[摘要] 昨日，上海楼市出台“沪四条”，上海楼市“限购”再度收紧，从上海对于当前楼市调控政策走向的判断来看，一线城市楼市调控政策的走向应该是偏紧的，而不是像之前好多业内外人士预判的一线城市限购政策会松动。上海“沪四条”出台的举动，从基本面上来看，现在一线城市楼市调控政策要松动看来不可能了。
昨日，上海楼市出台“沪四条”，上海楼市“限购”再度收紧，从上海对于当前楼市调控政策走向的判断来看，一线城市楼市调控政策的走向应该是偏紧的，而不是像之前好多业内外人士预判的一线城市限购政策会松动。上海“沪四条”出台的举动，从基本面上来看，现在一线城市楼市调控政策要松动看来不可能了。
具体而言，同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市楼市调控将进一步收紧，可从以下几方面来理解：
、调控下半年继续从严，“调控常态化”已成为政策导向的根本性变化。部分不受限购的三、四线城市近来房价走势抢眼，已经取代一线城市成为涨幅榜前列的常客。在调控并未松动的当下，这样的表现政府相关部门马上做出了反应，出台了新“国五条”，启动限购措施。政府“调控常态化”的行为同时也表现在二手房市场交易、房租调控、保障房建设等诸多方面。同样，上海楼市出台“沪四条”，当中更多的调控细节主要是针对当前规避限购政策的市场行为，这也是“调控常态化”的具体表现。
第二、“新国五条”的细化执行，上海出台“沪四条”基本上是基于“新国五条”及前期政策的基础上而出台的政策细则，同样，北京、广州、深圳等地预计也会出台相应的措施，进一步强化一线楼市的调控成果。
在“新国五条”中曾经提到“一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，这条政策是原有政策的进一步强调和深化，强调地方政府执行楼市调控力度方面又提出了明确的要求。当前，楼市调控政策仅仅是针对的由于一线城市限购倒逼二三线城市房地产投资高涨，房价涨幅也出人意料的现象，并且同时，要求各地尤其是一线城市要继续从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策。
第三、从一线城市各地对于“新国五条”的具体反映来看，一线城市多数在“观望”是否或何时出台新的楼市调控措施，“沪四条”的出台将各地调控政策导向进一步明确话，同时，针对房地产市场，政策的主要导向还是继续维持下半年量增价稳的市场局面。
拿上海来讲，沪四条等多方面因素决定下半年市场走势是量增价稳：
从价格角度来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，下半年房价相对来说比较平稳，涨也涨不到哪里去，跌也跌不到哪里去。原因如下：
1、沪四条中条：加强商品住房销售方案备案审核。同策咨询研究部总监张宏伟认为，这一条其实是一个限价政策，也可以理解上海楼盘从此开始“政府定价”。“政府定价”在此前市场中已有先例，如浙江的舟山地区就采用政府定价的方式。一般而言，政府给每个楼盘的基准定价都会低于市场价的5-10%，按照这样的操作方式，楼盘价格也不会涨到那里去。“政府定价”的行政干预手段主要是防止房价过快上涨，维持目前房价相对稳定的市场局面。 2、 “调控常态化”导致市场宏观面整体表现平稳，市场一旦出现供不应求、风头浪尖现象，将会出台新的调控政策来平抑；
3、“一房一价”导致商品住宅价格在一定时期内不会有太大的变化，它既规定了房价上涨的幅度空间，也限制了房价下调的自由，很大程度上讲，“一房一价”是稳定房价的一项具体措施；
4、“房价控制目标”其实是地区房价上涨目标，10%也罢，不高于GDP增速也罢等等，在城市化背景及正常的房地产市场增长规律下都是正常的涨幅，因此，房价变化也是相对平稳的。
从成交量角度来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于“沪四条”中叫停外地户籍补税购房等措施，其实就是针对之前规避限购措施而来，该条政策的实质意义在于上海楼市“限购”再度收紧，也是为了限制豪宅及投资客过多进入市场。从这个意义上来讲，上海下半年仍将是以自住需求为主的市场。
由于“沪四条”等措施继续出台，楼市调控导致房价涨幅相对平稳，不仅为刚性自住需求购房者赢得了积累首付、积累资金的时间，而且他们也将有更多的时间和机会去挑选和甄别与自己居住价值相匹配的楼盘，因此，从这个角度来讲，楼市调控为自住刚性需求购房者赢得了购房的时间和空间。
从北京城市角度来讲，今年上半年土地财政大幅减少及楼市调控导致相关部分收入也有所减少，与此恰巧的是松绑“限购令”的传言来风，尽管相关部门已出面辟谣，但是总体来言，“研究放宽限购政策”在上海楼市出台“沪四条”之后也将重新考量是否合适。从另外一个角度来看，北京作为国都，靠近国务院等中央决策部门，房地产市场价格问题还是比较敏感的话题，因此，下半年也不可能出现政策松动的迹象。
从广州和深圳的角度而言，拿深圳来讲，据深圳国土局的一名知情人士向其透露，深圳将实行“按照国家统计局新的分类统计口径来测算房价波动。”
“深圳国土部门确实在各区召开会议，但主要是说明深圳将按照国家统计局新的分类统计口径来测算房价波动。如新统计口径是按90平方米以下、90-144平方米和144平方以上来分类，以此来测算房价波动。深圳以前不是这个口径，而不同口径的房价统计相差很大。该人士指出，深圳“价格增幅不超过GDP增幅”的调控任务目标并没有改变，并且肯定要完成，要按照新的统计口径来走。”
同策咨询研究部总监张宏伟认为，分类统计口径来测算房价，要求各开发企业在销售过程中要针对户型、结构的不同，分类、合理定价，确保房价稳定运行。分类统计口径来测算房价方法更能够清楚的反应各个细分市场价格运行状态，因此，地方相关部门可以动态的检测和有针对性的出台调控政策来应对当前房地产市场出现的各种问题。从这个角度来讲，深圳也并没有松动当前“限购”政策的具体做法。
因此，在“新国五条”出台后，广州和深圳也应该在思考继“沪四条”之后应该出台什么样的调控措施，来进一步平稳当前房地产市场运行状态，维护当前楼市调控来之不易的调控成果了，而不是，松动限购令，令市场瞬间迸发，进一步带来更多的市场和社会问题。
对购房者的建议：
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在现在楼市“调控常态化”的市场背景下，房价相对来说比较平稳，涨也涨不到哪里去，跌也跌不到哪里去。在房价相对比较平稳的市场情况下，建议大家不要根据房价市场的宏观面来判断自己到底要不要买房子。今天均价2万4，明天均价2万1，到底房价涨了还是跌了，对买房子的购房者来说在短期内不能构成依据。我觉得要看微观面，看某一个楼盘是不是在短期内进行策略性的降价和调整，如果进行短期内个别楼盘有一些策略性调整，就有可能短期内有一个降价的幅度，这样的话购房者要赶快迅速出手购买这个楼盘。一旦错过这个策略性降价的机会，购房者或许将付出更多的代价来弥补。
（来源：同策咨询）
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