都在探索，有的做法可能还有争议，但在政府让利、百姓受益、企业盈利的前提下，只要能多盖房子，都值得尝试。”
“配建”制度解决土地制约
土地是制约保障房建设的另一关键因素。
为了缓解这一问题，青岛创新了保障房配建制度，规定凡是规划为住宅的房地产项目，全部要配建一定数量的保障房。
“现在，想在城区拿出大块土地集中建设保障房难度很大，而把保障房往外建又会给市民生活带来不便。”青岛市国土资源和房屋管理局副局长杜本好分析，面对两难选择，青岛通过分散配建方式，一方面提供了保障房的建设用地，另一方面又满足了被保障家庭就近居住等基本需求，降低了生活成本。
在配建比例上，青岛市明确，新增建设用地规划为住宅的，按不低于20%的比例配建；城区改造项目，扣除拆迁安置用房后，按不低于5%的比例配建；搬迁企业用地规划为住宅的，根据不同情况，分别按照25%、30%、45%的比例配建。
当前，为了增加供应规模，青岛的配建制度正从经适房、限价房向廉租房、公租房扩展。
杜本好透露，今年下半年，青岛将进行土地出让方式的新探索：凡规划为住宅的建设用地应优先配建公租房，其配建比例不低于20%，具体面积通过“限地价，竞公共租赁住房配建面积”确定。即在土地出让时，当竞买报价达到事先评估确定的土地上限价格时，不再接受更高报价，而是通过竞争公共租赁住房配建面积的方式确定竞得人。
“在商业项目中配建的保障房，多数土地是政府划拨的，房屋在开发商建完之后由政府回购，其本质是政府少收部分土地出让收入来建设保障房。”王育生说。
北京市政府请来专家团帮业主成立业委会
“不是我们不想成立业委会，实在是成立的过程太繁琐、太难了。”昨天，位于远通桥附近的一个小区业主叹了口气。已经经过了3个月，这个小区不仅没能召开首次业主大会，连最基本的材料还没备齐。
记者昨日从市住建委了解到，为了解决成立难的问题，包括物业、法律、社会学等方面的专家将组成专家团，通过政府买服务的方式，为本市居民提供召开业主大会的辅导服务，同时将服务于目前已经成立的业主大会。
专家组成员下基层“支招”
遇到开发商刁难怎么办？想成立筹备组，却手续不全，怎么办？小区业主总是凑不齐签字怎么办？在专家团的帮助下，这些曾经让业主挠头的问题都将迎刃而解。
市住建委相关负责人昨日向记者表示，作为行业主管部门，市住建委正在培育民办非赢利组织——业主大会辅导中心，为业主大会的组建和规范运作提供专业指导。
记者发现，在一家即将成立的中心里，包括了民政部社区服务工作委成员、市住建委物业专家组成员，这些以往各自摸查情况、为政府决策提供依据的专家，将集中亮相，为市民释疑解惑。同时北京市律师协会房地产分会的成员、清华大学社会学系教授等都会成为中心成员，帮助业主解决相关方面的问题。
“平时我们总会发现，有些业主抱着很高的热情来找我们取经，却缺乏专业知识，经过几次挫折后就泄气了。”作为专家组成员之一的北京新天第小区业委会主任张大宪说，有些小区业主兴高采烈的来了，但对“业主大会”和“业委会”的认识不太清楚，需要学习很多基础常识。
辅导中心的成立，则是为市民普及专业知识，在关键时刻帮业主渡过难关。例如提醒小区业主都要提前准备哪些材料、到哪里去找范本，成立筹备组时要到街道或者社区申请备案，遇到纠纷应该如何处理，如何理性维护自身权益等。
届时，如果想成立业主大会的业主，可以直接联系辅导中心，接受各种服务。
享受针对化服务市民不掏钱
一个小区要召开首次业主大会，一般要花多少钱呢？一位有着上千户业主的小区业委会主任给记者算了账：6万元。
“这钱主要是付给律师，还有了解物业公司运作、了解如何成立业委会这一类专家的咨询费，还包括一些公证、公示的费用。”这名主任说。
而此后，这些咨询费将以政府买服务的方式，为市民免单。
“很多小区没有什么公益收入，如果还要给专职员工开工资，基本就没了。”一名经常义务帮助小区业主大会筹备组成员的物业专家说。
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