[摘要] 5月10日，长城证券地产分析师刘昆发表了题为《去库存时代到来》的研究报告。研究报告称，一季度，上市地产公司存货环比增加9.0%，同比增加40.3%，绝对值9005亿元亦位于历史高点。刘昆的结论是，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，地产行业已开始进入去库存时代。
5月10日，长城证券地产分析师刘昆发表了题为《去库存时代到来》的研究报告。研究报告称，一季度，上市地产公司存货环比增加9.0%，同比增加40.3%，值9005亿元亦位于历史高点。刘昆的结论是，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，地产行业已开始进入去库存时代。
结算不均衡导致业绩略有下滑
一季度，上市地产公司营业收入与归属于母公司所有者净利润同比下降5.0%和0.9%，我们认为这是由于地产公司竣工和结算的不均衡所导致。由于2011年的业绩主要反映了地产公司2010年的经营成果，因此，一季度营业收入与净利润的同比下滑并不能准确地反应地产公司的当季度的真实经营情况。
销售依然保持较高增速
一季度，上市地产公司销售商品、提供劳务收到的现金同比增长39.9%，虽然低于10年一季度59.7%的增速水平，但高于05年一季度以来31.0%的平均增速。龙头地产上市公司一季度更为重视保证销量的增长，采取了更为灵活的定价策略，其销售增速高于数据也表明行业集中度在提高之中。
投资有所收缩
一季度，上市地产公司购买商品、接受劳务支付的现金同比增长21.9%，大幅低于10年一季度160.1%的增速水平，也低于05年一季度以来28.5%的平均增速。反映了在调控政策持续出台和楼市观望、预期不明朗的情况下，上市公司对后市保持了谨慎的态度，并压缩投资来保证资金安全。
存货高企，地产进入去库存时代
上市地产公司存货与环比增速
上市地产公司与招保万金存货消化周期
2011年一季度，A股上市地产公司(不含ST类)存货环比增加9.0%、同比增加40.3%，值9005亿元亦位于历史高点。招保万金四大地产公司一季度存货合计3709亿元，占上市地产公司存货总额的41.2%。
从相对水平来说，我们以上市地产公司年度销售商品的金额除以12作为月平均销售金额，以每季度存货/月销售金额来考量存货的去化周期，经计算目前上市地产公司的存货消化周期为25.7个月，招保万金四大龙头存货消化周期22.6个月，均接近历史水平。
在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，地产行业已开始进入去库存时代。
短期偿债压力不大，风险尚可控
一季度，上市地产公司手持现金约为短期借款的3倍，处于历史较高水平，短期偿债压力不大。资产负债率为71.6%，处于历史水平；但去除预收账款后的负债率为40.8%，处于历史较低水平。
投资策略：维持行业"中性"评级，保持谨慎，逢低介入。目前楼市刚开始出现向下的拐点，行业底部尚未到来，一旦房价进入下行通道，很有可能出现价格小幅调整、销量持续低迷的局面。在政策保持从紧的情况下，预计楼市的自我调整在年内可能都难以完成。真正的介入良机应位于楼市从底部向上回升的拐点。我们维持地产板块同步大市的判断，建议投资者保持谨慎，逢低介入，长期关注具有安全边际的高周转龙头万科A、保利地产(600048,股吧)、招商地产(000024,股吧)、金地集团(600383,股吧)及荣盛发展(002146,股吧)。
风险提示：房价再次过快上涨导致四次调控。
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