[摘要] 商品房配建公租房，是房地产市场的一大创举。但，由于诸多问题无法解决，也让不少公租房开发商备受创伤。
商品房配建公租房，是房地产市场的一大创举。但，由于诸多问题无法解决，也让不少公租房开发商备受创伤。
在这样一个“混合小区”里，客户是谁？使用和后期管理如何着手？……一系列的难题让开发商叫苦不迭，修得直喊娘。本期，特别约请去年11月26日拍卖获得公租房的开发商共聚成都报道圆桌会议，希望能在彼此的真诚交流中找到一条新路。
当记者拨通电话，请日月房产总经理王金蓉谈谈公租房进展情况时，王总很不耐烦地一再说“我没什么可说的，这块地太难做了。如果实在不行，我就只有将这块地退给国土局了。”看样子，日月房产这一块去年11月26日拍下的商品房配建公租房土地，确实遭遇了不小的难题。
配建公租房设计难度太大
吴奉军成都日月房产设计总监
成都报道：日月房产拍下的这块配建公租房用地，听说开发难度太大。请问具体难在哪里呢？
吴奉军：，本项目配套建设公租房规划指标要求总面积为3009平方米，若按独立成栋设计则不能充分利用本项目建设用地，在一定程度上造成地块建设用地的浪费，因此在建筑规划方案设计中需要仔细、深入、反复进行分析论证，力求项目规划方案设计最优化，从而需要投入的设计工作量较大，设计工作周期较长。
第二，本项目配套建设公租房户型面积从30平方米到60平方米，户型面积小而户内使用功能要求完善，也造成公租房户型平面设计工作难度很大。
第三，本项目配套建设公租房户数要求是60户，并分别规定了相应各面积区段户型的户数，因此按照相对集中布置设计公租房进行组合平面设计难度也很大。
第四，本项目配套建设公租房按照规划要求满足日照要求，须保证至少80%户型满足规划设计日照要求，这给面积较小的公租房户型设计也带来很大的难度。
第五，本项目配套建设公租房与商住楼合理组合设计也是本项目规划方案设计工作难点，既要确保公租房各项使用、管理功能，同时也要尽可能减少公租房住户与商住楼住户之间可能存在相互不利的干扰影响，因此在设计中需要充分考虑。
成都报道：“混合小区”将是以后很长一段时间内的拍地趋势，你对相关部门有何建议？
吴奉军：借助成都报道这个专业媒体，我向有关部门提出三个希望。，希望有关部门在公租房住户与商品房住户的综合素质上做到基本匹配，而不是很随意地安排、决定公租房住户；第二，希望有关部门将公租房部分与商品房住户物业管理做到很好的匹配管理，并在公租房物业费收取方面给出行之有效的机制；第三，希望有关部门在舆论上做出一个积极的宣传引导，让公租房与商品房的客户源在品质上接近，把“混合区”的综合品质推上去。
快速销售，以后谨慎获取这种土地
曹峰一品天下置业营销策划部经理
成都报道：去年11月的土地拍卖会上，贵公司成为了成都批将含有公租房配建指标的土地收入囊中的企业之一，请问当时为什么想到要拿这种地？
曹峰：拍得含有公租房指标的土地，对于我们公司也是次尝试。当时拍地的原因很简单，就是当时公司正常的发展需要，又拥有充足的资金，正好这次拍卖会给了我们拿地的机会。
成都报道：你们准备怎样操作这个项目？
曹峰：拿到这块地后，我们才发现操作起来非常纠结。我们的初衷是想把这个项目建成一个高品质楼盘，成为一品天下置业进军高端市场的首发之作。但是公租房的配套，以及如今的限购、限贷、限价等政策影响，打乱了我们的计划，整个项目的规划调整了很多次。目前的初步想法是将公租房独立成栋，设置专门的出入口，与商品房这部分分割开来，但最终方案我们仍在探讨中。
成都报道：将公租房分割开以后，公租房与商品房在房屋质量、后期物管等方面会有所区别吗？
曹峰：两部分房源的品质肯定是一样的。我们都是统一规划、修建，分割的目的是从销售的角度考虑，照顾商品房业主的感受。对于物业的服务标准，以及物管费的定价，统一按照有关部门的具体规定执行。
成都报道：配建公租房的硬性规定给你们带来了哪些困扰？
曹峰：对于保障房的建设，作为我们企业来说肯定是支持的，但是这种在商品房用地中配建公租房，也确实给我们带来了不小的困难。我们拍的这块地从指标上来算，楼面地价是4500元/平方米，但摊消公租房部分的成本，光楼面地价就已接近5000元/平方米，而周边在售楼盘价格也就在7500多元/平方米左右，可以说在这个项目上，我们是不赚钱的。我们最初定位该项目是走高端路线，现在调整为快销盘，以快进快出的方式回笼资金，重点放在接下来的商业综合体项目。以后我们会谨慎获取这种土地了，将来会凭借一品天下在商业地产上的经验和资源，持续开拓商业综合体项目。
成都报道：针对实际操作过程中遇到的困难，你们对有关部门有什么好的建议？
曹峰：希望政府在政策上有一些灵活变通，比如采用“异地置换”的形式，即企业在另外的地方购买等量的公租房，或者由政府在其它地方提供公租房用地，由我们来修建，从而保证商品房用地的纯粹性。
公租房有利润，需兼顾三方利益
杨睿华润置地成都公司助理总经理
成都报道:华润选择进入保障房领域，是基于什么考虑？
杨睿：早在2007年，央企华润就参与了保障房的建设。在北京等地建设多处配套保障房项目，而成都保障房建设始于2010年。如今，随着未来五年保障房建设任务的逐步落实，将会有越来越多的开发商进入保障房建设行列。在面临诸多困难的同时，巨大的隐形利润也兼具巨大的诱惑。
成都报道：依据华润的经验，如何看待这对矛盾体？
杨睿：大部分企业认为，保障房配套建设由政府主导，由于投入有限，保障房项目毛利率会降低。但事实上并非如此，按照正常预算经适房的成本利润率是3%，两限房在8%-10%，配套公租房项目整体利润同样不低于10%，如果企业成本控制严格，利润将更高。
在调控高压之下，选择保障房不失为一种良策，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，而企业也更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低至20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金率可扩大至25%左右。目前，华润试点配套公租房的东林村项目正在紧张的报建阶段，而就后期运营管理事务也正在和政府相关部门协商。我认为，公租房无论是华润全权运营还是由政府来管理，都应该兼顾到企业、政府和租户的利益。也只有这样，保障房才不致沦为“难保房”。来源：成都报道记者旭东谢文轩吴雪舒纾
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