[摘要] 昨日，上海楼市出台“沪四条”，上海楼市“限购”再度收紧，从上海对于当前楼市调控政策走向的判断来看，一线城市楼市调控政策的走向应该是偏紧的，而不是像之前好多业内外人士预判的一线城市限购政策会松动。上海“沪四条”出台的举动，从基本面上来看，现在一线城市楼市调控政策要松动看来不可能了。
昨日，上海楼市出台“沪四条”，上海楼市“限购”再度收紧，从上海对于当前楼市调控政策走向的判断来看，一线城市楼市调控政策的走向应该是偏紧的，而不是像之前好多业内外人士预判的一线城市限购政策会松动。上海“沪四条”出台的举动，从基本面上来看，现在一线城市楼市调控政策要松动看来不可能了。
具体而言，同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市楼市调控将进一步收紧，可从以下几方面来理解：
、调控下半年继续从严，“调控常态化”已成为政策导向的根本性变化。部分不受限购的三、四线城市近来房价走势抢眼，已经取代一线城市成为涨幅榜前列的常客。在调控并未松动的当下，这样的表现政府相关部门马上做出了反应，出台了新“国五条”，启动限购措施。政府“调控常态化”的行为同时也表现在二手房市场交易、房租调控、保障房建设等诸多方面。同样，上海楼市出台“沪四条”，当中更多的调控细节主要是针对当前规避限购政策的市场行为，这也是“调控常态化”的具体表现。
第二、“新国五条”的细化执行，上海出台“沪四条”基本上是基于“新国五条”及前期政策的基础上而出台的政策细则，同样，北京、广州、深圳等地预计也会出台相应的措施，进一步强化一线楼市的调控成果。
在“新国五条”中曾经提到“一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，这条政策是原有政策的进一步强调和深化，强调地方政府执行楼市调控力度方面又提出了明确的要求。当前，楼市调控政策仅仅是针对的由于一线城市限购倒逼二三线城市房地产投资高涨，房价涨幅也出人意料的现象，并且同时，要求各地尤其是一线城市要继续从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策。
第三、从一线城市各地对于“新国五条”的具体反映来看，一线城市多数在“观望”是否或何时出台新的楼市调控措施，“沪四条”的出台将各地调控政策导向进一步明确话，同时，针对房地产市场，政策的主要导向还是继续维持下半年量增价稳的市场局面。
拿上海来讲，沪四条等多方面因素决定下半年市场走势是量增价稳：
从价格角度来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，下半年房价相对来说比较平稳，涨也涨不到哪里去，跌也跌不到哪里去。原因如下：
1、沪四条中条：加强商品住房销售方案备案审核。同策咨询研究部总监张宏伟认为，这一条其实是一个限价政策，也可以理解上海楼盘从此开始“政府定价”。“政府定价”在此前市场中已有先例，如浙江的舟山地区就采用政府定价的方式。一般而言，政府给每个楼盘的基准定价都会低于市场价的5-10%，按照这样的操作方式，楼盘价格也不会涨到那里去。“政府定价”的行政干预手段主要是防止房价过快上涨，维持目前房价相对稳定的市场局面。 2、 “调控常态化”导致市场宏观面整体表现平稳，市场一旦出现供不应求、风头浪尖现象，将会出台新的调控政策来平抑；
3、“一房一价”导致商品住宅价格在一定时期内不会有太大的变化，它既规定了房价上涨的幅度空间，也限制了房价下调的自由，很大程度上讲，“一房一价”是稳定房价的一项具体措施；
4、“房价控制目标”其实是地区房价上涨目标，10%也罢，不高于GDP增速也罢等等，在城市化背景及正常的房地产市场增长规律下都是正常的涨幅，因此，房价变化也是相对平稳的。
从成交量角度来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于“沪四条”中叫停外地户籍补税购房等措施，其实就是针对之前规避限购措施而来，该条政策的实质意义在于上海楼市“限购”再度收紧，也是为了限制豪宅及投资客过多进入市场。从这个意义上来讲，上海下半年仍将是以自住需求为主的市场。
由于“沪四条”等措施继续出台，楼市调控导致房价涨幅相对平稳，不仅为刚性自住需求购房者赢得了积累首付、积累资金的时间，而且他们也将有更多的时间和机会去挑选和甄别与自己居住价值相匹配的楼盘，因此，从这个角度来讲，楼市调控为自住刚性需求购房者赢得了购房的时间和空间。
从北京城市角度来讲，今年上半年土地财政大幅减少及楼市调控导致相关部分收入也有所减少，与此恰巧的是松绑“限购令”的传言来风，尽管相关部门已出面辟谣，但是总体来言，“研究放宽限购政策”在上海楼市出台“沪四条”之后也将重新考量是否合适。从另外一个角度来看，北京作为国都，靠近国务院等中央决策部门，房地产市场价格问题还是比较敏感的话题，因此，下半年也不可能出现政策松动的迹象。
从广州和深圳的角度而言，拿深圳来讲，据深圳国土局的一名知情人士向其透露，深圳将实行“按照国家统计局新的分类统计口径来测算房价波动。”
“深圳国土部门确实在各区召开会议，但主要是说明深圳将按照国家统计局新的分类统计口径来测算房价波动。如新统计口径是按90平方米以下、90-144平方米和144平方以上来分类，以此来测算房价波动。深圳以前不是这个口径，而不同口径的房价统计相差很大。该人士指出，深圳“价格增幅不超过GDP增幅”的调控任务目标并没有改变，并且肯定要完成，要按照新的统计口径来走。”
同策咨询研究部总监张宏伟认为，分类统计口径来测算房价，要求各开发企业在销售过程中要针对户型、结构的不同，分类、合理定价，确保房价稳定运行。分类统计口径来测算房价方法更能够清楚的反应各个细分市场价格运行状态，因此，地方相关部门可以动态的检测和有针对性的出台调控政策来应对当前房地产市场出现的各种问题。从这个角度来讲，深圳也并没有松动当前“限购”政策的具体做法。
因此，在“新国五条”出台后，广州和深圳也应该在思考继“沪四条”之后应该出台什么样的调控措施，来进一步平稳当前房地产市场运行状态，维护当前楼市调控来之不易的调控成果了，而不是，松动限购令，令市场瞬间迸发，进一步带来更多的市场和社会问题。
对购房者的建议：
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在现在楼市“调控常态化”的市场背景下，房价相对来说比较平稳，涨也涨不到哪里去，跌也跌不到哪里去。在房价相对比较平稳的市场情况下，建议大家不要根据房价市场的宏观面来判断自己到底要不要买房子。今天均价2万4，明天均价2万1，到底房价涨了还是跌了，对买房子的购房者来说在短期内不能构成依据。我觉得要看微观面，看某一个楼盘是不是在短期内进行策略性的降价和调整，如果进行短期内个别楼盘有一些策略性调整，就有可能短期内有一个降价的幅度，这样的话购房者要赶快迅速出手购买这个楼盘。一旦错过这个策略性降价的机会，购房者或许将付出更多的代价来弥补。
（来源：同策咨询）
楼市调控再加码撬动房价? 三季度或迎房价拐点
限购令首发大半年后，房地产市场调控成效初显，但部分城市房价上涨压力仍然很大。那么对于限购政策来说，是将适度放宽，还是将继续从严？
就在市场预期前景不明的时候，7月12日的国务院常务会议明确指出：调控方向不动摇，调控力度不放松。并明确提出，限购范围有必要扩大到房价上涨过快的二、三线城市。
房地产市场波澜再起。
楼市调控缘何再次加码?
首发于京、沪、穗、深等一线城市的“限购令”,与其他“组合拳”形成合力,使楼市迅速降温。
7月21日,河北廊坊继香河县之后启动楼市限价,规定新建普通商品房价格不得超过9000元/平米,首开二、三线城市限价先河。
出炉的6月份70个大中城市房价指数显示,在持续调控了一年多后,楼市房价涨幅过快的局面已得到基本控制。70个城市新建商品房价格环比上涨了0.1%,涨幅缩小了0.06个百分点。这是房价涨幅在4月份小幅扩大后,连续两个月持续收窄。
但是,在房价涨幅得到明显遏制的同时,尚未限购或限购执行不严的二、三线城市已取代京沪穗等一线城市,成为领涨楼市的主力。6月,诸如南昌、乌鲁木齐、长沙、洛阳、丹东等城市房价同比涨幅均超过8%。
“从今年春节开始上涨,潍坊房价至今涨幅超过20%。近几个月平均每天都有将近100套左右的新房签约销售。目前潍坊均价超过5000元/平方米的楼盘已达20个,高价盘不断涌现,房价不断创新高。”山东潍坊某房产中介公司的负责人告诉记者。
“在一线城市几乎全面限购的情况下,二、三线城市成为楼市调控的‘洼地’。包括改善性、投资性、刚性需求在内的多重购买力开始向二、三线城市转移。”社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞分析,70个大中城市中,仍有44个城市新建商品房价格呈环比上涨趋势,显示大多数城市房价继续上涨的局面仍没有根本改观,因此有必要进一步强化宏观调控的效果。
由于担心住房成交量下降过快影响经济,近一段时期,少数地方有了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。国家统计局发布的数据显示,6月商品房的成交量环比增长四成多。业内人士表示,成交回升的原因有两个:一是很多开发商憋不住了,推盘量大增;二是价格有所松动,以价换量。
销售反弹往往是价格反弹的前兆,这也让很多市场人士解读为“限购”逐渐失效的信号。选择在这个时候将“限购”升级加码,一方面是督促地方政府从严执行、不得放松;更重要的是,围堵从一线城市挤出的投资资金,防止房价上涨过快的情况在二、三线城市重演。
牛凤瑞认为,在当前通胀压力较大的情况下,要遏制通胀防止经济过热,就必须限制固定资产投资增速,而限制地产业投资是其中的重要领域,包括土地限批、资金限贷,都是出于这种考虑。从这个意义上说,限购令不是仅仅针对房地产的,也是针对整个宏观调控的通盘考虑。
“限购”能走多远?
某外企海归高层,非京籍人士,苦于尚未攒够五年纳税记录,只得将购房计划搁置;其好友却恰好相反,手中三套房产,“想卖一套,知道卖了就不能再买,只好放弃。”
北京链家地产某分店店长向记者描述:“以前房子想买几套就买几套,现在销售量明显下降。以前房价几乎每天都在变,这个月8000元一平方米,下个月可能就是一两万元,很多人借钱也要买房,为赚中间的差价;现在买房的多为刚性需求,投机成分已经很少了。限购后不会出现今明两天房价大不一样的局面,也打消了由于涨价预期带来的投机心理。”
“限购就像是给病人做手术要打麻药,但是打麻药以后,医生要赶快做手术啊。结果医生干活太慢,病人又快醒了,就再打一针麻药,究竟要限到什么时候?”中国房地产开发集团理事长孟晓苏日前表示。
“限购是采用行政手段,以部分禁止交易的方式干预市场。关键还要通过有效的制度改革来平抑房价,解决百姓住房问题。”中央财经大学管理科学与工程学院院长李文斌指出。
牛凤瑞认为,期望通过限购降低房价可能难度较大,降低房价的根本在于增加有效供给。
那么,“限购”究竟会走多远?
上半年,北京新房与二手房交易量同比减少23%和34%;但本地居民首次购房的数量比新政前不降反升。“限购不仅抑制了投资与投机性购房,同时也没有打压刚性自住需求。”北京房协副秘书长陈志日前表示,从北京人口资源环境的承载能力考虑,限购政策将纳入正在研究制定的北京市基本住房制度中。
工商联房地产商会会长聂梅生认为,只有房价趋于平稳了,保障房大批上市了,限购等调控政策才会逐渐放松,否则还会继续。显然,即便是取消限购,为避免形成市场的报复性反弹,它的退出也会是一个缓慢的过程。
“限购的是第二套,并不是套,保证每个家庭平均有一套住房。政策还比较人性化。”“政策是为了控制房价,可以接受,是比较合理的。”……在一项关于限购令的民意调查中,以上答案成为调查对象的选项。社会舆论的普遍认可无疑为限购提供了向纵深发展的基础。
“限购”能撬动房价吗?
中国人民大学经济研究所等机构发布的《2011年中期中国宏观经济分析与预测报告》指出,今年大城市商品房价格存在“去泡沫化”趋势,并可能在二到三季度出现局部拐点。
有业内人士判断,很可能今年7月或8月会首次出现房价环比负增长,三季度将出现真正意义上的房价“拐点”。
事实上,在限购令下达之前,不少二、三线城市房价近期已经出现滞涨局面。“从银行升息、贷款限制等调控信号上,地产市场已经预测到政策走向,因此在消息出来之前,就已经出现成交量大幅下降。”地处秦皇岛的福润地产公司负责人告诉记者,“之前景气的时候,平均一个月能卖4、5套,有时能卖10套,现在一个月能卖1套就不错了。”
世联地产也在研发报告中称,今年下半年房屋将供大于求,房价下行的压力将很大。该报告同时认为,购房者对未来的信心仍处于心理焦灼期:一方面，调控已一年有余,但房价并未下跌;另一方面,消费者期望未来房价下跌很多。这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性,一线城市的此种形势更为严峻。报告预测,未来一年面对供应量放大的态势,竞争必将异常激烈,房企主动降价促销,将有助于改变购房者的此种矛盾心理,提振购房者对未来的信心。
李文斌认为,对于二、三线城市是否执行限购的依据要考虑当地的现实情况。“如果是有正常需求,则无需限购,否则会破坏正常的市场供需平衡;如果是投机成分较大,则限购是必要的。”不过,他也对二、三线城市能否将限购执行到位表示疑虑,“不同于一线城市拥有宽裕的财政实力,当前一些二、三线城市地方政府举债较重,财政吃紧,他们很大程度上还期望依靠地产增值来弥补呢。”
逾7成购房者支持二三线城市限购 8成反映房价还在涨
（来源：搜房网）近来，政府不断释放楼市调控加紧信号，剑锋直指房价上涨过快的二三线城市。统计局数据显示，7月大中城市的房价环比涨幅继续趋缓，二三线城市房价领涨已是不争的事实，北上广深等一线城市早已被取代。虽然“二三线城市”的界定至今仍然模糊，但可以肯定的是——未限购城市的房价泡沫显然已引起监管层的高度担忧。限购大棒高悬，新一轮调控风暴即将来袭！
调控，更严调控，坚持调控。自去年至今，楼市调控已进行了三轮，空转多年的房产税落地、层层递进的限购令出台，步步紧逼的银根收紧，接踵而来的限购令扩容，楼市正面临着的考验，楼市“围剿战”或将再度升级！7月22日，搜房网314城联动特别发起《购房者置业心态调查》，在这楼市的枪林弹雨中，倾听最真实的购房者声音。截止今日，本次购房者心态调查已得到4159名购房者的踊跃参与，逾7成购房者支持本城市出台限购令以遏制房价过快上涨的势头。
居者有其所
逾7成购房者支持本城市出台限购令
在调控“一盘棋”的大局之下，一线城市楼市的疯狂涨势开始收敛。而与此同时，二三线城市房价上扬势头愈趋生猛。按下葫芦浮起瓢，对二三线城市房价的控制成为楼市调控的新课题。
搜房314城市联动 购房者置业心态调查（数据截止至2011.7.26 来源：搜房网）
《搜房314城市联动 购房者置业心态调查》数据显示，64.6%的购房者对限购令的效果表示看好，支持将调控进行到底以控制房价涨速，然仍有逾三成的购房者对于限购令持保留意见，或被误伤，或已对楼市调控效果表示失望。
调查数据显示，在未出台限购令的城市中，逾7成的购房者希望当地政府出台楼市限购令以遏制房价上涨速度， 21.42%的购房者则表示不赞成，直言被限购误伤的刚需一族“伤不起”。尽管目前市场上对于限购令扩容褒贬不一，然而，二三线城市房价领涨已是不争的事实：引导楼市理性健康的发展，让“居者有其所”已成为当下刻不容缓的民生问题。
近八成购房者反映房价仍在上涨
仅四成购房者认为下半年房价会下降 看涨仍占三成
自去年至今，楼市调控已进行了三轮，空转多年的房产税落地、层层递进的限购令出台，步步紧逼的银根收紧，接踵而来的限购令扩容，楼市遭遇了史上最严调控的层层“围剿”，然而调查数据显示，仍有近八成的购房者感觉自己所在城市的房价仍在继续上涨，其中50.35%的购房者认为上半年本城市房价快速上涨，28.73%的购房者认可楼市调控效果，觉得上半年房价上涨速度有所放缓。仅6.21%的购房者认为房价下滑。
随着调控一再加码，房价下行的预期越来越强，唱跌的声音也开始一波高过一波。然而调查结果显示，仍有29.5%的购房者对于下半年房价上涨预期表示看好，其中12.2%认为房价还会继续大幅上涨。
限购效果得到认可 逾三成直言因限购取消其买房计划
统计局7月18日发布的数据显示，各地商品住宅库存严重，在如此严峻的宏观环境下，“去库存”成为开发商们眼下的头号任务，“以价换量”或将成开发商的“不二之选”，市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。
在这样的背景下，置业者对下半年的置业预期也在产生着微妙的变化，35.6%的购房者仍然选择观望，期盼着房价的下跌，并相信能够等到房价下跌的时刻；23.1%的购房者表示将会择机入市，只要房价达到心理预期水平就考虑下手，然而仍有10.5%的购房者选择取消购房计划。
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