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袁孝楠:先破坏再建设?论城市发展与商业综合体关系

房天下   2011-03-26 19:05

[摘要] 2011年3月25日-26日,中国商业地产行业发展论坛2011年会在青岛香格里拉酒店举行,各界领导、企业家、媒体齐聚一堂,共话宏观调控背景下商业地产,内容包括宏观篇、资本篇、运营篇、综合篇四大板块和年度颁奖盛典。在主论坛之综合篇上,美国RTKL国际有限公司副总裁袁孝楠就城市与综合体主题进行演讲……

编者按:2011年3月25日-26日,中国商业地产行业发展论坛2011年会在青岛香格里拉酒店举行,各界领导、国内外企业家、媒体齐聚一堂,共话宏观调控背景下商业地产发展,内容包括宏观篇、资本篇、运营篇、综合篇四大板块和年度颁奖盛典。在论坛进行的第二天——主论坛之综合篇上,美国RTKL国际有限公司副总裁袁孝楠就城市与综合体主题进行演讲……

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演讲主题:《城市发展与商业综合体关系》
演讲人:美国RTKL国际有限公司 副总裁袁孝楠



美国RTKL国际有限公司 副总裁袁孝楠

我们在做城市综合体的时候,没有什么了不起的原则。

,就是它能够建立步行的街道,目前在国内,好像车子的干扰会让人们走路的感觉很差。

第二,人车分流,我们有的时候希望人车有部分的分流,但是部分的合在一起,尤其是现在开发地块都很大,光让人从这一边儿走到那一边儿的时候,走10-20的时候,除非在整个过程里面享受,要不然非常不好。

第三,如何把各个元素的东西结合在一起。因为单一的商业如果只是想零售,根据我自己过去的经验,50%以上的人都很累,很多的业态我们是需要能够出点好的东西,让人留下来,而不只是说价格。这个是在设计的时候需要各位的帮忙。当然还有写字楼、办公、居家,使它能够多元化。

因为大家都知道城市综合体,是需要住宅、现金流,住宅是现金流一个的保证,现金流对开发城市综合体来讲是很重要的,原先是希望60%的住宅和40%的商业,但是现在政府现在学的比开发商还要快,他们要求50%的商业和50%的住宅,甚至要求60%的商业跟40%的住宅,这样会使开发商在整个发展的经济体系上会有很大的冲突。

在城市中间里面,如果有一些既有的时代已久或者是政府相关的东西,跟我们开发项目的如何融合在一起?这个是很重要的。第二,是一个比例的尺度,应该来讲,是1200尺是我们基本的关系,希望人从这个地方走,不管是购物也好,工作也好、居住也好,能够融合在一起,很适合于人的生活方式。

还有品质品质事实上在建筑设计过程里面,很容易做到。真正最难做到的是维护、保养,各位如果去看深圳万象城,我去看它的地面跟新的一样,在国内有多少的购物中心不要说这么长的时间,三年是什么样的情况?我经常有的时候和我的业主讲,你经营一个购物中心,如果我今天讲得罪女性请包涵,你看女孩子三天不化妆是什么样?

还有就是环保,因此在环保的里面不是口号而是真正的去理解、运用新的科技、新的理念把它做好。生活的品质大家很容易讲到,这些东西我们必须在建筑设计过程里面我们来坚持的。

商业综合体跟城市设计主要的特征是它要有独特的邻里,就是说每个地区的特异化。我说上海和天津不一样,不能把上海搬到天津,因此我们一定要有一个独特的、出众的自己的个性。

还有就是合理的体量,这两天我听了很多的专家说如何做大,其实做大了也不一定。如何控制体量是很重要的,当时我们做深圳万象城的时候,整个比例是我们做的,当时说实在的,是拍脑袋,那个时候所有的前期顾问没有人进来,我们就等于在策划,他们问我,怎么做?我说不知道,只是感觉,感觉应该是这么做,他们互相的比例、写字楼的比例、酒店的比例等应该是这么做,等着我们做完之后,我说不要相信我,相信一个建筑师就完蛋了,你一定要找一个真正专业的人来评判,来做非常苛刻的,所以造成了我们这个比例。后来华润盖好了以后,我相信2-3年以后,很多的购物中心认为华润的比例就是成功的比例,我听了实际上哭笑不得,因为那个并不是完全科学的理论,如果去好好分析,慢慢会有一个科学的理论,只是当初真的是拍脑袋。

还有一个非常重要的,就是公共设施,主要是交通工具,不管是地铁、轻轨、道路、公交,这都是非常重要的。还有非常流畅的交通网,我在做所有的项目,我都会跟业主讲,我一定要有交通顾问,因为人不到,什么都是白讲的。

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