[摘要] 一切皆有可能。这句耳熟能详的广告语用来形容当今楼市，再也恰当不过。为了能够吸引到购房者的注意，开发商挖空心思想尽一切办法进行促销，于是推出一些让人感到有些不可思议的促销方式。
一切皆有可能。这句耳熟能详的广告语用来形容当今楼市，再也恰当不过。为了能够吸引到购房者的注意，开发商挖空心思想尽一切办法进行促销，于是推出一些让人感到有些不可思议的促销方式。除此之外，目前在房地产市场，出现了一些让人直呼“看不懂”的奇怪现象，如淡季租金上涨、开发商公开表示不怕调控等。那么，楼市怪象的背后又隐藏着什么？
楼市怪象迭出
“如果首付款还差一点，我们可以帮你垫付。”沪上某售楼人员告诉王刚。王刚想换房，但新的房贷政策规 定，只要之前申请过住房按揭贷款，再次申请时，需按照第二套房对待。这让他有点犯难，如果按照第二套房对待的话，意味着首付款要达到5成。而就在几天前，他已在距离轨道交通9号线泗泾站不远的一个楼盘内看了一套房，在得知自己无法以首次购房的条件申请按揭贷款之后，便以此为由准备暂缓换房，谁知售楼人员居然主动想出这个办法来“帮助”他。
开发商帮忙垫首付这种现象让人感到奇怪，因为这在半年前不可想象。但由于楼市调控，使得买卖双方原有平衡被打破，在新的平衡尚未建立之前，于是出现了诸多怪象。
上海德佑地产市场研究部有关人士表示，对于后期政策的不确定性也影响着人们对于今后市场的研判，在买卖双方都在等待市场前景进一步明朗之际，的应对措施就是“按兵不动”，于是买方持币观望，卖方也不轻易让步。
观望带来的直接后果是交易量的大幅下滑，而这种变化肯定会引起连锁反应，于是乎，一系列与之前不同的现象接踵而来。
怪象背后有何玄机
楼市怪象的背后到底隐藏着怎样的真相？怪象因何而产生，又会在今后如何演变？这对购房者来说，的确需要了解清楚，因为唯有如此，方能做到主动掌握市场的变化，并跟上市场变化的节奏。下面我们针对近期出现的各种楼市怪象，逐一进行分析。
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怪象一：开发商垫首付
第二套房贷收紧，使得部分购房者不得不暂时放弃购房计划，如前文中提到的王刚就是其中之一。但开发商却并不死心，专门推出了针对房贷新政的促销手段，广州一个叫“中海锦榕湾”的楼盘推出了“首付两成，其余三成由开发商垫付，分5年还清”的方案吸引购房者。而在上海，也有开发商在谋划出台补贴购买二套房的措施，即为购房者先行垫付一定比例的首付款，完成交易后，业主再按照规定期限慢慢归还。此外，在南京、福州等地，也出现了这种促销方式。
评析：项庄舞剑，意在沛公。开发商帮忙垫首付，并非其大发善心，相反考虑的还是自己。因为此举会让更多的潜在客户慷慨解囊，从而加快资金回笼速度。但不得不说的是，这种促销方式其实对购房者并没有多大的实质性帮助，相反，垫付的款项还需在规定时间内还清，这对于那些资金实力原本就一般的购房者来说，会带来更大的压力。
怪象二：售价明降暗升
不甘心就此失去更多的利润，于是有开发商想出了“明降暗升”的歪招。
近日，深圳已经出现85折的楼盘，但随后有人调查发现，折后价格比4月初的报价还要高。而在上海九亭板块，也出现了这样的情形，某开发商在售楼处打出“85折销售”的巨幅广告，不过颇具讽刺意味的是，其19300元/平方米的折后价，居然比周边所有没有打过折扣的同品质楼盘售价还要高一点。
评析：开发商此举的目的很有可能是不愿放弃高额的利润。当然，我们还不能忽略的是，这有可能会是开发商故意做给政府看的：瞧，房价回调了，而且幅度还不小！其用心在于换取政府减轻对楼市的调控力度。
怪象三：房价偷师“猪坚强”？
在号称史上最严厉的调控政策面前，房价居然没有掉头，颇有“猪坚强”风范。
搜房网新盘数据监控中心统计显示，上海140个在售别墅中92个价格保持稳定，44个逆势上扬，仅4个售价下滑。品质别墅因其稀缺性和保值性而走势稳健。除别墅外，在售的公寓项目也少有降价情形。
评析：想当年，“猪坚强”在一直没有进食的情况下，仅凭木炭、雨水当然还有坚强的求生意志存活了36天，最终获救。房价有无回调可能？有业内人士指出，目前正处于政策消化期，如果成交量持续低迷，迫于经营压力，开发商将采取降价促销的方式来回笼资金，届时，房价会有一定程度的调整。
怪象四：高价房仍遭抢购
高价房还是有人要，而且还是抢着要。
5月19日，位于北京东四环上一个叫“太阳公元”的项目，均价高达44859元/平方米，属于名副其实的高价房，但还是遭到购房者哄抢，有北京媒体描述当时的情形：“早上九点半开盘时，大厅里就挤满了人，就连门口都有人排队。”
评析：也许有人已经意识到到，楼市调控的根本目的并非将房价降下来，而是希望楼市步入稳健发展的轨道。因此有购房者趁调控初期，房价不再上涨的时候，赶快下手以锁定置业成本，因此北京个别楼盘遭到抢购自然让人不难理解。但需要注意的是，如果在一段时期内这种现象频繁出现，这很有可能是房价快速上涨的前兆。
怪象五：“地王”再次出现
还有房企敢于出头当“地王”。
5月18日，北京建工以14亿余元总价中标房山区房山线长阳站8号地，折合楼面价达7500元每平方米，成为该区第二高价地，建成后预计售价将达每平方米15000元。
评析：在调控正盛之时出现“地王”，多少有些反讽意味。“地王”表明土地价格还是很高，而这给市场传达出来的信号也表明房价上涨空间依然不小。从中更不难看出，其实地方政府对于土地财政的依恋程度还是很深。而就在不久前，有业内人士表示，如果地方政府不完全放弃对土地财政的依赖，此次调控效果将会大打折扣。
博弈期到底怎么办
在楼市调控带来的市场博弈期，绝大多数购房者都会提出这样一个问题，到底该怎么办？
理性购房是关键。我们一直提倡理性购房，并反复建议购房者根据自己的经济能力来决定自己的置业计划。在目前，虽然市场已处于相对低迷时期，但这并非没有机会。不过需要提醒的是，市场越是低迷，开发商会想出一些稀奇古怪的促销手段来进行促销，因此面对开发商开出的一些优惠条件，不能经不住诱惑而草率做出决定。就拿开发商垫付首付款来说，如果在规定的时间内无法凑够剩余款项，将会承担沉重的违约责任。
其次要注意的是及时掌握市场动态。目前楼市正处于非常时期，对于市场未来的走向，谁也无法预先做出精准判断。这要求购房者密切关注市场变化，然后根据这些变化来进行分析，方能心中有数而做到从容应对。比较能够准确反映市场行情的是成交量，购房者要学会关注它的变化。
捡漏时机已到不容错过。历史经验告诉我们，当市场处于低迷状态时，往往会出现不少捡漏机会。因为在这样的市场环境下，有少数房东为了尽快获取现金，往往会采用较大幅度让价的方式来促成交易。当然，想要成功捡漏，这需要购房者付出更多的精力来关注市场。
调控细则陆续出台 房地产商火速调整三大策略
房地产调控“满月”，楼市销量锐减；地产股频破拟定增发价，股市再融资遇阻；行业景气度见顶回落，土地购置和开发热情正在下滑。面对调控重压和市场变局，部分一线房地产企业已经开始调整自身的运营策略，以应对行业寒冬。
随行就市降价促销、中止增发融资转向多元化渠道、放缓购地节奏加快现有项目开发等举措，正在成为房企的共识。业内专家预计，一季度过热的经济数据给政府足够的空间与时间调控房地产行业，在流动性从紧的背景下，房地产开发商将普遍采取收缩战略，总体投资将趋于保守，行业景气度也将下行。
打折促销日益流行
“如果新开项目的认筹率达不到60%，我们会考虑5%-10%的折扣率。”北京本地一家房地产企业的销售负责人对中国证券报记者表示。
按照楼市的销售惯例，新项目开盘前，开发商一般会根据周边项目和二手房的成交均价，确定意向销售的价格区间，并以此向社会进行推介。这在业内被称为“蓄水”。如果意向客户的蓄积量大幅超过所供应的房源量，开发商会考虑按照价格区间的上限定价，或者进一步提价。
“目前的房价已处于历史高位，加之调控新政大幅压缩新增需求，新盘的客户蓄积量普遍不足，这给追求周转率的开发商造成了很大的销售压力。”21世纪不动产分析师齐凡表示。
5月16日，万科位于北京的紫苑项目正式开盘销售，该项目此次开盘报价为25000元/平方米。现场工作人员介绍，实际购房有两个点的优惠，如一次性付款打97折。附加开盘当日折扣等优惠条件后，其实际最终售价约为24200元/平方米。
“如果万科紫苑放在4月初开盘，均价估计得上30000元/平方米。目前，该区域二手房的成交价格普遍在25000元/平方米以上。”北京一位房地产销售代理机构的经理坦言。
“我们希望万科的楼盘在开盘当月的销售率达到60%，如果达不到，我们会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。”虎年年初在对机构投资者解释万科的策略时，万科总裁郁亮如是说。
市场预期，下半年房企在销售方面的压力将会继续增大。因此，包括恒大、保利、绿地等公司先后扛起了“打折旗”。5月5日，恒大地产宣布，其楼盘统一85折“让利”促销。随后，保利地产位于上海的保利湖畔阳光苑、保利维拉家园等项目的售价也出现“暗降”。据保利上海内部人士透露，为了保证70%的销售率，今后一段时期会有比较可观的折扣优惠。
目前，多数开发商已在研究5月以后的价格战略，稳中下降或成为趋势。总体而言，5月份房企定价以小幅度的折扣让利为主。万科、保利、中海、华润、金地等一线房企的在售项目中，明确降价的楼盘尚在少数，但多数楼盘表示将在现有价格基础上给予不同程度的折让。
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融资转向多元化
拟增发地产股频频跌破发行价，上市房企股市再融资遭遇鸿沟。招商地产董事会因公司股价大幅下跌已决定撤销非公开发行股票方案。业内人士预计，政策收紧短期内不会改变，受此影响，地产股走势也不会有大的“起色”。多数地产公司的增发方案将面临流产的危险。
据WIND统计，2009年至今，申万行业分类下共有49家A股房地产公司公布增发预案，拟合计募资金额超过1000亿元。截至5月18日收盘，已有35家公司的股价跌破增发价，占比超过七成。
今年以来，包括保利地产、格力地产、华发股份、金地集团在内的15家地产公司公布再融资方案，目前，这15家公司的股价全部跌破增发价格。以保利地产为例，公司计划增发价格为17.92元，截至5月18日收盘，保利地产股价为10.90元，相当于复权价格13.72元，低于增发底价。而保利2009年度曾以24.12/元的价格增发股份，包括刘益谦在内的认购者均“被套其中”。
直接融资受阻，地产公司纷纷开始借道信托、海外发行优先票据等融资方式。今年以来，恒大地产先后两次发行优先票据募集资金13.5亿美元。加之加快销售回款，目前，恒大持有货币资金近210亿港元。
另外，信托也成为部分开发商多元化融资的重要途径。多家信托公司已将地产信贷业务当作今年主要开拓的业务领域。
5月11日，中融信托将10亿元募集资金以增资形式对福星股份子公司武汉福星惠誉置业有限公司进行直接输血。据介绍，该单一资金信托将全部用于项目公司的地块开发，其中3亿元用于增加福星惠誉的注册资本，控股50%，剩余7亿元则计入福星惠誉的资本公积。
从5月6日-5月14日，先后有中华企业、浙江广厦、獐子岛、香江控股等5家上市房企公布了31.6亿元的信托融资计划。
“房地产公司目前的流动资金比较充裕，但资金投放也很大，需要不断拿地、维持开工量。地产公司都是负债式发展，越好的公司越缺钱。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，地产企业开发的“惯性”将迫使它们需要源源不断的资金支持。而在股市和银行信贷两大融资渠道收窄的背景下，海外发债和信托等方式开始涌上前台。
中华企业通过上海信托、中诚信托两家融资的综合成本分别为8.8%、9.0%，高于银行信贷。而獐子岛参与的中诚信托大连彩虹项目集合信托计划，综合成本率不超过12.5%。
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保守拿地收缩战线
“政策出台以后，开发商出现了两个阵营：如绿地、保利等过去一年里大规模扩张的开发商，加大推盘和促销力度，保证资金回笼；此类开发商很可能会暂停新项目的开工和拿地，同时放缓在建工程的速度以减少资金投入压力；而地方小国企和中小开发商，由于在建工程和可售房源都相对较少，加上政策调控期间采取保守策略、不敢轻易投资。”一位房地产分析师指出。
知情人士透露，2010年初，万科等多家房企均拟定了相对激进的一线城市扩展战略，其中万科在上海的拿地计划就有8幅之多。业内人士分析，受新政影响，这些企业原本激进的拿地战略很可能会调整。
“今年开发商拿地会必然将趋于理性，一些重点地块今后可能会出现更多的联合体形式，房地产企业合作的机会更大。”一位地产商表示，他认为，国家严控银行信贷流向土地市场，对于土地出让比例的要求也日趋严格，因此开发商不会像去年那样疯狂拿地。
随着开发商战线的收缩，房地产开工率也可能见顶回落。日信证券报告指出，4月份新开工面积累计同比增长达到64.17%，在建面积累计同比增长31.66%，当月新开工面积为1.34亿平米，同比增长71.8%。由于去年基数较低，预计5月份新开工面积还会保持快速增长，增速会逐渐放缓，但未来4至5个月后，在成交大幅萎缩下，新开工面积将会出现低增长或负增长。
浙商证券报告也显示，4月，房地产开发投资环比3月下降3.19%。房屋新开工面积环比下降22.99%；土地购置面积环比下降19.74%。业内认为，随着调控政策的深入、商品房成交量的进一步萎缩，房企继续控制拿地和开发节奏的趋势将十分明显。
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房产新政推高落户手续费用 青岛户口抢手(图)
“有了青岛户口，买房好贷款。”近日，青岛楼市新政对外地人来青购房进行了严格限制，不少人事代理公司瞅到“商机”，借机将应届毕业生的落户手续费由360元上涨到610元。
物价部门称此举为企业定价，不予干涉；学校毕分办的老师提醒毕业生选择人事代理时要谨慎。
去年只需360元，今年成610元
落户手续费莫名上涨
小詹是海大2010届生物科学专业的毕业生，老家武城的他一直希望毕业后留青岛发展。但是，工作挑来挑去，一直没有着落。“前几天，学校通知毕业生要在5月底联系好就业单位，落实户口和档案。如果没有单位接收，户口和档案就会被打回原籍。”得知这个消息后，小詹慌了神，自己至今还没有单位接收，户口岂不是要被打回老家了？
再三考虑下，小詹决定找人事代理公司帮忙：“先借助人事代理公司把户口和档案落在青岛，毕业以后再慢慢找工作。”小詹上网找到青岛某人力资源有限公司，一位姓杨的工作人员告诉他，公司可以给应届毕业生办理落户并保存档案，如果想要买房，还可以为其代缴一年的社保。
“610元一个人，包括网上签约、落户、保存档案，如果需要还可以代缴一年的社会保险。”杨先生说，小詹曾听上一届的师兄师姐说过，一个人的代理费用是360元，怎么一年不到就涨到610元了？
有青岛户口可申请经适房，贷款方便
房产新政成涨价推手
16日，记者拨打了该人事代理公司的电话，一听有人要通过自己公司落户，一位姓张的工作人员立刻承诺：交610元就能提供落户青岛、档案管理等服务，还可以推荐就业、扶持创业、协助申请创业资金等。张先生还说：“有了青岛户口，不仅可以申请经济适用房和限价房，买房子还能贷款，如果需要，我们可以代为缴纳一年的社会保险，并给出具社会保险缴纳证明。”
“去年不还是360元吗？”记者问，“去年是去年，你没听说今年房产政策变了？”张先生说，“办落户与房产政策有什么关系？”记者问，张先生说：“今年青岛新颁布的房产新政中对外地人买房进行了严格限制，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。如果有了青岛户口，买房就可以贷款了。”“能便宜些吗？”记者问，“现在所有的人事代理公司都是这个价，如果你能找到10个以上同学一起来我们这里办落户，可以适当给你便宜点，一个人就不能便宜了。”张先生说。(记者 曲凯)
涨价是企业行为无法予以干涉
记者就此拨打了青岛物价局价格举报电话，一位姓葛的工作人员说，人事代理公司给毕业生提供落户服务是要收取一定费用，如果毕业生想接受这种服务就必须交服务费。这种落户手续费是企业自己定的价，物价部门只对公共事业性收费进行定价，不干预企业定价。如果觉得代理费不合适，可以不选择这家公司落户。
随后，记者又咨询了青岛大学毕业生分配办公室，专门负责监控毕业生就业的张老师表示，人事代理公司收取的代理费用没有什么标准，都是行业内部自行定的价格。张老师提醒毕业生，有些人事代理往往前期承诺很好，但后期服务却跟不上。还有的人事代理公司只是打着人事局的旗号，没有任何人事代理资质。如果毕业生要通过人事代理落户，先要看该公司有无人事局的审批资质，以免上当受骗。
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