9月4日是2010年青岛秋季住交会开展的第二天，由搜房网主办的搜房置业大讲堂在青岛国际会展中心水晶厅精彩“开课”。
搜房网邀请岛城楼市专业分析人士张百忍、元鼎律师事务所建筑房地产部部长律师李超、同策房地产咨询与研发中心总监张思、中信银行资深信贷顾问潘睿等专家亲临讲座现场，为买房人透彻分析当前青岛楼市现状和未来的房价走势，提供楼市数据分析、银行房贷、房屋纠纷等方面的专业资讯，给搜房网友呈上了一碟“营养丰富”楼市大餐。
中信银行资深信贷顾问潘睿先生从银行信贷方面，就买房人最关注的贷款期限、利率和可贷金额进行了详实的讲解。
短：还贷的期限要短
潘睿先生说，利率是受国家调控的，从国家层面讲，必须在国家基准利率的基础上，上浮10%，也就是1.1倍。对于首套房来讲，今年面临另外一个压力点是各家信贷资金都比较紧张，央行为了调控房价，要求各家商业银行的准备金缴纳的非常高。在这种情况下，各家商业银行在有限信贷资金投放的情况下，必须考虑到这样一个问题。国家政策必须享受到7倍的优惠利率，但是在实际执行层面上却享受不到。一般的客户从目前青岛市各家商业银行的政策来看，都是执行0.85倍的，在基准利率的基础上下降15%，好的客户资信状况没有问题，信用都比较好，通过中信看社保和公积金都有，这样的客户利率会比较高。但是现在各家银行都已经上市了，属于纯商业性的企业，它要考虑性的问题，他要从有限的信贷资金中争取更大的。
“现在国家利率调控是下线管理，上线放开。同时，各家银行不能搞恶性循环，就是把利率打得很低，这样是不行的。但是上线根据各银行自己的风险程度和盈利状况来自己确定，所以购房者在这个方面也是要多加考虑，为什么利率对大家影响比较重要呢？可能贷款需还的多少年利息加倍了，这样的情况是存在的。在这种情况下，尽可能贷的时间越短越好，如果贷的时间过长的话，可能会造成总利息支出比较多。”
精：还贷的同时每月至少给自己留一半儿生活费
但是合理怎么来确定？潘瑞先生认为还款期限长短，这主要是看收入情况。人民银行有一个重要的规定，所有贷款人的单笔贷款，月还款额不得少于10%，如果是多种贷款的情况下，还款人的月供不能超过家庭总收入的55%，这个比例基本在50%，就是必须预留出自己的生活资金。在目前的情况下，一个客户来申请贷款，他就必须自己先计算一下，贷这些钱照目前的收入来看，贷多少比较合适。
潘睿先生提醒购房者预先一定要上网上进行一个初步的计算，然后在购房签合同的时候心里有底，一旦签了购房合同，不要等拿着了合同到银行贷款的时候贷不出钱来，如果那样的话，就会面临违约的风险。二套房的认定标准在2007年的时候，央行已经出台了相应的标准，那是国家次进行宏观调控的起始端。二套房必须以家庭为单位，已婚人士是看借款人本人和借款人的配偶，三者名下有多少套房子。
巧：二套房如何通过银行信贷产品再融资？
银行认定标准没有变过，但是买房人现在经常提到，去年贷款的时候也是这样贷的，为什么邻居申请到了，第二套也申请到了很优惠的利率。因为之前国家受经济危机的影响，出台了一个鼓励房地产发展的政策，各家银行都是在执行国务院的相关规定，执行了对于首套房可以进行改善型贷款的政策，目前已经取消了这一政策。
“现在想买第二套，确实想改善一下居住条件，要做一些变通，银行各种信贷产品有不同的界定标准。比如说现在的改善型住房，买房子可能要执行二套房的标准，因为以前有一套房子，买第二套首付可能不够，可以到银行先用现在的房子进行抵押，申请消费贷款，这种房子的抵押率低一些，可以贷到一部分资金，这个资金加上手头已有的资金，作为第二套房子的贷款，就是一个再融资的过程，这样就可以改善居住条件，申请新的住房。”潘睿先生说。
此外，潘睿先生提到，各家银行的贷款政策是不一样的，包括利率下浮幅度，每家对于客户的分层不一样，对利率的标准也不一样。有可能某个楼盘开发商指定了某一家或两家银行办理按揭贷款，但是往往可能它的标准不是最优惠的，如果需要了解一下在其他银行会取得一个什么样的贷款政策，可以多走访几家银行，或者打电话落实一下，到其他银行买房子的话会取得什么样的贷款政策。货比三家，会发现什么样的房子是的。
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