栾培峰：大家好，我先自我介绍一下，我是来自青岛天一仁和房地产集团的栾培峰。天一仁和，我们这个公司是1995年成立的，当时是城阳区工程质量监督站下属的一个国营企业，2001年改制，最近刚改名叫青岛天一仁和房地产集团有限公司”。现在公司在售的一共有五个项目，城阳区中心的廊桥水岸，还有水榭花都，还有惜福镇即将开售的智慧之城一期，还有天一仁和广场二期，还有一个胶州的别墅，总建筑面积大概100万左右。【进入大话地产图文直播】
天一仁和营销处长栾培峰
供求关系是永远逃避不了的话题
说到这个市场，不管是改善性还是刚性，首要的一点就是要说这个供求关系，这是永远也逃不了的话题。城阳的供应情况我大体统计了一下，我这个统计不但包括已入网未签合同的统计，还包括已经拿到土地，已入网后续即将开发的土地，这个对整个供求关系有更大的价值。城阳区范围内一块区域，未来的总供应量已经拿地的是177万平方米。第二是惜福镇板块，223.74万平米，主要就是我们公司的一个智慧之城，将近70万平米，还有银泰德郡。古镇夏庄板块总供应量是110万平米，还有308国道一线是48.5万平米，还有高新区板块，以前也是属于城阳，我也统计上了，一共是60万平米。整个城阳区合计的是800万平米，这个数字不一定很准。这个数字是已经拿了土地了，而不包括那些地下拿地的，这是整个的供应情况。再说一说这个需求，有一个参考数字，就是05年城阳区总共销售136.52万平米，照这个速度，城阳区现在的这个地应该在五六年的时间才能消化完。
城阳需求的大环境很好
再说一下个需求的大环境，有利的有这么几个点，点就是青岛市的工资收入，五年计划翻一番。第二点，国民生产总值每年10%几的递增需要，第三点，随着青岛的大发展，青岛市人口现在估计超过800万，2010年计划达到1200万，这十年增加400万人口，假设4个人买一套房子需要100万套，每套90平米的话，就需要9000万平米的建筑。第四点，通货膨胀的压力和人民比的，随着经济的发展越来越凸显。第五点，投资的渠道非常狭窄。第六点，整个大青岛的规划当中，城阳区还是处于一个非常核心的地位，有一些需求的利好。
产品是要素
通过这些供求关系，引发我们应该很好的去思考一些问题。我想说的第二点，现在想要在市场上立于不败之地，这个产品还是要素，我个人感觉。不管是对改善性还是刚性需求，天一仁和一直以来不断的探索和学习，现在对这个产品的理解不但是去建房子，而且要在细节方面充分的体现一个人文的关怀。你比如说天一有这么几个特点，所谓的小区都融入中国传统的儒家文化，比如说国学名句，“有朋自远方来，不亦乐乎”，在一些景观上刻上，让小孩从小就接触中国的传统文化，对小区整个的和睦起到一定的人文关怀作用。第二，天一现在所有的产品都做到了人车分流，小孩可以尽情的玩耍，老人可以在里面自由的散步，相对来说邻里之间结合多了，又会增加一些和睦，这也充分体现了人性化。第三，就是小区一般90%的路面都采用了石材铺路，到夏天的时候地表温度和一般的路面要差个5到7度，从而增加了小区的舒适度。当然今天是带着学习的目的来的，不管市场怎么样，我想说练好内功，还是非常重要的。
城阳改善性需求占的比例非常大
第三点，我想说一下这个“刚性需求等于郊区”，我所了解的数字是这样的，现在整个城阳区的购房者当中，40%是改善性需求，不到30%是刚性需求，改善性需求占的比例还是非常大的。说到现阶段，今天的这个话题，刚性需求的这个销售策略，我了解的是这样一个情况，个就是8月份的成交量，城阳区基本上每个楼盘都比7月份上涨了50%到100%，这是个。第二个就是说，很多楼盘该取消优惠的已经取消了，该微涨的开始微涨。第三个就是担心政府调控政策再次出台，就像刚才李总说的房产税。报纸昨天登了保障房、廉租房三年计划30万套，将近200万平米，这200万平米城阳将近需要两年消化。我说的这些主要是一些客观数字，说到这个现在的应该去怎么做，刚才冯老师说的一句话非常好，就是不要轻易涨价，顺应大势，谢谢。
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