[摘要] 今年3月18日，国资委召开新闻发布会，表示除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务。之后，中远集团总裁魏家福表示，中远集团下属二级子公司中远香港集团将在半年内退出其间接持有的远洋地产股权。
今年3月18日，国资委召开新闻发布会，表示除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务。之后，中远集团总裁魏家福表示，中远集团下属二级子公司中远香港集团将在半年内退出其间接持有的远洋地产股权。本月中旬，中远国际出售远洋地产股份，香港南丰集团增持6.597亿股，成为远洋地产第二大股东。值得关注的是，远洋地产曾在今年3月举行的土地拍卖中，先后拍下了工人疗养院地块和浮山后地块。
据介绍，本月16日，中远国际发布公告，拟以每股5.60港元出售其所持远洋地产16.85%的股份，中远集团将从远洋地产完全退出。17日，南丰集团以每股5.6港元，增持远洋地产6.597亿股，涉及资金36.9亿港元，持股比例由10.02%大增至21.89%，成为远洋地产第二大股东。远洋地产从今年3月起进入青岛市场，在土地拍卖市场中表现抢眼，特别是在工人疗养院地块的拍卖中，力压群雄，其旗下的远坤房地产公司以楼面地价19500元/平方米将其收入囊中。之后，在另一场拍卖中，又以楼面地价7500元/平方米拿下浮山新区地块。据了解，目前，这两个项目正在顺利推进当中。
据了解，已有多家央企在青岛拥有开发项目。分别是：中国建筑工程总公司(中海地产)、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、华润集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国铁路工程总公司、中国保利集团公司和港中旅集团有限公司。
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来源：每日经济新闻
此前于12月16日，中远国际公告，拟每股5.60港元溢价出售其所持远洋地产16.85%的股份，中远国际将套现约53.2亿港元。
摩根士丹利在报告中表示，随着中远国际全面退出远洋地产，市场关注远洋地产的未来发展战略，以及未来股东结构的潜在变数。
《每日经济新闻》记者获悉，市场更加关注另一个焦点，即在此次股权交易中，海外基金很可能已经曲线接盘了远洋地产的部分股权。在房地产调控日益严厉的压力之下，这是否将引发新一轮外资接盘央企地产资产的热潮？另一个关键问题在于，外资曲线进入房地产市场，是否违背了地产调控的初衷？
78家央企清退“例”
一度“进展缓慢”的78家央企退出地产业务，终于出现了“例”。
12月17日，中远集团总裁魏家福向媒体透露，中远集团下属二级子公司中远香港集团16日已将所持远洋地产的股权全部出售。中远国际（00517.HK）原本持有9.5亿股远洋地产股份，占总股份16.85%，是远洋地产的第二大股东（大股东是中国人寿）。中远香港集团拥有中远国际57%的股权。
“中远集团按照国资委的要求，完全退出了远洋地产，成为78家涉足房地产央企中退出地产业务的企业。”国资委有关人士对《每日经济新闻》记者表示。
市场原本预计，远洋地产的大股东中国人寿会趁机增持。但是，根据今年9月初出台的 《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险公司不能成为上市房地产企业的大股东。而中远国际也在8月份的公告中称，预期买方及最终实际权益人将为第三方。
市场传言香港南丰集团是这次配售的主要买家。如传闻属实，南丰集团未来将可能挑战中国人寿大股东的地位，甚至有可能向中国人寿买入远洋地产的股票，成为远洋地产的真正控股者。
“接盘者”身份存疑
据《每日经济新闻》记者了解，远洋地产的接盘资金神秘莫测，香港联交所尚未通过公告揭开谜底。
市场传言，香港南丰集团及另一家私募基金将承配大部分股份，但此消息未获远洋地产及南丰回应。另有消息称，南丰集团旗下南丰房地产基金与另一个外资基金，各认购约23.4亿港元中远国际出售的远洋地产股权，即南丰此次购入远洋地产约7.4%股权。
事实上，上述传闻并非空穴来风。就在12月14日晚间，远洋地产在H股公告，计划与南丰集团成员公司GoldenSuccess成立合资公司，将开发此前联合投标收购的北京朝阳区若干地块，目前双方已经签订谅解备忘录。
远洋地产与南丰集团并不是首次合作。7月27日，香港南丰集团主席、“棉纱大王”陈廷骅斥资35亿港元，认购了远洋地产发行的5.1亿股债券（相当于9.97％的股份）。
《每日经济新闻》记者查阅南丰集团的背景发现，南丰集团在内地的地产投资分“两条腿”走路。除南丰中国直接投资开发外，还通过与汇丰银行共同成立的基金参与内地的房地产投资。此外，南丰集团还曾通过与荷兰国际集团ING共同成立并管理中国房地产开发基金。
据《每日经济新闻》记者了解，在接盘资金中，被刻意隐匿的是一家外资基金。业界认为，这个外资基金很可能就是汇丰银行的下属基金，或者是与南丰集团以合作的形式出现。但是，这一消息尚未得到公告信息确认。
警惕外资曲线介入央企地产
针对远洋地产的接盘者，《每日经济新闻》致电国资委相关司局人士，希望得到一个说法。但是，该人士说，“中远集团作为央企退出远洋地产，这已经是事实。至于是否有海外基金接盘，这不是国资委的监管范围。”
一位研究人士指出，如果是海外基金借道香港南丰集团接盘了远洋地产，则值得警惕。在地产调控日益严厉的今天，外资接盘央企地产资产将变得更加敏感，甚至遭遇业界诟病。
12月15日，商务部公布的数据显示，今年我国房地产领域吸收FDI增幅明显。1~11月房地产行业吸收FDI为201亿美元，同比增长48%。此外，刚刚过去的11个月里，已经有977家外商新设或者增资的房地产企业在商务部做了备案，2010年将突破1000家。在977家中出现次数的，仍然是老牌的香港地产公司以及借助海外融资渠道的内地企业。
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银监会再念“紧箍咒”“编外”房地产央企难贷款
今年9月，银监会已下发主业含房地产的16家中央企业名单，要求加强贷前审查和贷后管理。业内人士认为，对名单之外的78家非房地产主业央企，银行明年将不再提供新增房地产开发贷款，但此举对楼市的影响尚难预料。
业内人士分析认为，此举意味着银行只能对名单中列示的16家以房地产为主业的央企提供新增房地产开发贷款，从而通过资金的收紧“逼迫”其余78家非地产业央企清退房地产业务。
重点支持名单中央企
近日，有媒体的报道称，在78家房地产为非主业的央企不愿退出市场的时候，监管机构日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”。
消息称，目前多家银行已经要求分支行只能对名单中列示的16家房地产央企提供新增房地产开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款，而此前下发的存量贷款也要及时回收，做好资产保全工作。
针对有关房地产央企“红名单”一事，银监会相关负责人昨日（6日）晚间表示，为贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号)有关“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”的要求，今年9月，银监会已下发主业含房地产的中央企业名单，要求银行业金融机构加强对房地产开发企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，继续加强风险管控工作。
监管力度“由软变硬”
一家股份制银行的行长对本报的记者表示，事实上，这份名单之前就下发过，而现在风声再起，“我估计是因为国资委不是银行主管部门，之前下发的名单并不太被银行重视，只是作为参考”，而现在由银行的监管机构提出来，虽然名单没有发生变化，但监管力度已“由软变硬”。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇也认为，在银监会下发“红名单”后，银行在明年新一轮的信贷投放中，将会对名单之外的央企执行不予贷款的规定。这也就意味着，78家非地产业央企将被“断奶”。
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影响
导致房价下跌可能性不大
针对78家非主营房地产央企退出对楼市的影响，业内专家观点不一。
资深房地产营销专家谢逸枫对记者表示，“清退令”吆喝大半年终于兑现了，78家央企全部退出房地产业务对楼市是一件“大好事”，尤其是78家央企手握近50个地王，在抑制房价上涨上将起不小的作用，但导致房价下跌的可能性不大。
不过，谢逸枫也担心，一旦全部央企退出房地产业，集中抛售前几年抢的地王或土地，楼市恐怕要出现“抢地王”的现象，可能会再次导致新的地王的出现，最后又出现房价报复反弹上涨的情况。
不过，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同对记者表示，78家央企退不退出房地产市场对调控楼市不是关键性的，“由于实力的原因，央企在推高土地价格等方面有不少贡献，但单单限制央企进入房地产，未必能对楼市的调控起到作用。即使央企不拿地，地方国企、私营企业也会去抢地的。”
而杨红旭此前表示，“丢掉78家小兄弟，看起来像是国资委放的一颗烟幕弹”，可以减轻16家主力军承受的“舆论压力”。
背景
78家央企仍持近千亿房地产资产
国资委今年3月份曾公开表态，除16家以房地产为主业的央企外，还有78家在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业。
虽然业界盛传国资委要求这78家央企在通知下发后15个工作日内制定退出方案，但随后国资委相关负责人否认了15个工作日制定退出方案、“半年退出”等说法，也没有给出具体时间表。
直到现在，78家央企仍“磨磨蹭蹭”，没有完全退出房地产业。据悉，目前，央企房地产板块的资产总额大约6607亿元，据此计算，即将退出的78家央企的地产资产总额约为991亿元，占15%。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇昨日对本报记者指出，从调控的角度来看，央企获得资金的渠道多元，财大气粗，如果不对这部分资金流入房地产市场进行阻断，“地王”仍将频现，房价调控将更加难以落实。
海南房价率先下跌成交惨淡 楼市又遭“93劫”？
海南房价一向对房价的走势具有一定的指示意义，尤其是上世纪90年代，中央采取严厉调控房产政策时，海南迅速领跌，之后房价开始雪崩，中国房地产业就此进入冰河期。
这一次，又是在政策持续大力打击地产的风口浪尖，海口房价在70个大中城市中一个出现环比下降，这是否预示着地产业将迎来1993年同样的命运？
率先下跌
自4月份房产新政出台以来，据国家统计局监测的70个大中城市房价数据显示，与大部分城市房价持续高位运行不同，海口和三亚的房价以下跌为主，5月至8月两个城市房价均环比下降，其中，8月份三亚房价环比降幅高达0.6%，这一降幅位居第二位。9月份海南省会城市海口的表现更是异于大势。
金9月，楼市飘红，一二三线城市成交和房价普遍上涨，万科、保利等各大房企业绩均创出新高。然而，在楼市一片红之中，唯独有一个城市房价亮绿。数据显示，9月份海口房价环比下降0.1%，其中主要是新房价格出现了下降，这是70个大中城市出现房价环比下降的城市。
自房产新政出台次月，即5月开始，海口房价已连续5个月出现环比下降。
去年底海南建设国际旅游岛的规划颁布以来，海南楼市迅速升温，其房价持续高涨，积聚了较大的泡沫因素。
11月10日国家统计局公布的数据显示，10月份三亚房价同比上涨151%，海口房价同比上涨143%，分列房价同比上涨的前两名，远超平均水平。
地产操盘手曹锋杰认为，在政策调整之下，海南楼市泡沫必然有一定程度的刺破过程。
中国房地产研究会副会长顾云昌对《中国经济周刊》表示，海南房产买家以投资和投机需求为主，这类需求对政策的反应最为敏感，因此部分买家会暂时保持观望。
成交量下降
10月14日以来，海口及三亚“限购令”先后开始执行，暂时实行限定居民家庭只能在本市新购买一套商品住房。
11月4日，由住建部和外管局联合签发的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
北京中原地产市场总监张大伟分析认为，该通知主要针对目前大量热钱流入内地楼市、扰乱了现有购房秩序的现象而出台，从源头卡住热钱进入内地，这将对高端的投资需求产生极大的抑制。
事实上，一系列限购、限外政策已经令海南楼市内外交困。据统计，海南主要城市已有多日成交总量不足50套。
这种局面一下子打乱了海南各大开发商的开盘策略，比如意欲在海南打造一个18平方公里超级大盘的中信泰富，多家房地产机构监测其原计划开盘时间定在10月，但其目前仍处于待开盘状态。
但也有迹象表明，外资仍比较看好海南楼市的发展。GVA衡信柏迪营销部董事岳锋钢介绍说，10月份有些俄罗斯人、日本人等去海南买房。他认为外资看好海南楼市，一是因为外资对人民币的预期比较强烈，二是中国的经济正逐年高速增长，另外也是看中了海南的资源条件。
海南楼市被透支了？
曹锋杰表示，由于海南楼市吸引了对市场把握比较敏锐的投资客，其中包括温州人，因此其市场动向将对楼市起着一定的风向标作用。在他看来，本轮楼市调控政策力度之大堪称空前，而且后续还有几张牌可打，因此海南房价飞涨之势必然受到遏制，甚至巨幅震荡。
在改革开放后的波房地产热潮中，各路炒房资金迅速涌入海南，海南房价泡沫越积越大，随后在1993年决策层收紧银根后，海南楼市迅速崩盘，波房地产热潮也随之瓦解。这一次，政策层面的决心几乎与当时毫无二致。
“但市场已经彻底改变了。”顾云昌认为，“1993年海南楼市崩盘是因为不知道市场到底在哪？因为当时实行的是福利分房，住房问题不是通过市场解决的，楼市都是玩空转。不过随着住房制度的改革和人们收入水平的提高，市场形成了真正的需求。”
海南盛达房地产开发有限公司副总经理冯彬表示，海南楼市如果继续暴涨，就与政策调控相违背，无法持续发展。短期海南房价会有波动，但波动幅度平均不会超过20%。
中国房地产协会一位副会长多次对《中国经济周刊》记者表示，房地产不仅对拉动消费起着较大的作用，而且牵连着投资，是支柱性产业，在经济结构顺利转型之前，其对经济的拉动作用不容忽视，因此，管理层很难完全抑制房地产业的发展。
近日，央行行长周小川的“池子”理论引起了广泛关注。一位不愿透露姓名的开发商认为，海南楼市可谓是中国楼市众多“池子”中容量非常大的一个。他认为，海南国际旅游岛的出台，从一定迹象显示出管理层意图将大量资金引导进这个“池子”中来，但海南房价的急剧暴涨令其顿失吸金功能。可以说海南楼市价格至少透支了未来三至五年的房价上涨空间。
此前有报道称，从年初开始，已经有些温州资金逐步撤离海南。上述开发商认为，进入海南楼市的都是最惯于投资的大资本，而海南楼市与楼市目前同样处于虚高，资本对楼市的判断或将与海南同步。
出路或在市场之外
据地产机构的监测，近期海南凤凰岛项目、雅居乐清水湾等多个项目正积极吐盘，据了解，其中清水湾项目仅在国庆黄金周期间就销售达6亿元。
在冯彬看来，稀缺的南方海景资源和世界性的概念，这些因素决定了海南楼市长期向好，但近期除了价格上的局部调整之外，开发商也需集体努力，营造一个海南旅游地产的大品牌。
10多年以来，依靠得天独厚的自然资源，海南地产一直走在旅游度假地产的前列，海南岛可谓大牌云集，其中不少开发商在海南已经潜伏多年，包括建设18平方公里超级大盘的中信泰富，20年前就已进入三亚的中粮地产，打造了富力湾、盈溪谷等多个项目的富力地产，售价高达10万元/平方米的万科浪琴湾等。
总投资达200亿元的雅居乐大规模项目海南清水湾副总经理简毓萍表示，随着大品牌开发商加入海南国际旅游岛的建设，未来海南地产的品质竞争将更加激烈，品质过硬、规划科学是海南楼市的一大出路。
国际休闲产业协会一位副主席对本刊记者表示，对于发展旅游地产而言，其关键不仅仅在于楼市本身，还要注重加强软实力的建设，特别是配套设施的建设，诸如道路交通、排水、商业网点、酒店餐饮等，以营造良好的宜居环境。
而此前不久的一场大雨，导致海南境内一片汪洋，一些外地置业者也被困在洪水中，这或许浇灭了不少外地投资者在海南买房的念头。
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