[摘要] “一房一价”新政在实行之初，便遭遇了软执行现状。5月5日，国家发改委表示，此前同北京市发改委对北京市30多家房地产开发企业在售楼盘“明码标价”执行情况进行检查，其中包括保利地产、中信地产、中化方兴、北京绿地等11家知名地产公司的11个销售楼盘存在违规操作行为。
“一房一价”新政在实行之初，便遭遇了软执行现状。5月5日，国家发改委表示，此前同北京市发改委对北京市30多家房地产开发企业在售楼盘“明码标价”执行情况进行检查，其中包括保利地产、中信地产、中化方兴、北京绿地等11家知名地产公司的11个销售楼盘存在违规操作行为。
同时，《华夏时报》从一位住建部内部人士处了解到，目前，市场情况有所反复，不排除近期调整政策的可能，其中，对开发商资本金比例的调整也在考虑范围中。政策“升级”的调控趋势和开发商资金压力上涨的实际情况正进一步加强。
“一房两价”大行其道
事实上，“五一”之前，国家发改委曾专门发通知要求从5月1日起各地必须认真执行“一房一价、明码标价”政策。然而，从执行的情况看，并不乐观。
北京是实行“一房一价”政策的城市，早在2010年5月份，北京市住建委就已经出台了“一房一价”的相关政策。但根据此次国家发改委与北京市发改委会同检查的结果，一些知名房企的新推项目仍然存在违规操作。中信地产的“中信禧园”项目、保利地产的“西山林语”项目、中化方兴的“金茂府”项目等都在被点名之列。
根据发改委的通报，房企销售的项目标价存在的违规行为，主要集中在“未在交易场所醒目位置明码标价、未一次性公开所有预售房源、未如实标示优惠折扣、未如实标示已售房源价格、未标商品房价格相关因素”等方面。
事实上，本报记者在5月1日后也在北京通州、房山多个在售楼盘进行了调查，发现不少楼盘中，“一房一价”政策都遭遇了“软执行”，甚至个别在售楼盘依然很难见到所公示的价格明细。
5月3日，记者以购房者的身份来到位于通州北关环岛附近的一高端楼盘售楼中心，但在售楼中心里，除了精致闪烁的沙盘及楼盘相关信息推介外，并没有看到具体在售房源的信息公示或销控表，容积率、绿化率、车位配比率等所要求被公示的信息都没有标明。售楼处一位销售经理向记者解释称：“因为这一项目价格刚刚调整，还没有来得及公示。”
而在这一楼盘附近一个普通住宅项目的售楼处，记者发现，尽管售楼处有楼盘销控表，上面标示着每套房源的详细信息，但据售楼处的销售人员介绍，目前的价格已经又有了优惠折扣，“公示的价格已经没用了。”
这样“一房两价”的做法，记者在走访的多处楼盘中多次遭遇，而这也明显有悖于《商品房销售明码标价规定》中所提出的“按照申报价格明码标价对外销售”。对于记者的疑问，上述售楼处的销售人员表示，现在的优惠活动只是“五一”期间节日促销的短期活动，“说不定什么时候就取消了。”
而记者在多个楼盘的调查中发现，同一套房源，售楼处销控表公示的“价格明细”与销售人员实际报出的均价每平米大约多出20%，而这每平米几千元的差价则正是开发商腾挪出来的新政“空子”。
“将公示的价格抬高，再以优惠折扣的手段低价售楼，这实际是为涨价预留空间。”中原地产董事总经理李文杰告诉记者，“一房一价”虽起到明码标价的作用，但还需对开发商申报的价格进行明确的审核，否则也将无法达成政策的初衷，从现阶段来看，这一政策在都执行得并不理想。
而国家发改委也已经表示，将会同各地相关主管部门在展开大范围的检查，希望借此将商品房明码标价的政策真正推行下去。
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楼市反复或再出政策
不仅发改委在“五一”之后加强了对调控新政的调整，事实上，随着房地产市场近日出现的细微变化，政策“升级”的预期仍在加强。
据业内人士分析，随着新开盘数量的增加，需求的逐步释放，4月下旬的楼市成交量与4月初相比已经有回暖迹象。随着5月开盘量的继续增加、房价的合理回调，更多的购房者结束观望，并重启购房计划，传统的楼市“红五月”有望迎来成交量的回暖。
而面对这样的“楼市反复”，上述住建部内部人士表示，未来政策的调整一方面将继续加强差别化信贷政策的执行并落实保障房建设任务，更能影响开发商资金使用的资本金比例调整也“已经在考虑的范围中”。
事实上，目前房地产企业的资金情况已经远没有年初那么乐观。
5月4日，地产龙头万科公布了其4月份销售情况，4月份公司实现销售面积67.8万平米，销售金额79.0亿元，分别比2010年同期增长7.1%和1.3%。然而相对于刚刚过去的一季度，销售金额上升135.3%的业绩，4月份销售金额增幅明显大幅下滑，增速明显放缓。
而“增速放缓”对于如今的房企来说，或许已经算是好消息了。据记者了解，目前，存货高企、负债攀升已经成为大多数房企的“老大难”。
然而，严厉的楼市调控仍在继续。这样的形势下，根据新浪乐居的调查数据显示，迫于资金压力，近八成的房企都考虑在5月份加大推盘力度。而在楼市博弈不断深化的过程中，5月份楼市的走势似乎也成为“关键”。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示，5月份，如果大量的住宅供应能够按计划推盘，并且房价能够实现稳中有降的预期，那么楼市成交量将会逐步回暖，目前焦灼的楼市现状有望打破僵局得到改观；如果房价未能出现实质性下降，甚至又有所上涨，那么低迷的楼市或将遭受新一轮更为严厉的政策打压，目前，焦灼的楼市有可能陷入更加困难的局面。
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低迷的楼市不但让购房者开始观望，也让开发商们进入观望期，“按兵不动”希望能扛过宏观调控，这直接导致了楼市出现了大量的存货积压。
据统计，目前沪深两市136家地产上市公司截至2011年一季度的存货金额高达9865.14亿元，而按照北京五一小长假期间分别同比下跌了35%和69%的新房与二手房销售量来算，楼市大量存货积压的现象将越来越严重。与此同时，退房率高涨又让楼市雪上加霜。
四大房企存货大增
根据沪深两市135家地产上市公司的季报统计，2011年一季度的楼市存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，大幅增加40%。较去年末环比也增长了9.07%。其中招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比分别增长28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。
据专业人士按2010年的销售数据静态地计算，四大房企要消化这些存量，将分别需要35.51个月、32个月、35.69个月和42.48个月。
而从来看，存量房基本达到饱和。
据社科院5月5日发布的“2011年房地产蓝皮书”介绍，2000年至2010年十年间，我国城镇累计新增商品住房面积43.26亿平米，新增套数在4300万套左右。截至2010年末，城镇存量住宅建筑面积大约在145亿平米。从2008年开始，我国城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数，加上存量房，整体户均住房已经达到或者超过了一套。
而房企推迟开盘、按兵不动是楼市库存大增的原因之一。据亚豪机构统计，北京市场4月上半月只有8个项目开盘，而原计划4月推盘本来有34个项目，实际开盘率不足三成。
推迟开盘确实已成为今年楼市的集体行为。北京计划在2月份入市的19个项目中，最终开盘的只有4个，3月份也只有13个项目开盘，大量待开楼盘仍按兵不动，直接导致一季度北京新建商品住宅供应量同比减少了54.3%，但楼市存货金额则大幅上涨。
退房率高涨增加库存压力
销售的低迷则进一步增加了库存积压。
从五一小长假的销售来看，北京市房地产交易管理网数据显示，五一假期全市新建商品房网签1190套，同比跌35%；二手住宅网签214套，同比下跌近69%。这意味着按照这个速度，楼市库存积压还将进一步加大。
与此同时，楼市退房率还居高不下。
5月5日，北京市房地产交易管理网公布的信息显示，2011年4月北京市存量房成交量排名前5的房产中介公司，退房率全部达到或超过10%。其交易量的5家中介链家地产、我爱我家、鑫尊地产、中原房产、21世纪不动产的退房率均达到或超过10%。其中，我爱我家的退房率，达到20%。按照以往的市场规律，正常的退房率每月应该在5%左右。
链家一门店负责人告诉记者，今年以来，随着京十五条落地，楼市调控政策不断，严重影响了购房者的信心，是造成直到4月份退房率仍居高不下的主要原因。“当然，也有购买资格和贷款政策的变化，导致一些意向客户丧失资格不得不退房，以及一些中介公司不规范操作导致的退房。”该负责人说。
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社科院看空楼市销售
不过已经有一些嗅觉敏锐的开发商已经感到危机，5、6月份，一批新项目正计划着集中上市。
不过目前市场需求并不看好。
根据社科院蓝皮书的分析，从来看，每年城市新增家庭数量及由此带来的住房需求正在减少，刚性需求对房价长期上涨的动力已不复存在。短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。其次，房价仍然太高也是社科院认为市场将持续低迷的一个原因。
社科院蓝皮书称，从目前的房价和收入关系看，2009年我国城镇家庭的平均房价储蓄比是33.7，即城镇家庭平均需要33年的储蓄总和才能购买一套商品住房。
同时，社科院对不同的收入层次进行了细分，其中低收入户、中等偏小户等近60%的家庭房价储蓄比都在40以上，而家庭的生命周期中能够形成储蓄的30年，这就意味着至少60%以上的家庭在现在这样的市场上是无力购房的。
“这就意味着中低收入家庭消费型需求被驱逐出了购房市场。”社科院专家李恩平说。
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