[摘要] 昨日，恒大地产公布上半年销售业绩。在降价策略的带动下，恒大地产上半年销售额同比翻番。公司表示，下半年仍将执行之前价格策略，并将全年销售目标由360亿元增加到400亿元元。
昨日，恒大地产公布上半年销售业绩。在降价策略的带动下，恒大地产上半年销售额同比翻番。公司表示，下半年仍将执行之前价格策略，并将全年销售目标由360亿元增加到400亿元元。
恒大地产表示，2010年6月实现合约销售额48.0亿元，环比增长18.5%，合约销售面积80.6万平方米，环比增长25.9%，分别创下今年单月纪录。合约销售均价5952元/平方米，环比降低5.9%。
面对市场调控，恒大地产的销售数据却逐月增长。3-6月，其销售金额分别是36.7亿元、37.4亿元、40.5亿元、48亿元。率先宣布在降价使得恒大地产上半年业绩明显好于同行。
今年1-6月，公司累计实现合约销售额209.8亿元，同比增长104.9%。累计合约销售面积333.9万平方米，同比增长54.7%。合约销售均价6282元/平方米，同比增长32.5%。累计完成原计划全年合约销售额360亿元的58%以上。
有分析师认为，恒大能取得较好业绩除了率先在范围内降价外，还与其深耕二线城市的战略有关，此次楼市调控二线城市受影响较小，刚需仍然十分强劲。其收入占比较高的城市均为重庆、长沙等。
上半年的业绩无疑给恒大吃了定心丸。在昨日的发布会上，恒大地产宣布上调2010年全年的合约销售目标，成为今年一家逆市上调销售目标的大型房企。恒大地产总裁夏海钧表示，全年的合约销售目标由原定比2009年增长20%以上，调整为增长30%，即达到400亿元。
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恒大地产集团（下称恒大，03333.HK）昨日宣布，上调今年销售业绩目标至400亿元，比年初360亿元的目标提高10%以上。恒大由此成为楼市新政后今年上调销售业绩目标的房地产公司。
恒大昨日在香港公布的半年度业绩显示，因降价策略奏效，其6月份的合约销售额比5月上升18.5%达48亿元，为今年以来的单月新高。该公司行政总裁夏海钧昨日在香港举行的业绩发布会上告诉媒体，6月份大型开发商逐步调整价格，故当月的销售业绩呈现好转局面，“但从目前的情况看，基本上看不到下半年价格有上升趋势。”
夏海钧指出，假如性的开发商积极调整市场价格，相信政府应不会出台更严厉的调控措施，否则，他不排除政府会再有措施出台。
恒大4月调控之初就做出房价下调15%的决定，成为个擎起降价大旗的大型房地产开发企业。恒大称，上半年销售额已完成原定全年目标的58%，因而决定将2010年全年总合约销售目标提高至400亿元，较2009年业绩增长约30%，高于年初预定的20%。
“假如下半年没有出台新的政策，公司下半年的业绩或比上半年更好，……销售额可能超过400亿元。”夏海钧说。
此前房企半年度业绩汇总报告显示，多数房企半年业绩未达全年目标五成。
开发商业绩被"降价"两极化:恒大暴涨 万科下滑
据《北京晨报》报道在楼市传统的“红五月”，开发商的业绩却因应对楼市调控方式的不同而出现截然相反的结果。在各大上市房企业绩遭腰斩的情形下，率先降价的恒大地产则实现单月暴涨328%的逆势飘红。
降价的换来业绩倍增
今年5月初，手握200亿元现金的地产“大鳄”恒大地产宣布，恒大所有在售楼盘一律“8.5折”。在经历一个月的媒体质疑和同行观望后，恒大昨天用不俗的业绩证明了率先降价策略的正确。
恒大昨天发布的5月份销售数据显示，尽管受到宏观调控的影响，但率先降价的恒大仍然取得了销售面积同比增长2.4倍、环比增长一成的业绩。
恒大公告称，5月份合约销售额40.5亿元，创下今年以来的纪录，同比增长328.6%；合约销售面积64万平方米，同比增长240.3%。恒大称，尽管8.5折大型促销拉低了销售均价，但因促销带动了高价盘销量上升，在一定程度上弥补了低价促销的影响。剔除高价盘影响，5月份销售均价环比下降6%左右。
观望的业绩大幅下滑
作为行业龙头老大，万科的一举一动都受到关注，回顾2007年底，随着王石“拐点论”的现身，万科是首先在展开降价的大型地产商。其后，跟风者不在少数。
不过，在本轮楼市调控中，万科对“降价”二字格外忌讳。今年5月，对于市场上关于万科降价的传言，万科总部表示，公司没有统一的降价策略，但各分公司可根据实际情况调整销售策略。
不过，万科本周一公告显示，万科今年5月实现销售面积47万平方米，销售额51.1亿元，分别比去年同期减少32.6%和20.2%。
此外，其他观望的房企龙湖地产、富力地产、碧桂园等，5月销售额分别为15.5亿元、12.53亿元、22亿元，环比分别下滑39%、49%和27%。
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地产股还有下行压力
摩根大通董事总经理李晶表示，受房地产调控政策影响，房地产市场从4月中旬到现在交易量明显出现下滑。李晶预计，一线城市交易量下降30%至50%，二线城市有的地方下滑幅度已经达到80%左右。
此外，李晶表示，随着楼市调控加剧，未来楼市将出现量价齐跌的局面，“一线城市如北京、上海、深圳价格下滑的程度可能在10%至30%，二三线城市价格下滑的程度在5%至10%”。
自4月中旬开始，一系列房地产调控政策集中出台，受调控影响，上证综指累计下跌达到20%。
李晶表示，A股短期内仍需震荡筑底，四季度有望迎来反弹。“我们今年调低了房地产股票的盈利预期，幅度在9%至11%，这就表明未来数月房地产股票可能还会有下行压力”。
恒大“8.5折秀”仅10天 潘石屹也被“忽悠”了
今日早间，有媒体报道恒大旗下楼盘八五折优惠将在本月16日全部取消，届时是否还有新的折扣会另行公布。
恒大此前宣布，从5月6日起，全40个在售项目一律“八五折”优惠。
人民网记者今日从恒大内部人士获悉，恒大地产8.5折优惠将在5月16日取消的消息属实。至于为何取消8.5折优惠，该名内部人士称，恒大对打折优惠进行调整，是很正常的，基本上是半个月调整一次。不可能一直延续到一个季度甚至更长，这是取决于市场情况而定的。另外，他还透露新的折扣会另行公布。
此外，上述人士也对"恒大打折后价更高"事件进行了澄清。他解释，恒大的8.5折优惠只不过是统一了打折的幅度而已，并非是降价。公司此前一直都有折扣，有打8折及9折的，但是幅度不等。他说，之前有媒体报道称，恒大某楼盘五一时的折扣是83折，在统一折数后，它的价格是比原来更高，这与恒大的优惠政策并不矛盾，而且也只是个别现象。(记者王日晨)
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潘石屹：恒大打响价格战枪 房价将跌20%
观点地产新媒体：恒大在房地产商中率先降价后，资本市场反应强烈。您曾说目前中国开发商的资金都很充裕，可以撑上一年。恒大此举会使范围的降价潮提前引爆吗？
潘石屹：恒大今天开始实施的降价举动的确出乎意料。在昨天一个房产论坛上，我还说中国的房地产市场开始进入“冰川期”了，一段时间内，虽然住房的成交量会显著下降，但开放商不缺钱，目前还很难主动降价销售。
没想到，今天恒大就打响了降价大战的枪，在资本市场和房地产市场引起了很大的“地震”。我们正在密切关注着市场的反应，不知道会不会造成房地产市场的多米诺骨牌效应，就像2008年9月万科引领的降价潮那样。如果恒大推倒的是张多米诺骨牌，那么连锁反应倒下的第二张、第三张骨牌又会是谁？我们判断的依据主要是看这些企业财务报表中的各项指标是否强劲、健康，越是资金流有问题的企业，越着急促销降价。
住宅价格或下跌15%至20%
Q：您在微博上说还会有后续政策逐步出台，您认为最后一只靴子什么时候落地？
潘石屹：最近密集出台的政策中，有一些已经是“开弓没有回头箭”，如北京的经济适用房改为商品房的政策“五一”前后正在轰轰烈烈地进行着；住建部关于对房地产开发商预售收入的监管政策也出台了；银行限制给房地产开发商贷款的政策也即将出台。
另一些政策则是“箭在弦上”，如国土资源部正在研究制订的让部分小产权房“转正”的政策。还有一些政策还在研究之中，如物业税，房产税等等。
这些已经出台和即将出台的政策将对普通中、低档住房市场造成很大的价格压力。这次，政府铁了心让住房价格回落，不达到调控目标决不罢休。只要住房价格的回落达到了调控的目标，那些正在研究的政策也许就不会出台了。
Q：您认为政府希望通过调控最终达到什么目标？什么样的情况就叫做“调控到位”了？
潘石屹：这次政府希望调控达到的目标是“让住房价格回落到一个合理的区间”。这与以往政府文件中多次提到的“要抑制住房价格过快上涨”的提法是完全不同的。
恒大做出降价15%的决定，就是恒大地产预测市场上住房价格的降幅。在销售方面，涨价时可以慢慢的、一步一步涨，但降价时一定要一次到位，不能一步步地降，因为市场永远是买涨不买跌，如果一步步降的话，将不会有成交量。
我预计在这轮政府密集出台政策的调控下，住房价格下跌的幅度会在15%—20%左右，住房的价格回到2009年初的水平。
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调控对房地产企业的现金流造成了很大影响
Q：如果市场成交量持续低迷，不降价的前提下，房地产开发商还能够坚持多久？
潘石屹：2009年是中国房地产市场最火爆的一年，全年的销售收入超过4万亿人民币，上市公司中有多家房地产公司拥有现金量超过100亿元人民币。在此前，我曾预计在成交量低迷的情况下大部分房地产开发商的现金流能够支撑一年。但这次相继出台的政策对房地产企业的现金流造成了很大影响。影响的政策就是对预售收入的监管，因为房地产开发商周转资金中超过一半来自于预售收入，预售收入的监管对房地产开发商的现金流的影响是的。其次，是银监会出台政策限制银行给房地产开发商贷款，也会在很大程度上影响房地产开发商的现金流。
今天，完全出乎意料的是，恒大早早打响了这次价格战的枪，这将会在一些市场竞争激烈的城市马上引起住房价格战，这些竞争激烈的城市与企业的现金流是没有关系的。
Q：目前开发商有没有遇到向银行贷款困难的情况？
潘石屹：我相信银行对房地产开发商的贷款马上会变得慎重起来，因为自从“国十条”以来，房地产市场成交量一直很低。今天恒大又打响了住房价格战的枪。银行永远是锦上添花，雪中送炭的事他们是不会做的。开发商从银行贷款将变得很困难，未来只有那些财务状况非常健康的房地产企业才能赢得银行的信任。
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“经改商”和小产权房“转正”会对二手住宅市场形成较大冲击
Q：北京楼市新政出台后，数千名市民连夜排队办理“经改商”手续，请问由经济适用房转变而来的大量商品房进入二手房市场，对北京的房地产市场将造成什么样的冲击？
潘石屹：过去十几年时间，北京建设了大量的经济适用房，这些住满五年的经济适用房只需交少量的钱，一般是几万块钱就可以将这套经济适用房变更为商品房，这些商品房中哪怕有10%至20%通过二手房市场去交易，也会增加住宅二手房的供应量，对北京中、低档住宅的价格将会构成比较大的冲击。
这项政策既能够增加政府的收入，又提高了市场上普通住房的供应量，有助于抑制住房价格。但缺点是经济适用房少了，社会上少了一些保障性的住房。
Q：十四个部委正联合制定小产权房整治方案，2007年12月30日之后建的小产权房予以拆除，部分小产权房有可能进入流通市场，请问您有何评价？
潘石屹：“小产权房”是过去十几年时间房地产市场的一个“怪胎”，一直游离于法律之外，屡禁不止。有人预计仅北京的小产权房就有三、四千万平方米，这是一个巨大的数字。如果将一部分小产权房（例如2007年12月30日之前的小产权房）转变成商品房，它就会在商品房流通市场增加非常大的供应量，和经济适用房改商品房一样，也会对北京的二手住宅价格造成很大的冲击。但这些政策都尚未出台，政策出台后的具体细则如何，要等政策出来后才能知道。
但是，以2007年12月30日为界，有什么依据呢？如果认定这一天之后的小产权房是违法建筑，那么之前的小产权房也一样是违法的。前一天和后一天有什么区别吗？这恐怕是需要说明的问题。
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潘石屹被央企地王逼出北京 50亿押宝上海
资本，能够使人趋之若鹜，也能让人被迫离场。在充满惊险和暗牌的中国地产界，思者如冯仑，善者如王石，狂者如任志强，而精明之人非老潘莫属。
十分有趣的是，正当华远地产总裁任志强在北京土地拍卖市场上被央企“边缘化”之时，SOHO中国董事长潘石屹要“出京”的消息不胫而走，外界纷纷揣测其动机究竟是出于战略需要还是被逼无奈？面对不甚熟悉的上海滩，精明之人潘石屹来到精明之地，又会有何种前途命运呢？
“梅陇镇广场怎么走，我不认路，谁带带我？”3月25日，在SOHO东海广场租户签约仪式之后的一个小型聚会上，潘石屹拿这句话询问在场的记者朋友们。即便行走在上海最繁华的商业街南京西路，陌生之感对于潘石屹来说也会油然而生。
不过，对于地产商来说，“认地儿显然比认路更为重要”。今年3月，潘石屹已经开始谋划在上海攻城掠地的新布局——他看上了位于虹桥国际交通枢纽附近一幅体量颇大的地皮，该块土地位于长宁区辖区内。
投入一半以上土地购买资金，或当上海“地王”
在目前房地产形势不甚明朗的情况下，潘石屹的上海之旅会不会是一次剑走偏锋呢？对于3月末的这次上海之行缘起，潘石屹向《中国经济周刊》坦言：“除了参加SOHO中国东海广场租户签约仪式之外，这次来上海主要是谈新项目的。”
潘石屹说他此行除了见了东海广场所在的静安区领导之外，还与长宁区区长李耀新进行了会面，谈话内容主要涉及将在该区购买一幅较大面积的土地，并根据规划进行综合性的商业开发。
一位熟悉SOHO中国地产业的人士这样告诉记者：“老潘杀回上海又偏偏再次选中了长宁虹桥地区，明明就有‘雪耻’的意思。”
早在2007年，潘石屹就曾相中上海长宁区虹桥的一块土地，但那块地最终落入了澳门“赌王”何鸿燊旗下。潘石屹由此撂下一句“三年内不进上海”的狠话。而如今，三年约定将过，潘石屹故地重游，自然感慨。
在3月25日的媒体见面会上，针对为何看中长宁虹桥的问题，潘石屹给出的答案很简单，虹桥交通枢纽集聚了进的交通工具，从全球来看都很难找到这样一个点，这样的区位优势会使之迅速崛起。
“很多问题和数字不能说得太细，”面对记者的层层逼问，潘石屹选择了左躲右闪，顾左右而言他，或许是担心竞争对手知道了他的底牌。
在采访中，潘石屹明确表示，今年他将动用公司土地购买资金的一半以上投资到上海，金额达50亿元以上。他还透露，目前，SOHO中国的账面现金为120亿元，银行授信贷款额为180多亿元，两者相加使其在今年可调配金额能够达到300亿元以上。
为了购买这块位于长宁区虹桥的土地，潘石屹也坦言并不排除SOHO中国将会在上海拿“地王”的可能性，这也透露出其出战必胜的愿望。
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破例进军商业住宅市场
SOHO中国在北京发展(香港)十年几乎不涉及住宅市场，而把主要精力放在了写字楼和商业地产。但潘石屹或许将会在上海滩“破一回例”。
“‘参数化城市’是长宁这一综合项目的设计理念。”潘石屹向《中国经济周刊》回忆说，“我在和长宁区领导谈的时候，他们的态度很积极，双方达成一个共识，应该强调融合性，建设一个多功能的综合体，集中了住宅、办公、娱乐等各类项目，满足人们基本的日常生活。”
据《中国经济周刊》了解，长宁区政府与SOHO中国双方就政府服务、税收优惠、人才配套等问题进行了磋商。SOHO中国已经多次向长宁区提交了具体的规划方案，某世界著名地产设计规划公司也已经参与其中。目前的方案已经较为深入，如果潘石屹拍得该块土地，整体项目有望在2015年之前竣工，届时，长三角企业将会有较多在上海建立总部或办事处的需求。
在潘石屹看来，相比北京的房地产行业，上海更为市场化、专业化。然而，过去十多年的发展，使得上海写字楼市场过于注重高端市场，看中国际化，缺乏必要的区域和品牌融合，这也导致上海的写字楼空置率一直居高不下，使得定位于本地企业和长三角企业的写字楼总体供给不足。SOHO中国要做的则是填补这一相对缺失的市场。
“通过收购的方式拿项目（东海广场）只是特例，”潘石屹坦言，“其实在拿东海广场前后已经与长宁区领导有过接触了。”据介绍，目前，SOHO中国在上海已经有百来个员工，其中70%到80%是本地员工，他们正是作为SOHO中国拓展地方业务的人才储备。
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“我让土地价格搞乱了”
事实上，如果说挺进上海滩早有计划的话，把今年甚至未来几年的战略重心放在上海，对潘石屹来说，却多少是无奈之举。
仅仅10个月前，北京四环的土地拍卖价格折算每平米均价1.6万元，而如今北京五环的土地价格折算每平米均价已高达2.75万元，这不得不说缘于“地王”们推波助澜式的举牌。
沉浮商海多年的潘石屹也直呼看不懂当前房地产市场，一边是“地方凶猛”，而另一边则是“低租金”，这也使得他不得不惊呼“我让土地价格搞乱了”。
“房地产已经得了癌症，把其他领域的资源都吸收进来了。经过化疗之后，原来的癌细胞更厉害。”潘石屹称，国资委提出，78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务，但留下来的16家央企力量更强大，如果硬拼自己将一直拿不到地。
“很多央企，比如中化，他们会跟在SOHO中国后面举牌，因为他们认为潘石屹都算好了，只要比潘石屹多1000万压着他就行。一个项目几十亿多一千万算什么。今天中化压我，明天中粮压我，后天换其他的，照这样的格局，我估计一直拿不到地。”潘石屹向记者说出了当下在北京地产界的郁闷之情。
不过，潘石屹看淡央企拿地未来的前景，并为拿地央企总结了三大特点：钱多、胆大、没经验。在他看来，未来，这些拿“地王”的央企要吃一点苦头才知道“幡然醒悟”。
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新闻回顾：房产巨擘恒大地产40个楼盘同时降价15%
权威消息人士透露，从今天起，恒大地产约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，个擎起降价大旗的大型房地产开发企业，标志着高房价开始松动。
分析人士称，8.5折优惠意味着房价下跌15%，或许，恒大地产推倒的是楼市降价的张"多米诺骨牌"。
五一期间，一机构所做的十大房企新政"生存之道"调查显示，包括万科、保利、中海、华润、金地在内十个房企的上百个在售项目，动辄大幅涨价的做法已经完全消失。"虽然降价迹象尚不明显，但在新政持续影响下，恒大这一领降行为至少将影响其楼盘分布的广州、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、天津等20余个典型城市的房价走势。"业内人士说。
当然，恒大降价有着明确的战略意图。接近恒大地产的人士称，恒大此举一方面要在新政环境下快速抢占市场份额，保证公司现金流阶段性安全，另一方面也为下一轮地产企业洗牌积累并购资金。
统计显示，4月房企销售记录良好，但对资金的渴求仍然强烈。4月，恒大成功发行6亿美元优先票据，年利率达13%；恒盛地产、碧桂园等企业也大举融资。
在高调融资的同时，房企未忘打通另一条资金输血通道，即销售回款。业内不久前就预计部分去年在港上市的房企可能受财年业绩增长数据的需要而率先降价回款，恒大、龙湖即在此列。另外，一些为上市而大举扩张的房地产项目，目前正是支付土地出让金和工程款项的集中期，这也是开发商热衷促销回款的重要原因。（上证）
楼市买卖双方的僵持格局，是否就此打开？
5月5日，恒大地产(03333.HK)内部一位知情人士对本报记者透露，即日起在范围内，恒大所有楼盘均以原价的八五折优惠出售，打响了今年以来发展商降价售楼的头炮。
同日，恒大公布了今年4月的销售业绩，实现合约销售额 37.4亿元，合约销售面积57.8万平方米，合约销售均价每平方米6467元。4月合约销售额较去年同期增长55.9%，销售面积同比增长17.8%，销售均价同比增长32.4%。
既然销售情况如此理想，为何还要折价售楼？
"折扣优惠从5月5日开始，目前并没有定下来何时结束，到时看情况再定。"上述恒大内部人士强调，恒大目前完全没有资金压力，八五折优惠售楼也不是单纯的促销行动，而带有一定的战略意图。
不过，在分析师看来，发展商此时决定打折售楼的举措，仍然与宏观调控下为减少持有的成本和风险有关。
对峙僵局一旦被打破，地产市场的快速洗牌或将接踵而至，或许，这正是恒大本次"战略性"降价的真正意图所在。
手持现金209.9亿港元
从数据上看，恒大今年以来的销售情况相当良好，今年1至4月，恒大累计实现合约销售额121.3亿元，同比增长120.3%；累计合约销售面积189.3万平方米，同比增长60.4% ；合约销售均价每平方米6408元，同比增长37.3%。
上述恒大内部人士解释说，"决定推出八五折的优惠，主要出于两方面的考虑：其一，恒大作为一家大型的开发商，需要保持平稳的现金流的增长；其二，这是恒大的一个战略性举动，目的是为了在目前的调控背景下扩大市场份额，加速行业整合，兼并吸收其他小型的开发商。"
恒大去年上市之后，截至2009年12月底，现金余额163.6亿港元。而今年1 月底现金余额190.2亿港元，2月底现金余额156.6亿港元，3月底现金余额150.6亿港元。
今年4月份，恒大继今年1月成功发行五年期、年利率为13%的7.5亿美元优先票据之后，再次发行6亿美元优先票据，资金状况进一步改善。截至4月30日，恒大的现金余额达209.9亿港元。
对于恒大的发展战略，评级机构标准普尔的企业评级副董事符蓓接受本报采访时评价说，"恒大还是比较激进的，如果只是维持平稳增长，其资金链就没有压力。但如果恒大加速扩张，评级机构对其销售的要求就会相应提高。"
恒大定出今年的销售目标为400亿元，前4个月已经累积销售121.3亿元。由于其发展重点主要在房价涨幅较低的二三线城市，因此受到政策的冲击时间比一线城市相对要晚一些。符蓓认为，恒大的标准化运营比较到位，目前在二三线城市的销售已 过在广东本土的销售了，有助于分散风险。
以4月恒大的销售情况来看，其合约销售金额排名前3位的地区为石家庄、重庆及长沙，占比分别为18.7%、14.1%及10.6%。而合约销售面积排名前3位的地区为重庆、石家庄及长沙，占比分别为14.4%、13.4%及11.8%。
富力，下一个降价者？
近期楼市的新政接踵而至，买家观望情绪浓，成交量骤冷。
国泰君安地产业分析师姚?对本报记者表示，一般来说，负债比率较高、开发规模较大、处于热点城市的开发商，比较容易采取打折销售的措施。
"我们觉得接下来富力地产也很有可能打折销售，因为其资产负债比率较高。打折的目的就是为了降低持有的成本和风险。由于宏观调控政策的出台促使整个行业的调整期提前到来，所以开发商才会出台相应的举措。"姚?说。
数据显示，截至去年底，富力地产的净负债虽然有改善，仍高达97.6%。而恒大地产的总负债与股东权益比率则为110.2%。
五一假期前，北京正式出台房产调控的通知，要求"充分认识房价过快上涨的危害性"，"遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展"，4月26日，青岛也已出台的相关细则文件。
姚?估计，未来其他城市如果出台各自的地产调控细则，其严厉程度会比北京的要低，但重庆和上海这两个城市的调控政策相信会比较严厉。而对于那些主要在二三线城市发展的地产商来说，尽管二三线城市所受的宏观调控影响会比一线城市来得晚，但是其负面影响也不小。
地产大腕激烈交锋 房价不跌调控不止？
5月5日，经历一场暴雨洗礼的北京仍让人感觉些许闷热。在北京的东二环银河SOHO地产论坛现场，却座无虚席，即使是会场的过道，都站满了人。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、SOHO中国董事长潘石屹、华远地产董事长任志强等专家、地产大腕正就此轮房地产调控展开激烈交锋，而一双双或疑惑、或热切、或疲惫的目光，正迫切希望从中获得一些对后市的判断。
调控措施仍将继续推出
对于有史以来最为严厉的本轮调控，上述业界大腕和专家分歧多于共识。但对"此轮房地产调控不达目的将绝不会罢休"的看法，却是基本一致。
记者注意到，虽然目前一线城市住房成交量集体大跌，但是房价的调整却是步伐不一，有些城市的某些区域仍"屹立不倒"，房地产市场远未回归正常。
对此，任志强直言不讳地表示，中央政府已经多次表态，要遏制部分城市房价过快上涨，如果在出台一系列政策后房价还控制不住，政府必然还会想其他办法，直至房地产市场调控到位。
巴曙松分析认为，从各方面情况来看，金融信贷政策已步入回归常态的通道之中，不仅仅是针对房地产业的信贷政策在回归，包括对银行、地方政府的信贷要求都在收紧。
"未来还有一些房地产政策将出台并实施。"潘石屹表示，包括房产税收、商品房销售预收款以及开发商贷款等几个环节，都可能有相应政策出台。特别是后两个环节，将对房地产开发商的现金流造成很大影响。
对于调控何时收手，几位大腕却各执一词。任志强认为，从历史经验来看，调控政策没有超过一年的。潘石屹从土地供需角度分析认为，房地产开发周期在2年左右，因此至少要到2012年市场才能达到新的平衡。
"只有房价回到合理区间，调控政策才会收手。"中原地产华北区域董事总经理李文杰说，但是他却没给出合理区间的具体范围。不过，李文杰预计，北京的"一个家庭只能新购一套商品房"的限购令会以一年为期限。任志强则认为，北京的"限购令"，在其他城市推广的可能性不大。
会否产生连锁反应
楼市调控会否产生连锁反应？银行是否会受到冲击？开发商会遭遇困境吗？对这些问题，上述专家和业界大腕分歧仍很多。
"很多人都以为这次国家出台的严厉政策只是针对房地产界以及飞涨的房价，而事实上，银行业所受到的冲击更大。"巴曙松说，"只不过银行业的组织纪律性更强，没有人会因为受到影响就大发感慨。房地产界只是此次调控的一部分而已，因为房地产受到大家太多关注，所以感觉更明显。"
潘石屹则认为，"受这次楼市新政影响的是地方政府。"他分析指出，过去一年，许多地方政府从银行贷款进行土地拆迁，而新政出台后开发商"抢地"热情会迅速降下来，未来一定会出现土地流拍现象，对地方政府的资金将构成很大压力。另一方面，2009年房地产销售火热，开发商"不差钱"，不会主动降价销售。
李文杰则认为，下半年房价下降已经成为共识，预计今年开发商将难以完成全年销售额。他直言，从已经公布财报的上市房企来看，一季度几乎完成了全年销售计划额的一半，但剩下的三个季度预计很难完成剩下的一半，由此开发商拿地热情将很快降温。
任志强进一步分析认为，如果调控政策持续下去，开发商卖不出去房子，就没有钱拿地，不但将导致住房供应量下降，还会涉及钢铁、水泥乃至经济增长预期，并可能造成股市大跌。
对此，巴曙松则认为，资本市场关注的是"保障性住房建设投资能弥补商品房投资的程度"，以及退出房产投资资金的流向。其言外之意是，如果保障性住房投资跟进，并不会对整个经济和相关产业有大的冲击，相反，退出去的炒房资金，可能会流向资本市场，对股市或有利。
房产税更具可操作性
对于房地产税收政策调整，任志强认为，物业税近期不会出台。潘石屹也认同这一看法，并预测政府可能会以房产税的方式进行征收。
任志强表示，"讨论物业税根本没有必要。"他认为，中央政府只是说"要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策"，并没说要马上出台物业税，"现在还在研究，出台还早着呢。"
对此，潘石屹也表示，物业税大家讨论了许多年，也空转了许多年，但从目前来看，出台的可能性并不大。但是，"有可能会以房产税的方式进行征收。目前写字楼和商业用房在出租过程中是按综合税率征收的，其中就包括房产税。再征收房产税主要是针对住宅，至于住宅怎么收房产税？会不会从第二套房子开始征收呢？目前还都只是猜想。"潘石屹说。
事实上，早在今年两会前夕记者便获悉，有关权威研究部门建议今年应该深化税制改革，即包括完善房产税计税依据等事项。
据了解，房产税并非新税种，从实施进度来看，房产税更具可操作性。即，只要国务院批准，对1986年颁布的《房地产税暂行条例》进行修改，将居民住宅纳入征税范围即可。(上证 于祥明)
房价下跌或一触即发
完善信贷、税收制度，从根本上堵截投机；完善保障房和商品房管理流程，输导和规范市场。硬件、软件多管齐下，是此轮房地产宏观调控的一大特点，而措施的完善、到位，则更为以往历次调控所不及。
继信贷政策强力紧缩后，"五一"后楼市调控新政不断推出。住建部等三部委联合发出通知，规范地方廉租房管理。除要求租用廉租房者再购买房产时须退还廉租房保障外，还强调严肃处理违规转租、转让、出借、调换廉租房的行为。这是继《关于加强经济适用房住房管理有关问题的通知》后，又一个针对保障房管理环节的政策出台。
种种迹象表明，国家正在准备更多的"后手"，以加强对楼市的调控。比如住房保有环节征税和预售制度的改革。其中，对住房保有环节征税将对楼市投机产生重创，并将投资客手中的物业逼回流通领域。预售制度的规范将延长开发商回笼资金的周期，进一步收紧开发资金链，迫使其降价回款。由此给市场带来的冲击，可能超乎预期。
"公司虽然对外表示仍看好市场长期前景，但内部已经流传'做好过苦日子的做准备'。"某大型代理企业的一高层人士表示。令大型房企悲观的因素，除了看到政府此次坚定的调控决心外，还有已经在市场上体现出来的销售下滑。业内人士表示，上海"五一"房展会成交数据和人气指数不足往年五分之一。而深圳、上海、北京等地已经陆续出现打折促销楼盘。一旦大型房企开始带头促销，房价下跌可能一触即发。(上证 于兵兵)
房地产蓝皮书：今年房价涨幅将趋缓
中国社科院5日发布的2010年房地产蓝皮书指出，今年房地产市场总体上供求偏紧。
中国社科院城市发展与环境研究所土地与房地产研究室主任李景国在发布会上指出，今年有五个方面的因素将导致市场供求偏紧：一是竣工面积和土地购置面积在2008年略有减少，2009年明显减少，对今年的市场供给形成压力；二是2008年因观望而累积的需求在2009年并未得到多大程度的释放；三是今年宏观经济环境大大好转，消费者收入预期向好，消费信心增强；四是在调控政策下房地产投资可能减少，一些房企在拿地速度、拿地规模、新开工面积、开工进度等方面或将收缩；五是2005年以来住宅竣工套数一直远小于销售套数，且销量除2008年下降外，一直连续增长，尚未出现峰值。
蓝皮书同时指出，与2009年23.6%的快速增长相比，今年房价将在盘整当中增速趋缓，各个月房价同比增幅将呈现由高到低趋势，尤其是都市密集区和中心城市的房价增长仍将比较快。但如果货币供应持续收紧，且出台更为猛烈的房地产调控措施，那么2010年房价会受到遏制，重点城市房价在下半年将见顶，并会缓慢下调，二、三线城市房价上涨速度将减缓并出现调整。
与会专家普遍认为，"新国十条"体现了中央政府调控房地产市场的决心，下半年房价将有所回调。国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，今年国家出台了一系列严厉措施，地方政府下一步的措施也会积极跟进。"在政策的作用下，部分地区房价会有调整，一些价格过高地区的房价甚至可能有大幅回调。"赵松说。
住建部政策研究中心副主任王珏林则指出，检验房地产调控政策的效果就在于房价下降与否，只有房价下降才能得到老百姓的认可，因此调控后房价下跌是必然趋势。在被问及房价何时会出现明显下跌时，王珏林表示，可能还需要一定时间。
另外，中指研究院5日发布的数据显示，上周(4月26日-5月2日)32个重点监测的城市中，有26个城市的住宅成交面积出现环比下降，其中南京跌幅，环比下降77.85%。同时，土地交易开始显现出逐渐活跃的态势。(上证 张牡霞)
一线房企降价促销 区域房价将松动
调控重压之下，一线房地产商重拾"现金为王"，通过加速周转为持续增长储备能量。5日，恒大地产(3333.HK)宣布，公司在的所有楼盘将统一优惠15%。恒大地产有关负责人表示，未来一段时期内，楼市低迷将不可避免；加大力度促销、快速回笼资金，不仅可以扩大市场占有率，而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。
业内人士指出，房价理性回归是真实住房需求有效释放的前提条件，同时也是打破楼市"冰冻"局面的关键因素。而恒大等一线房地产商的降价行为将具有较强的示范效应，有望带动区域房价步入调整期。
目前，房地产企业的货币资金十分充足。
据数据统计，今年一季度末，申万分类的102家A股房地产企业持有的货币资金合计达1792亿元人民币，同比增长60.4%，创三年以来新高。其中，万科(000002)手持现金179.2亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和。另外，首开股份(600376)、保利地产(600048)、金融街(000402)等公司货币资金均超过100亿元。
恒大地产公布的销售业绩显示，今年4月，公司实现合约销售额37.4亿元人民币，合约销售面积57.8万平方米。1至4月，公司累计实现合约销售额121.3亿元，合约销售面积189.3万平方米，同比分别增长120.3%和60.4%。4月中旬，恒大地产发行优先票据募集资金6亿美元。在销售回款和票据发行的双重影响下，恒大地产所持货币资金显著上升。截至今年4月30日，恒大现金余额达209.9亿港元，增长28.3%。
业内专家指出，企业提高净资产率主要有两种方式，一是加速周转、扩张规模，二是提高售价、化单位利润。在房地产低迷期和平稳发展期，一线地产商往往会倾向于前一种方式。而在行业调整期，追求高周转和规模化扩张的房企通常会降低库存、增持现金。
以万科为例，2009年，公司的存货周转率为0.54，这意味着公司库存不到两年便可消化，而房地产项目的开发周期一般为2-4年。2010年一季度末，在万科各类存货中，现房存货59.0亿元，占比仅5.7%。万科执行副总裁肖莉表示，由于坚持稳健经营，公司目前的财务状况和存货结构健康，能够应对市场可能出现的各种变化。
重点布局二三线城市
持有大量现金的一线房企普遍表示，将回避前期房价涨幅过快的热点城市，同时继续看好二三线城市；希望在房地产市场的调整期，低成本获得优质土地储备。
今年4月份，恒大地产合约销售均价为每平方米6,467元，同比增长32.4%；明显低于热点城市的房价涨幅。原因是该公司的项目主要布局在二三线城市，价格涨幅有限，受政策的冲击也相对较小。公司表示，今后，公司将继续坚持稳健经营的策略，避免与其他地产商争逐高房价和高风险城市。
万科也十分看重二三线城市的自住需求。肖莉表示，由于的资产配置需求集中于少数热点城市，这些城市的房价涨幅远高于整体。相对而言，以自住需求为主的多数二三线城市表现得更为稳定。公司将持续侧重二三线城市的良性扩张。2009年，万科新增项目44个，大部分位于二三线城市，新增项目楼面地价仅为2401元/平方米。
业内人士指出，调控政策主要针对房价过快的城市。而在城镇深入推进中，二三线城市正迎来快速发展期，提前布局二三线城市的地产开发企业今后将明显受益。
2009年，二三线城市房地产销售额占比已 过60%。以恒大地产为例，公司4月合约销售金额排名前3位的地区为石家庄、重庆及长沙，占比分别为18.7%、14.1%和10.6%。
市场人士认为，在行业调整期内，一线房企提高资产周转率、扩大二三线城市布局，是稳定开工率、增加有效供给的举措，有利于房地产市场尽快"软着陆"。（中国证券报）
调控力度加大 房价下半年可能下调
中国社会科学院5日发布的《房地产蓝皮书》显示，2010年房地产市场总体上供求偏紧的压力依然存在。投机性需求在一定程度上被抑制，将限制2010年房价上涨空间，如果政策调控力度加大，热点城市房价会在下半年下调。
房价下半年可能下调
中国社科院城市发展与环境研究所土地与房地产研究室主任李景国在发布会上表示，2010年房地产供求偏紧的主要原因是竣工面积和土地购置面积在2009年明显减少，对2010年市场供给至少形成预期性压力。
蓝皮书显示，2009年商品房和住宅的平均价格分别为4695元/平方米和4474元/平方米，分别比2008年增长23.6%和25.1%。但同期完成土地购置面积为3.2亿平方米，是2003年以来的水平；开发土地面积2.3亿平方米，为1997年以来的水平。李景国表示，这种情况可能对今后1-2年商品房的供应产生一定的影响。
在调控政策影响下，一些谨慎的企业可能调整发展规划，在拿地速度、规模、新开工面积、开工进度等方面将有所收缩。2005年以来，住宅竣工套数一直远远小于住宅销售套数，住宅市场化以来房地产销售量尚未出现峰值，有继续增长势头，这些都将加大房地产市场的供给压力。
尽管供应紧张，但高昂的房价已抑制购房需求。蓝皮书指出，2009年房价已上升至高位，部分城市特别是一二线城市房价已触及普通购房者的承受上限。如果2010年收紧货币政策，且加大房地产的调控力度，出台严厉的房地产措施，2010年房地产价格会受到遏制，热点城市房价会在下半年下调，二三类城市房地产增速会减缓。
完善多项配套政策
蓝皮书认为，2010年房地产政策应坚持"维稳"的政策取向，同时加大和完善市场制度建设，重点在保持政策连续性和稳定性，运用税收、金融及土地等政策进行调控，遏制房价过快上涨势头。
国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松认为，新出台的"国十条"是灵活相机的应急性调控措施，同时背后要有相应政策配套跟进，以解决开发经营制度单一垄断、预售制度不完善、城乡房地产市场割裂等制度问题。
住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，市场供应量是稳定市场的关键条件，关键看地方的政策和落实。2010年房地产市场会在调整中发展，房地产消费的长期效应不会改变。
中国房地产协会副会长朱中一认为，房地产调控既须"堵"又要"疏"，既要严格执行差别化的住房信贷政策，又要创造条件，拓宽企业的融资渠道，拓宽民间资金投资渠道，引导资金投向生产型领域。
李景国还建议，加快房产财政改革，从捆绑性的土地财政向持有性的房产税转型。遏制投机的措施不仅在销售环节需要，也要在持有环节有所动作，对超出规划周期的开发企业征收资源闲置持有调节税，对开发企业以外的房产持有者，可按照面积或套数统一征收房地产持有税。（中国证券报）
开发商收缩战线 商品房供给将放缓
在一系列调控政策的影响下，房地产开发商资金链将面临严峻考验，开发商对行业发展的预期渐趋谨慎，激进的拿地策略、投资开发策略也随之改变。业内预计，未来房地产开发投资增速、新开工面积增速将出现下滑，从而使得商品房供应增速放缓。
开发商谨慎拿地
在遭遇"史上最严"的房地产调控政策之后，一些开发商表示，市场前景的不明朗、资金链的紧张使得他们放缓扩张步伐，购买土地将更加谨慎。
截至一季度末，上市房企手中的货币资金余额有1800亿元左右，但分析人士指出，大部分房企当前都处于"防守有钱但扩张缺钱"的局面，在信贷资金已经收紧的情况下，未来房地产商的"钱景"并不乐观，在当前的市场环境下，不少地产商将摒弃激进的发展策略。
中原证券统计显示，在4月份的最后一周，宅地成交量较之2009年的周均成交量锐减81%，一线城市几无宅地成交，二线城市宅地流标率高达42%。
开发商的谨慎并非没有缘由，除了国土部此前明令土地价款支付进度加快之外，银监会于4月23日明确提出对开发贷款和土地储备贷款的"三不贷、三挂钩"原则。
业内人士指出，这将促使一大批运作不规范的开发商退出土地市场，部分拿地较为激进的开发商也会有所收敛。此外，更多的房地产商会回避受调控影响相对较大的一线城市，转而以二三线城市为未来发展重心。
对于新开工面积，业内人士指出，楼市火爆与宽松信贷政策共同促成了一季度新开工面积的大幅上升，不过，信贷收紧将使得目前房地产投资的高速增长不可持续，开发商目前最应该做的是快速收缩以备过冬。
中金公司分析师白宏炜认为，银监会推出的"三挂钩"政策主要规范项目层面的信贷使用，考验开发商的资金运作能力，将延长供给释放的时间。
事实上，大部分房企面临着现金流吃紧的局面。数据显示，一季度房地产行业的经营性现金流重归"负时代"，发布今年一季报的113家房产上市公司经营性现金流为-418.57亿元，而2009年一季度为82.05亿元。113家披露2010年一季报的上市房企中有76家房企现金流为负值，占比达67.3%。
供给增速将放缓
除了资金压力，政策所带来的销量急剧下滑也会使开发商放缓投资力度、降低开复工进度。
西南证券分析师崔秀红认为，新开工计划的下调将在下半年体现，从2008年的情况看，新开工面积的调整，会滞后销量半年左右时间，预计二季度销量的下降将影响开发商下半年的开工计划，这可能在四季度体现得更为明显。
Wind数据显示，2008年新开工面积同比仅增长3%，2009年新开工更是出现连续8个月的同比负增长。
国信证券分析师方炎指出，新开工面积减少使行业累积的1亿平方米的供应缺口短期难以回补，这是造成此前市场销售火爆、库存无法及时回补的原因，也是部分城市房价上涨过快的重要背景。
方炎表示，增加供应是个长期目标，由于从土地出让到开工形成有效市场供应的工程时滞，使房地产行业的供给在短时间内难以迅速提升。本次调控改变了开发商对未来的预期，开发商更加谨慎，生怕盲目逆市扩张而重蹈2008年覆辙。
方炎认为，未来商品房供给或低于预期。不过，也有人士指出，扩大供给不仅仅是增加新房开发量，同样重要的是调动和唤醒存量住宅中的闲置住房资源。（中国证券报）
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