[摘要] 自去年香港楼市不断升温，“九招十二式”、额外印花税（SSD）等措施被先后采用之后，今年前两个季度香港政府继续加大调控楼市的力度。
自去年香港楼市不断升温，“九招十二式”、额外印花税（SSD）等措施被先后采用之后，今年前两个季度香港政府继续加大调控楼市的力度。经过几个月的消化，这些措施开始逐渐显现成效。由中原地产研究部编制的中原城市领先指数显示，香港楼价在日本大地震及本地银行加息(专题 )之后累计下跌了1.2%。虽然降幅不大，却也显示了香港楼市过去几个月飙升的亢奋状态将告一段落。
金管局新规严厉
今年季度，香港个人资料私隐专员公署提出了共享按揭资料以便金融机构进行信贷评估的建议。随后，香港金融管理局（金管局）要求，从4月1日起，各银行需将按揭贷款申请人所申请之按揭项目的资料提供给信贷资料机构，其中包括申请人姓名，就每宗按揭中的身份（借款人、按揭人或担保人）、身份证号码以及每宗按揭的账户状态（生效、结束抑或已撇账）等信息。金管局同时也指出，为了尽量保护个人隐私，建议共用的按揭资料只涉及按揭宗数，而非按揭物业的详细资料。
据业界人士透露，该政策中所指的“信贷资料机构”是一家名为“环联信贷”的公司，其提供的主要服务之一即为信贷报告。环联信贷在其网站上列明，其提供的报告所涉及的数据非常完整，包含一系列正面、负面数据。
中原地产研究部联席董事黄良升向《财经日报》透露，其实收集个人负债信息并输入资料库的做法在香港已经实行十多年了。但是，过去收集入库的大多是信贷方面的不良记录，此次将按揭信息也收集在内还是次。
香港政府采取该措施的主要目的是为了避免房地产泡沫的形成甚至破灭。金管局在向公众咨询的文件中指出，一些国家采取扩张性的财政政策及宽松的货币政策将导致全球资金激增，并可能引发热钱涌入香港，从而增加资产价格形成泡沫的风险。
但是，业内人士对于香港楼市的健康状况仍很有信心。黄良升向本报分析指出：“香港在1997年的亚洲金融危机最恶劣的情形下，按揭拖欠比率也仅为2%，而现在的情形比当时好得多。”所以他认为现阶段香港楼市是很健康的。此外，黄良生向笔者介绍，香港人在经济危机的时候会卖车、卖股票，但是很少卖楼。或许整体经济已经达到崩溃边缘的时候，港人才会连房子都不要了。
金管局针对上述类似的业内声音进行了回复，指出现时的利率环境与亚洲金融危机期间刚好相反，如果现时资产泡沫破裂，而随之而来的是大幅加息而非息率持续下降，则情况将非常危险。
金管局推出收集按揭信息这一措施的另一个目的则是控制香港银行业整体风险。金管局的统计显示，楼房按揭贷款已经占香港整体银行业“在香港使用之贷款”的四成，所以，借款人的借贷收入比例，以及还款能力直接影响到香港银行业的风险水平。
申报按揭资料的政策刚刚开始实施，效果如何尚不可知。但是，黄良升认为，或许香港特区政府加强对银行业借贷行为的监管，将会比收集共享个人按揭资料更加有效。黄举例说，比如限制银行投放在房地产行业中的贷款比率不得超过总贷款量的30%等，都将会更直接地控制风险。
事实上，金管局的确已经意识到香港贷款增长势头强劲的态势。金管局总裁陈德霖已于近日致函香港各银行，称将监察业界今年剩余月份的贷款计划。
楼市现胶着状态
有地产界人士表示，尽管金管局出台了要求借款人上传按揭信息的政策，但是最终贷款与否还是各家银行自己决定，所以，对于一些重要的大客户，市场认为银行未必会拒绝贷款。相反，这个政策烦到的可能仅是普通小市民而已。
香港毕竟是一个自由度非常高的市场，对于资金雄厚的客户，无论已经买了多少套房子，只要供得起，银行还是会开绿灯。
恒生银行的个人银行服务经理阿钟表示，虽然楼价居高不下，但是，银行主要还是关注贷款申请人的还款能力。“虽然有些楼盘的价格已经升穿1997年高位，但是，只要供款者能负担得起，银行还是会借。”但这并不表示银行不考虑楼市出现泡沫的风险。“银行主要通过压低楼盘的估值来进行风险控制。”阿钟举例道，一套房子卖价300万，但是，银行可能保险起见只估其价为250万，贷款部分则为250万的七成，而所差的50万就要买家自行想办法。
此外，阿钟还向笔者介绍，恒生银行按揭审批部门要求申请人在提交申请材料时，尽量提供全面的过往信贷记录，但同时也会做尽职调查。“我们会向环联信贷调取资料，以便掌握申请人手头上的物业供款情况。”阿钟向笔者列出具体的计算公式，即申请人（或夫妇）总收入减去现有月供总和，然后再除以二，得到的金额则为申请人能够再承受的月供上限。
对于坊间关于香港一些银行开始限制对第三套房贷款的传闻，阿钟表示恒生银行尚无这种规定。黄良升也向本报表示，没有听说哪家银行有类似的政策。他认为，香港楼市很健康，空置率非常低，大部分买楼的人，哪怕是用来投资的，也都是作为长线投资。尤其是额外印花税出台之后，短炒的情况更少了。因此，黄认为银行没有理由限制人们买多少套房子。
在政府多管齐下之后，香港楼价于今年季度有所降温。近日，更出现了额外印花税实施以来的首宗亏本短炒个案。该炒家近日以190万元沽出一个小单位，虽然账面获利约25万元，但扣除SSD及代理之后，实际亏损约7万元离场。
但黄良升向笔者透露，在SSD实施后，市场上也有不少短炒盈利的个案。但是，他不否认市场中的投机分子的确因SSD的实施而少了很多。
太古城附近的地产中介黄小姐对笔者表示，前阶段（2、3月份）市场的确安静了一阵子，但是4月份又稍有活跃。“日本地震、银行上调H按等对楼市的影响不是太大，现在楼市怕的就是加息。”
自去年11月开始，香港各家银行纷纷提高同业拆息按揭利率（俗称H按），提升幅度介于0.03%至1%不等。市场甚至一度传闻香港的恒生等银行已经弃用H按利率。
诸多措施，无论是从宏观调控角度出发，还是商业利益的考虑，都对香港楼市产生合力作用。此外，外围环境对香港楼市也存在很大影响。例如，中原地产研究部的研究显示，美元汇价与香港地产成一定的反向关系。因此，美元未来的走势也会是左右香港楼价的因素之一。有香港地产界人士称，香港楼市接下来短期内将出现平稳态势，但是几个月之后或将继续此前上升的势头。
限购期特别提示发布 "歪招"购房办不了房产证
限购令将不少购房者挡在了门外，为了抓住购房者急于买房的心理，有些新盘代理机构靠打限购政策“擦边球”，想出不少购房的“歪招”。4月12日，市国土资源和房屋管理局发布限购期间特别购房提示，购房者若违规购房，将一律不予办理产权登记。记者采访发现，个别在售项目为规避限购令，建议受限的购房者采用假离婚、用亲友名义买房以及伪造社保证明等手段买房。
限购催生购房“歪招”
“在市内四区已有两套房，按照限购令要求，已经不能再在市区买房子，有什么办法可以规避限购令呢？”市北区的赵女士名下已经有两套房产，2010年底在四方区又看好了一套房子，本想用年满18岁的女儿的名字购买，可女儿却因为在北京念大学，户口已经迁到北京，也在限购之列。
“有代理公司劝我办理假离婚，然后可以再买一套。”赵女士说，她觉得根本就不可行。“上个月销售人员又建议我用其他亲属的名义买房或者给孩子找家代理公司办理一年以上的社保或者纳税证明，然后让孩子以外地人的身份买房。”赵女士说，她因为担心风险才犹豫不决。
记者采访了解到，限购令实施近两个月以来，不少改善性需求及投资性需求被挡在了购房门外，但已有个别中介机构开始策划规避限购令，通过打“擦边球”来帮助受限制的购房者买房。
一房产项目连支数“招”
“如果我名下已有两套或两套以上的住房，想在市区再买套房子，有没有可能操作成功？”4月12日下午，记者以购房者身份咨询了5家在售新盘项目，包括中冶圣乔维斯、万科城等在内的4家新盘项目销售人员直接称不可能操作，而有一家项目的销售人员则给记者连续支了数招。
“你可以先签订购房合同，把房子买下来，然后等限购令到期再办理网签。”李沧区一家新盘项目的销售人员说，但如果原定于今年12月31日到期的限购令明年继续实施，这招显然存在无法网签，办不下证的风险。随后销售人员又建议尝试假离婚等方式。“或者你可以用兄弟姐妹的名义买房，等房子满五年后再办理过户手续，以减小营业税负担。”该销售人员说。
违规购房不予办房产证
对此，青岛市国土资源和房屋管理局12日发布限购令期间购房特别提示。“购房者在购房前要充分了解住房限购政策的有关事项，落实自身是否受限购政策的限制。如不符合购买条件，切勿签订商品房买卖合同和支付相关款项。”12日下午，市国土资源和房屋管理局相关负责人说，违反限购政策买房的，将不予办理产权登记。
“购房者购买期房时，应查看房地产开发企业是否取得预售许可证；购买现房时应查看是否取得房地产初始登记证明。”市国土资源和房屋管理局相关负责人说，未取得预售许可证或初始登记证明的开发项目不要购买。“但对已取得上述两个手续的项目也不要急于购买或支付定金，要弄明白项目是否已被销售或抵押。”该负责人说，如果查询到房屋已被销售，就不要购买；如果查询到预售许可证备注栏显示该项目已办理土地使用权或在建工程抵押，购房者应查验房地产开发企业是否已取得抵押权人书面同意的销售证明，如已取得，方可购买。购房者可登录青岛网上房地产(//www.qdfd.com.cn)在线查询项目可售房源信息。
此外，房地产项目返本销售、售后是违法行为，购房者不要购买。如发现房地产开发企业存在违法违规销售行为，可拨打82661850举报。
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