编者按：近两年的中国房地产市场如同“过山车”一般，起起伏伏，令人难以判断。下一步，房地产行业还将面临哪些新的不确定因素？还将遇到哪些无法想象的考验？市场走向将会如何？地产企业的应对策略是什么？2010年7月28日下午，由青岛市房地产业协会、新地产策划机构《地产》、西门子家电共同主办的2010中国区域及城市发展高峰论坛（青岛站）在青岛万达艾美酒店隆重举行，本次论坛的主题为“论道智能城市，打造滨海明珠”，青岛房天下作为媒体支持方对本次论坛做了全程直播。进入直播>>>>
以下是北京华高莱斯董事总经理李忠关于滨海城市房地产业发展战略的演讲。
北京华高莱斯董事总经理 李忠
今天我所演讲的内容可以叫做滨海城市青岛地产行业的十大卖点。
大卖点，一个旅游城市只有发展的适合居住才能成功。旅游其实分成两种，一种是观瞻性的，一种是居留性的；起那一种是看看就走的，后一种是看了要体会的。在今天这个时代中国的旅游资源面临着一次强大的洗牌，凡是观瞻性的，就是到此一游的，他们现在面临的危机要大过于机遇。前两天我去了苏东坡的老家乐山。原来到乐山去的时候半天走到眉山，看完了眉山完善住乐山，看完乐山再回来。现在眉山那里的旅游人数在急剧的下降，这个情况河南的少林寺也面临着这个问题。所以今天我想说，我们要想做成一个能够有含金量的旅游城市最重要的是宜居。
为什么我们羡慕三亚呢？是因为三亚有人在那里买房子。大家可以算一算，一套买房子的钱胜过多少张门票的钱？门票经济在很多的地方都遭遇过困境，我的老家也在搞旅游，我老家的一个山一年的门票大概是1000万，但是各个部委办局为了招待各个地方的费用大概是2000万。反过来讲，一个城市政府要想在旅游上真正赚到钱，他必须能把房子卖给外部的。大家要知道，按照刚才赵晓先生讲的GDP等于投资加消费加出口，本地人在本地买房子，只能进入消费和一部分的投资，而外地人在本地买房子，对于这个城邦经济体而言，就相当于拿房子换来了外地人的“外汇”。所以我想说的的核心问题是只有提高一个城市的宜居度的含量，这个城市才是有未来的，否则只能走向门票经济。
第二大卖点，我们要想把青岛“卖”好，显然要卖出它是一个真正的滨海城市。能够称之为滨海城市的城市不多。滨海城市有一个重要的衡量，不是是指行政区域的滨海，而是都心近海。锦州也是一个滨海城市，因为锦州地区有一大片海岸线，但是直到前些年锦州提出一个口号叫“转过身去面向大海”。潍坊也是一个滨海城市，因为它有一个相当大的沿海，但是这两年才搞滨海新区的开发。中国真正都心近海的城市，大连是一个，青岛是一个，厦门是一个，海口是一个，这是比较大的真正都心近海的城市是不多的，上海虽然名字当中带海，但是它离海是相当远的一个城市。
在这种情况下，我们说青岛是什么？青岛是中国南北方人都能够接受一座真正的滨海城市，这就是我说的青岛要是对外进行打造城市的话，个卖点就是它的大位置，青岛是中国南北方人都能接受的一个真正的滨海城市。大家看看刚才的那四个城市，大连太冷了，到了南方的厦门就太热了。中国的海岸线才3.2万多公里，我们是一个多么缺海的国家，海岸线对我们多么的值钱？但是中国有一个大的毛病，优质的海岸和优质的气侯是不重合的。从山东往南过了连云港一直到上海，这个广泛的区域内正好是长江以北、黄河以南的地区，这个地区在中国的气侯当中可以说是最舒适的在这个广泛的范围内，只有好的港口，像盐城那样的，但是没有好的海岸线。为什么呢？在中国的地理学历史上发生过三件大事，我们的淮河变成了一个没有出海口的河流，所以我们淮河年年闹灾。第二个有一个巨大的巢湖，第三我们的海岸线从过去的蚌埠推到了今天的海岸线，推到这里以后就使得江苏尤其是苏北的海岸线都是陆海相连的软质的海岸线，它搞养殖是没有问题的，但是搞旅游是不行的。我们山东的沙滩质量是非常好，所以我说优质的海岸和我们的大气候相加的话，我们就知道青岛适合宜居的人数是的。大家拿一张纸从地图的南方往北方推，我想告诉大家一件事，一般大家选择海岸居住都是平行移动的，为什么叫平行移动？因为别看大家到三亚买房子的人多，真正在三亚去居住的人都不多，大家都觉得那个地方太热了，所以大家选择海岸线是相同纬度的近海地区，那一边的人越多，这个城市旅游的前景就越大。青岛往内地辐射这个地区范围是最广的，换句话说能接受青岛这个范围居住的中国人是的。
青岛的第三大卖点是一个小气候。有相当多的人都把青岛、威海、烟台同时相提并论，其实青岛跟烟台大不一样。我想说一件事，德国在中国的华北12年，最后选定了青岛，他们研究了一件事，青岛的小气候是极好的，山东整个的地形图像一只鹰，在鹰嘴的下方是青岛，在上方是烟台和威海，但是山东夏季的风向是从西南刮过来了。大家看看胶州湾就知道青岛的地理位置有多妙。我们的西南方是胶州湾，一到夏天就非常的凉爽。我们的东北方是崂山，牢牢挡住了东北来的风。所以青岛是一个真正冬暖夏凉的城市。大家看一看烟台就知道了，烟台南方是陆地，北方是海。青岛真的是中国沿海的宜居城市，这件事是没有任何质疑的。
第四大卖点，是青岛拥有优质的海岸线。我觉得应该感谢两个人，个人是德国人，德国人在进行青岛岸线规划的时候做了一件最了不起的事，就是留了大量的生活岸线。上海最精彩的地方就是外滩，但是为什么上海在建设北外滩？除了外滩的地方其他地方都是工业岸线，上海线已经被耽误了，重新进行修整。中国还有很多地方是渔村，比如说像厦门的岸线当中有很多像避风屋都有渔港了，但是青岛从栈桥这边开始留下了大量优质生活岸线。再一个是包括我们的领导人，包括杜世成同志，他犯过错，但是他也干过很多正确的事，他能够使得整个青岛的岸线长度这么长，这是一个非常明智的举动。
一旦形成了一个岛链性城市，青岛就会更漂亮，青岛的漂亮跟栈桥和小青岛很有关系，因为辛弃疾有一首词，叫“我看青山多妩媚”，任何一个漂亮的东西都有一个被看的角度。当我们的隧道修通了，薛家岛将来从那里看出来，将来我们整个的青岛就会形成一个很美丽的海湾，我们的景观就会更优质，这是我说的青岛的卖点的第三个方面。
第五个大卖点，青岛是一个四季分明的城市。三亚卖的是全年都可以下海。青岛的城市迹象变化也是很重要的。什么叫迹象变化？我想说，四季有差别也是一种优势，你在三亚看过冬天的海吗？你在三亚看过春天的海吗？我们这个地方是适合北方人居住的地方，适合北方广大腹地的人体会一个有差别的海岸线的地方，我们不应该把这个优势给忘掉。所以，对于青岛来说，有了硬质的海岸线，还要再多宣传一些软性的东西。
这两天，都在闹洪水，一个南宁的网友发了一个帖子，说过去开发商说要建一个东方威尼斯，但是觉得是忽悠人的，现在看来，不光南宁成了威尼斯，连重庆都成威尼斯。但是中国的城市当中能够历经大雨而且地面不积水的城市，只有青岛的老市区，只有这个地区的下水管道是涵洞式的。有一条通过下水管道讨论城市的现代化的帖子，城市的现代化不意味着高楼大厦，重要的是看下大雨的时候地面能不能积水，这才是最重要的，能做到这件事的只有青岛。
第六大卖点，除了德国的古迹和市政以外，青岛还有德国品质。大家知道，青岛还有另外一个称谓叫之城，中国次评选出了十大当中，有四大居然在一个城市。这个跟青岛人的素质有关系。我们是一个经过德意文化洗礼的城市，我们做过殖民地，他们带给我们的固然是苦难，但是也有意外地留下了优点，青岛人做事就是认真，我们就是能够做出很多优质品牌的东西来。比如说大品牌叫青啤。
我们说日本车也是好车，日本像机也是好像机，如果不跟莱卡像机比的。一个城市要宣传，什么叫青岛品质和品质青岛，只有这样别人才能相信，你在这里买到房子，它的品质也是最优异的。
第七大卖点，是文化。原来青岛是一个相当有文化的地方，王若雄跟我说，一个几百米长的巷子，里面有27户有钢琴，你就可以知道它的文化素养是很高的。德国人不擅长绘画艺术，德国人擅长的是音乐因素。这件事代表着优雅，代表着文化和积淀，这已经不是一个小资的词可以形容的了。但是这两年，我觉得青岛应当重新把这件事找出来。
第八大卖点，要“卖水”。青岛除了有青岛啤酒以外青岛矿泉水是超级有名的。这几年我每年做体检，各项化学指标是下降的，而青岛矿泉水仍然各项指标很高，这是在世界上能花钱买到的性价比的水，这个水不仅是碱性的，而且是质量的。
第九大卖点，如何卖出崂山。青岛不光是城市好，还是有名山的滨海城市。崂山有什么价值？“泰山虽云高，不如东海崂”。海上名山，意味着过去我们把崂山称之为神仙之宅，对仙人的感觉是什么？叫仙者迁入山也。全真派有两大峰林，一个是四川一个就是山东的崂山，而全真教的宣传，修身养性的东西跟我们都是极为匹配的，全真教除了创始人王重阳之外，其他的都是我们山东人，这个地方不光有国际化背景的城市，还是一个有仙气的城市，这就是我说得如何卖崂山。
当明白了我们有这么多优势的时候，最后我想花一点时间说说第十大卖点，这是最重要的，当你有了优势以后你必须聚焦。青岛是一个有太多卖点的城市，但是仍然需要去宣传。
大家都知道我们有一句话是“上有天堂，下有苏杭”，杭是排在苏后面的，但是苏州的房地产远不如杭州，因为苏州主要打了两张牌，一个是苏州工业园，一个是苏州园林，这两张牌打的不是特别的透明。苏州工业园越小产业越发达，显然污染越严重。苏州让人感觉产业越来越发达，但是宜居度越来越低。杭州是一个景点众多的城市，但是杭州人非常聪明的把这些东西全部给按下去了都不说，只说能够让你在这里卖房子的两个口号，一个是宜居之城和休闲之城。在杭州买房子的人相当多，还有很多的外地人长在苏州，家在杭州。
帆船之都这个词很国际化，但是很不落地，他不能让你在这里买房子。我觉得这个口号你们应当斟酌，因为它有两个大问题，它虽然有国际化，但是居无定所。帆船这个时代离我们很遥远，能不能把这个口号稍微压后，我们要把目标战略和目前战略给分清楚，也许我们的目标战略是世界帆船之都，但是毕竟远水解不了近渴。我们青岛的品质不比杭州差，但是我们的房价只有杭州的差不多一半。最重要的是把青岛的优势聚焦传播出去，让大家知道青岛是真正意义上的中国滨海宜居城市，这才是我们这个地产成败的关键。
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