记者分别从有关方面了解到，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。
据了解，这些措施主要有：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到。
四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。（中国政府网）
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央行银监会协力完善差别化住房信贷政策
为进一步深入贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发 [2010]10号)，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，人民银行、银监会决定，完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求。
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。
继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。（银监会网站）
住建部等三部委对遏制房价过快上涨提四项要求
为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要求各地：
一、立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发〔2010〕10号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
二、切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理，加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资金，加快建设进度，强化工程质量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建设任务。
三、进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。
四、加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。（住建部网站）
上市企业投资楼市调查：房地产利润来得太容易
“近几年,企业资金投向房地产已经成为常态,几乎各个企业都在投,区别只在规模大小。毕竟来钱太容易了。企业天生就有逐利性,既然做房地产最赚钱,那就无法要求企业退出房地产业。”一位上市公司董事长坦率地说。
这是一家以纺织起家的企业,多年来,做出了品牌,做出了规模。但近年来,企业把很大的精力投进了房地产开发当中。“现实是,存款实际上负利率,同时货币供应充沛。这样的情况下,老百姓只能依靠购买房产来实现货币的保值,这才导致了房地产价格居高不下。只有宏观政策加力,才能转变企业拼命投资房地产的趋势。”
这位董事长认为,当纺织主业做到一定时期后,企业的发展瓶颈随之而现。外贸出口形势越来越紧,不能进一步扩大规模,利润逐年下降,要继续发展非常困难;节能减排的要求越来越高,几条生产线由于戴上了“高消耗”帽子,面临搬迁。现实摆在面前:要么转产,要么萎缩。
这家有百年历史的纺织服装企业大步迈入楼市,原因有二:其一,企业多年来积累了良好的社会信誉,与当地政府建立了良好关系,政府屡次表示希望这个企业参与房地产开发建设。其二,股市融资量大,银行也屡屡上门联系主动放贷,资金非常宽裕。
几年下来,现实更证明了企业选择的正确。在近期公布的中报当中,这家企业的房地产利润已经远远超过了来自主业的利润,房地产开发已经成为这家企业最重要的利润来源。
“投入不到1亿元,两年利润1亿多元”
这是浙江宁波一家生产高档汽车配件的企业,客户基本涵盖所有大中汽车企业,并在美国开设了汽配连锁店,利润和产品竞争力都相当不错。
2006年这家企业开始“试水”房地产,事出偶然。“一个企业家朋友反复动员我们去做房地产,一起参与开发,一开始抱着帮他们解决资金的心态,进入这个行业。一个不大的楼盘开发下来,我才发现利润太惊人了,投入不到1亿元,两年后利润有1亿多元!企业再努力,再怎么辛苦经营都达不到这样的利润率。做房地产,利润来得太容易了。我们不把这个当主业,但这实在是一个很好的利润增长点。”该企业负责人说。
企业创新风险大,楼市利润诱惑大
楼市丰厚的利润诱惑着一些本来没有开发房地产打算的企业,让他们进退两难。
“我们企业成立以来,一直以创新闻名。过去几年,产值基本能每年翻一番,直到2008年国际金融危机出现。”浙江省绍兴市一家上市企业老总说,“企业分心做别的,会在资金链上、经营上造成影响。但现在我们又陷入了矛盾之中,制造业利润薄、创新风险大,如果有另外一块经营业务能够提供丰厚利润,我们没有理由不去做。多条腿走路也没有什么不好。”他说。
创新风险大是这位老总的苦恼。他们为了试验一个增压器,曾经花了3年时间,投资6000多万元。“一直在创新,但风险非常大。就像那6000多万元,并非一定能出结果,万一出不来,这笔资金就泡汤了,但若投入房地产,不但能大大降低风险,而且可以收获丰厚利润。”
2008年前,这家企业看到身边的企业纷纷投资房地产收获颇丰,挡不住诱惑,成立了项目部准备进军房地产。但金融危机蔓延之时,由于资金紧张他们便收缩战线专心做主业。如今,随着企业资金状况的好转,这家企业又开始为要不要投资楼市而苦恼了。（人民日报）
上海将视楼市情况采取更有力措施
新华社上海9月16日电 16日,上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元在此间的座谈会上表示:“上海将加强房地产市场监测,充分依法运用法律规范和行政手段,根据市场情况变化及时采取更有力的政策措施,稳定市场预期,保证楼市调控取得实效。”
据庞元介绍,上海正对高价位楼盘的入市进行更严的行政监管,近期已出台相关规定,由市房管局对高价位楼盘的销售方案进行“重点复核”,并要求楼盘销售“一房一价”,禁止“坐地起价”。楼盘销售方案是由开发商提交给区县房管部门的。
“上海不希望地价和房价过高,也不希望二者涨幅过大。”同时,他表示,“'重点复核’不是不让高价位楼盘（例如每平方米3万元以上）上市销售,也不是将高价位楼盘的预售许可从区县收回到市里。”
上海市房管局日前明确调价期限,并严格按照申报价格对外销售,“如果销售价格上浮的,应当重新申报备案”。
此外,有关通知还重申了“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”的规定,建筑面积小于3万平方米的商品住宅项目必须一次性申请预售;超过3万平方米的楼盘,确需分批预售的,每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。
上市公司纷纷扎堆楼市 营收负债双增长赚钱最快
上半年在沪深两市上市公司营收增长前十名中,房地产公司占据半壁江山。房地产业依然是上市公司赚钱最快的业务。但其负债增长、现金流减少值得关注。
上半年上市公司房地产业绩表现抢眼
沪深两市有130多家上市公司主业为房地产业,在趋紧的政策环境下,上市公司的业绩整体表现依然抢眼。
统计发现,在沪深两市上市公司营收增长前10名中,格力地产、世茂股份、滨江集团、电子城和阳光股份等5家房地产公司上榜,依然占据半壁江山。这表明,尽管政策调控趋紧,但相对于其他行业,房地产业仍然是上市公司赚钱最快的业务。
世茂股份今年上半年实现营业收入18.37亿元,同比增长371%。滨江集团的中报显示其上半年营业收入为8.77亿元,同比增长340.11%;实现归属于母公司所有者净利润 2.5亿元,比上年增长 810.92%。
此外,还有不少龙头企业今年上半年也取得了不俗的业绩。上半年,招商地产实现净利润10.5亿元,同比增长高达115.71%。万科、保利虽然表现略差,但上半年净利润也分别达到28.12亿元、16.27亿元,同比分别增长11.41%、16.56%。
不过,另一些房地产上市公司日子却不好过。亿城股份与宜华地产近日公布的2010年半年报显示,两家房企业绩同比均大幅下滑。其中亿城股份上半年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为5723万元,同比下滑43.28%;宜华地产上半年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润仅502.34万元,同比下降83.67%。房地产企业暴利的时代好像正在转变。
“在同样的政策背景下,房地产企业表现的承受力完全不同。如何提升竞争力成为房地产上市公司的重大课题。”有专家分析。
上市房企每股经营性现金流创近年同期负值
房地产上市公司在保持增长的同时负债率不断高企,被挤出每股前20位排行榜的现象值得关注。
来自万得资讯的统计表明,以申万行业分类的135家房地产上市公司,总体资产负债率水平已达67.79%,较上年同期的63.94%上升了近4%,较2009年年底的65.03%也上升了2.76%。东兴证券房地产行业分析师郑闵钢在总结房地产半年报时指出,135家地产上市公司的借款达3317亿元,同比增长56.46%。
此外,上市房企的现金流指标也由正转负,郑闵钢表示,上半年上市房企的变化是资金流出加大。截至6月,上市房企的每股经营性现金流为-0.70 元,创近几年同期负值。有数据显示,上半年135家上市房企中有88家这一指标为负值,而去年同期只有43家公司这一指标为负。
“负债的增加与经营性现金流的减少,让房地产公司面临巨大的挑战,一旦银行利率有所调整,房企将受到巨大冲击,利润将大幅减少,已有的增长也将改变。”台湾中山大学会计学教授刘德明分析。
正因为面临这些担忧,上市房企的再融资计划纷纷搁浅。鉴于2010年第二季度以来国家有关房地产行业政策发生较大变化,世茂股份今年6月不得不撤销了已酝酿一年的定向增发不超过1.5亿股新股,筹资17亿元人民币（约合2.49亿美元）的计划。
非地产公司为何纷纷涉足房地产市场
有关报告指出,2005—2009年间,我国房地产行业的平均毛利润率30%左右。即便在遭受国际金融危机冲击的2009年,房地产行业却实现了“乾坤大逆转”。以万科为例,2009年公司实现营业收入488.8亿元,净利润53.3亿元,较2008年分别增长19.2%和32.1%,经营指标全面超过2007年。
耐人寻味的是,由于房地产业暴利的存在,不少地方的房地产项目仍然是“摇钱树”,近年来上市公司在主营业务之外纷纷扎堆房地产市场。
不少上市公司通过非主营的房地产业务增加了效益。中报显示,阳光股份今年上半年业务收入25.6 亿元,同比上升251%,其中房地产销售收入占95%,商业物业租赁占4%。主要地产项目北京阳光上东C9区和天津万东项目于期内竣工。其中,阳光上东C9区贡献的11.5亿元占整个结算收入的近一半;天津万东项目贡献7亿元,占整体收入30%。
需要提醒的是,上市房企遭遇的问题,同样可能出现在其他上市公司的非主营房地产业务上。“上市公司不重自身的主营业务,而都转向来钱快的房地产业务,这是一种资源和资金的扭曲和错配,也增加了房地产市场的泡沬。短期看,上市公司的财务报表好看了,但是,从长远看会削弱上市公司的竞争力,对企业股民不利。”刘德明说。（人民日报）
赵晓：打击楼市投机炒作 需推行物业税等好机制
新华网北京9月17日电（陈光义 李茜 孙博） 日前在天津召开的达沃斯夏季论坛，温家宝总理在讲到住房问题时说，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。
八月份，国务院副总理李克强8天之内两提房地产调控、抑制投机炒作，这无疑是给投机者敲响警钟，向外界释放出强烈信号：房地产调控政策不会松、不能松、不该松。
为此，新华网就如何抑制房地产市场的投机炒作、规范房地产市场秩序专程采访了北京科技大学教授、经济学家赵晓。下面是专访实录：
主持人：今天的主题是抑制房地产市场的投机炒作，首先您先给网友介绍一下什么行为在房地产市场中才叫做投机炒作行为。
赵晓：不是特别好界定，比如说你买房子自己住，这个叫做自住行为的消费，还有就是你买房子是租给别人，您的目的是为了金，这个叫投资，还有第三种行为就是你买了也不住、也不租，就等着出售、倒手，这个叫做炒作或者投机。但是消费、投资以及投机，并不那么好界定，因为你买了房子以后，也许你开始是想自己住的，但一看租金很合适说不定就租出去了，后来你可能又买了一套房子或者出国了。所以这只是一个理论上的界定，简单说，用于自住就是消费，用于出租就是投资，那么用于转手就是投机。
主持人：您觉得在中国楼市中这种投机炒作行为严重吗？
赵晓：我认为非常严重，原因很简单，其实我们知道社会收入差距很大，有一批先富起来的人群，他们的自住性的需求到现在为止已经完全满足了，这批富裕起来的人群都不止一套房了，他再去买房目的何在呢？一定是炒作，一定是为了转手。也就是说，实质性的消费在先富人群里面基本不存在，都是投资性和投机性的需求。
主持人：我们可不可以认为现在的房价之所以这么高是由这种投机行为造成的呢？
赵晓：可以这么认为，至少是非常重要的原因之一。但是为什么这些人，一定要去在住房上进行炒作呢？他为什么不到别地方去投资呢？投资是人的本性，谁有了钱都不愿意让它发霉，都不愿意让它像冰棍一样化掉。总的原因就是，，我国的投资渠道太少；第二，我国不允许别人拿着钱去国外投资，对外投资是有限制的；第三就是住房，我们的土地供应一直偏紧，这种供应给人带来的后果就是住房价格会不断上涨，就这些导致有钱人拿了钱都去投资。为什么中国有些人很有钱，大多数人没有钱，分配差距这么大，这些其实都是原因。所以，表面上看是有些人在投机和炒作，这个原因是现实的摆在那里，但是为什么住房投机和炒作，背后不是说有真正的需求，要解决这个问题的话，与它后面有一系列复杂因素可能都有关系。
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