[摘要] 里昂证券地产行业研究部主管王艳表示，里昂证券认为本轮房地产市场调整会在两个季度里完成，而价格下降的幅度大概在15%左右。
第15届里昂证券中国投资论坛17日在上海开幕。在昨日的媒体见面会上，里昂证券地产行业研究部主管王艳表示，里昂证券认为本轮房地产市场调整会在两个季度里完成，而价格下降的幅度大概在15%左右。
王艳指出，这一轮的楼市调控，可能不会出现房价下跌30%的情况。她指出，尽管目前的调控与2008年非常相似，但相比08年，这次市场的价格调整幅度将更温和，周期将更短，预计会在11月调整完成，而全年成交量的下降将在10%-20%之间。
根据里昂证券的数据，与2008年相比，目前房地产开发商的负债率、现金流状况普遍乐观许多，因而即使现金流下降10%-20%，开发商也能够承受。开发商策略的调整也比上一次来得更为迅速，为了回笼现金流，有的开发商已经做出了价格的微调。而从需求方来看，2008年的调整时，市场买家并没有经验，出现一种普遍恐慌的情绪，而现在买家已经有了经验，房价回调15%时，就可能蠢蠢欲动，恢复投资的信心。
王艳指出，中国高速的货币供应量增长，使得流动资金快速增长，有类似情况的菲律宾和马来西亚都经历的房地产价格的快速增长。在中国，由于资本市场的不健全，房地产市场投资成本非常低，而又高，使得房地产市场成为储存快速增长的财富的理想场所。
提高投资成本将有效地抑制投资的冲动，因而物业税对于房价的抑制作用将非常明显，但房地产市场的发展仍取决于中国的经济发展，从长期来看，物业税的出台对平衡供求关系，使市场稳定发展将会有较大的帮助。
她还认为中国房地产市场的健康成长，需要对整个市场做结构性的调整，而目前的调整只是临时之策，而非长久之计。目前在资金流上收紧有可能导致未来房屋的供应不足，又推动房价的快速上涨。
本届里昂证券中国投资论坛会期持续三天，有来自全球20多个国家的460家机构投资者、110家中外企业的高级代表、中国的高级政府官员以及25位专家演讲人将在论坛上共同探讨中国持续增长力，投资发展的前景等热点话题。
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普京只说了一句话 莫斯科房价一年内猛跌60%
按照一些经济学家的说法，俄罗斯是“华盛顿共识”的典型受害者。所谓“华盛顿共识”，是以国有企业私有化、贸易自由化、宏观经济稳定化、严格财政货币纪律为基础的经济发展模式，亦被称为“休克疗法”。1992年1月，俄罗斯以全面放开价格为起点，推行“华盛顿共识”。这场自由化运动，给俄罗斯带来累累伤痕，包括给俄罗斯带来了房地产泡沫。特别是进入21世纪，俄罗斯房价迅猛飙升。2000年～2005年间，房价上涨了253%。2006年俄罗斯房价上涨了53.8%，而首都莫斯科的房价上涨了93.8%。
俄罗斯房价居高不下，让普通俄罗斯人难以承受。有统计表明，艰苦的住房条件已经与酗酒、吸毒一起并列成为导致俄罗斯人婚姻破裂的三大主要原因。2007年初，全俄社会舆论研究中心一项社会调查的结果显示，有60%的俄罗斯人表示“急需住宅”。据俄罗斯卫生与社会发展部2007年7月13日提供的资料显示，俄罗斯人目前的平均月工资水平是500美元，而2006年仅为394.7美元。照这样计算，一个人一生即使不吃不喝恐怕也不够买房。
房地产法短时期内加剧了供需矛盾
俄罗斯房价高涨，很大程度上归因于“休克疗法”。当初，俄罗斯的“改革”是比较仓促的，直到进入21世纪，依然没有建立房地产法规体系，使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。为了改变这一局面，俄罗斯国家杜马2005年通过了《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者鉴定房屋销售合同。另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定：开发商如不交房，单方修改或违反合同将被处以重罚：一旦今后建成的房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。
《房地产法》本身是非常值得肯定的，但它推出之后，在短时期内加剧了房地产的供需矛盾。调查表明：在该项法律出台之前，俄罗斯20%的商品房在建造之初并没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此，新法律的实施促使许多在建商品房项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明：俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比，新房供应量下降了近30%。
另据俄罗斯政府的估计数据，全俄住宅短缺量高达17亿平方米，以当前的建筑速度来看，需要花费16年的时间来补上缺口。
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市场缺乏规范和监管加剧住房问题
在住房供求问题严重的情况下，由于市场缺乏规范和监管，存在三种因素，进一步加剧了住房问题：(1)外汇管制放松，导致热钱流入，投机炒房，抬高价格。从2005年开始，俄罗斯外资流入的速度和规模出现跳跃式增长。2004年每季度资金流入量约为70亿美元，而2005年每季度资金流入量达到180亿美元。在俄罗斯住房市场上，至少30%的住房交易目的是资本投资，结果导致房价迅速上涨。
(2)开发商垄断市场，抬高房价。在俄罗斯，如果遵照正常程序，开发商从开始办理手续批文到拿到施工许可至少要花费3年半;接下来，接通电、水、气、热也得一两年;开发商大都依赖银行贷款，如果楼盘迟迟不竣工，高额利息和其他费用就被转嫁给购房者;再加上建筑材料价格涨价和通货膨胀，购房者都要一并埋单。
(3)土地分配不合理。在2005年10月1日之前，莫斯科从未进行了建房用地公开招标活动，结果出现地方垄断现象，许多建房用地被与权力机构关系密切的公司获得。联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫承认，俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。
为了住房市场的健康发展，并使“居者有其屋”，普京政府开始放弃“华盛顿共识”，转而采用行政手段调控房价。普京和梅德韦杰夫认为，房价应该至少让40%的民众能够负担得起;为有效抑制房价上涨，有关部门应努力增加住房供应量，并采取措施严厉打击住房建设和销售领域的腐败现象和哄抬房价行为。如果住房市场能够实现供求平衡，房价就可以回落到相对合理的水平。
行政手段打压住房市场降温
在这种思想指导下，最近几年，俄罗斯采用行政手段，直接干预住房市场。(1)大力建设经济适用住房，增加住房市场供应。俄罗斯2006年出台了“经济适用房”国家专项计划。目前，共有120万户家庭有权优先购买经济适用房，主要是军人、独联体国家移民、极北地区移民(7万户)、切尔诺贝利核电站和“灯塔”企业事故地区被疏散居民，主要调节工具是住房采购许可证。
俄罗斯地区开发部长亚科夫列夫指出，国家还要优先解决30岁以下年轻夫妇住房问题，重点是全面推行购房抵押贷款，特别是首付问题。现在，首付抵押贷款的10%由国家预算出，30%由市政和地区预算解决，贷款期限为20-27年，其余由购房户筹借。目前，地区住房平均售价约为每平方米1.4万卢布(1美元约合28卢布)，月收入超过1.5万卢布的家庭可以申请住房贷款，每月需要偿还的本金和利息负担约为3000卢布。
俄地区发展部的数据显示，2007年季度，俄罗斯新建住房比2006年同期增加51.1%。根据政府计划，到2010年新建住房面积将达到8000万平方米。
(2)严查垄断和腐败，打压房价。俄罗斯联邦政府认为房价增长过快是一种很不正常的现象。莫斯科市政府有关人士呼吁房地产开发商“冻结”房价，但房地产开发商却不理睬这种没有法律作用的“忠告”。为此，2006年，俄罗斯联邦总检察长柴卡下令调查高房价。总检察院的一名发言人说，检察官们认为房价“明显过高”，怀疑开发商联手操控市场价格。在联邦总检察院网站上，柴卡发表了一份声明。声明说：“鉴于联手操控价格的做法可能存在，总检察长已经委托联邦反垄断局组织一项调查，以判断房地产开发商在为房产定价时是否遵守反垄断法的规定。”他们质疑那些标价每平米500美元的商房建筑用地,为什么到开发商手中成了2500美元。俄罗斯联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫认为，俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。
现在俄罗斯政府正在试图打破地方垄断，建筑业向正常透明轨道过渡，从而大幅增加房地产市场上的供应。如莫斯科市政当局正在加大建房用地供应力度，首先是重建用地，其次是企业撤出市区，此举不仅能提供住房建设能力，还可改善城市生态，另外就是大力发展莫斯科州交通，如果实现莫斯科市与莫斯科州其他主体之间较高程度的交通可达性，将会刺激许多人到莫斯科以外地区购房。
此外，俄罗斯政府开始对住房建设用地划拨进行控制，并通过竞拍形式分配住房用地使用权，减少腐败行为。与中国一些官员和学者观点不同的是，俄罗斯官方认为，土地招标不会导致房价继续上涨，只会在一定程度上降低建筑公司的收入，给所有建筑公司提供参与并胜出的平等机会，这意味着将有大多数建筑公司参加招标，从而促进房产供应增加，进而改变供求关系，促使房价正常化。
通过上述这些措施，到2009年8月20日，普京谈及房价时表示：“政府现在是住房市场的主角，这意味着政府能在影响价格和供应等方面表现更积极，能刺激经济房和单体住宅等发展。”
由于政府加大住房供应，打击开发商捂盘等行为，加上全球性金融危机的影响，俄罗斯房地产市场开始降温。据《俄罗斯报》2008年10月的报道，在莫斯科，花上14.5万至15万美元就可购得一套一居室的住房，19万美元至20万美元能买到一套两居室的住房，23万美元则能购买一套三居室的住房。英国《泰晤士报》2009年8月的报道则表示，由于需求大幅下滑，莫斯科房价一年内下跌了近60%，许多房产项目现在都陷入停顿。
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问原因 无惧调控 房价上涨底气之深度揭秘
低成交量与高房价的对视,调控满月的中国楼市似乎陷入僵局。
搜房网昨日(5月17日)发布了5月9日至5月17日上海楼市的成交数据,该周上海商品住宅成交6万平米(剔除动迁房及配套商品房项目),环比前周下跌16%,比4月底更是下跌了八成,已是五年以来的数字。
不仅仅是上海,中原地产成交数据表明,各个主要城市的成交量,均在新政后大幅的下跌,目前的成交量是2009年以来的值。
但令人奇怪的是在成交量快速的下跌,几近“冰点”时,各地房价却仍然居高不下。上海永庆房屋昨日的统计数据表明,5月上半月新建的商品住宅的平均成交单价为24637元/平方米,环比4月底的平均成交单价22926元/平方米上涨7%。
虽然包括万科、恒大、绿地、保利在内的知名地产巨头都有项目打折促销,但某信息集团分析师邢倩说,根据他们对各大房地产公司的监测的情况,真正意义上的降价是不存在的。
成交量的大幅下跌和房价的不降反涨,形成了新政后楼市特殊的“风景线”。究竟是什么原因,让房价在经历了如此严厉的宏观调控后,依然继续的坚挺?
不降价理由1:开发商不缺钱
关于房价不跌的最重要原因的分析,就是“开发商不缺钱说”。中原地产研究院分析师许萌曾对万科、恒大、中海、碧桂园等十三家的房地产龙头企业的现金流做过调查,发现这些公司至少在三个月内不存在财务压力。
各家房地产公司的现金流,不仅比2008年激增了217%,还在1~4月份融资333亿,远高于一季度同期的220亿。另有机构提供的数据显示,开发商投资所需额与银行能贷的比重为1:2.41。
和大开发商相比,原本被认为可能在宏观调控中倒下的中小房企,也没有显示出将要降价的卖房的迹象。一些业内人士说,相比大型房地产商,中小房企降价卖房的压力更小。
上海三湘房地产股份有限公司副总经理张涛曾向《每日经济新闻》记者介绍,很多中小地产商在去年的土地市场上没有获得理想的地块,如今又没有能力高价卖地,他们于是不愿意很快的卖掉房子。
上海本地媒体的一些报道也指出,部分中小开发商通过不降价甚至涨价来变相的“捂盘”。因为如果很快卖完房子,会让他们“最近两年没活干”。
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不降价理由2:市场观望
观望是另一个不降价的理由。
由于政策尚未确定,各地的实施细则也没有明确,开发商目前不宜做出太多的降价动作。在2008年,开发商是在政策被消化了2~3个月以后,选择一降到底的降价的方式。
同策房地产咨询机构资深分析师倪晓玲补充说,在政策没有明朗前,不管降价的幅度有多大,消费者也不会入市买房。而一旦政策明朗,开发商现在的降价幅度,并不会让购房者感到满意。继续降价势在必行。
上海一家房地产公司的营销总监说,与其现在降价卖房,还不如看看上海地方细则出台以后的市场反应再说。
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不降价理由3:抛盘现象不显著
对市场的观望,体现在开发商的延期开盘。
某信息集团曾在4月30日发布报告称,五月份上海楼市将会有近一百个楼盘供应上市,上海楼市的供求比可能会达到2:1。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在4月27日上海举行的 “2010中国房地产百强企业研究成果华东发布会”上曾表示,今年一季度新开工面积、在建面积和土地的增长速度全部都是历史高位,其中新开工面积增长60.2%,施工面积增长35.5%,土地购置面积增长30%,这些指标使得今年下半年会进入市场供求的逆转。
但是,进入5月份以后,新盘的供应量却和他们所预期的完全不同。佑威楼市通系统的数据显示,5月3日至5月16日的两周时间,整个上海商品住宅供应量只有33.9万平方米,比4月底少20多万平方米。
一些房地产开发商告诉《每日经济新闻》记者,原定于七八月开盘销售的项目,要等到九十月份再推出。
金地集团上海公司的魏蓝说,和很多人想象的不同,事实上很多开发商是没房卖。去年购买的土地,要经过一年的开发,到明年才会上市。
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青岛上月房价同比涨8.9% 本月涨势将得到遏制
5月11日上午，国家统计局公布了今年4月份70个大中城市房屋销售价格指数。统计数据显示，青岛房屋销售价格同比上涨8.9%，环比上涨0.7% ；其中新建住宅价格同比上涨10%，环比上涨0.7%；90平方米及90平方米以下新建普通住宅价格同比上涨16% 。业内人士分析，高价位区域的住宅成交量大增是推高4月份房价的重要因素。随着新政策进一步发挥影响力，5月份的房价涨势将被打破。
■数据 岛城房价同比涨8.9%
5月11日，国家统计局发布4月份70个大中城市房屋销售价格的统计数据。数据显示，青岛房屋销售价格同比上涨8.9%，环比上涨0.7%；其中新建住宅价格同比上涨10%，环比上涨0.7%；二手住宅同比上涨9.3%，环比上涨1.1%；其中90平方米及90平方米以下新建普通住宅价格同比上涨16%，环比上涨1.6%。
记者综合岛城上月的房地产市场成交分析数据发现，4月份商品房共成交9258套，环比增加1777套，同比涨幅多达29.88%，环比涨幅多达30.1%；其中商品住宅成交7907套，同比上涨多达23.49%，环比上涨13.12%。
而从成交区域来看，4月份高价位住宅市场成交比例明显增高。其中单价3000 元到5000元价位的需求量降低，而单价8000元以上较高价位的住宅成交1551套，环比上涨 18.58% ；单价8000元到10000元价位的住宅成交813套，环比上涨65.58%；单价万元以上的高价位住宅成交738套。
■原因 上月高价住宅成交增多
“4月份的成交量和3月份相比大幅增加，而价格同样是保持增长趋势。”青岛广华置业总经理助理于湫说。从成交区域来看，李沧区、城阳区和胶南市成为撑起4月份成交量的主要区域。而市南区、市北区和崂山区成为单价万元以上楼盘发力的主要区域，其中市南区成交单价万元以上楼盘232套，市北区成交101套，而崂山区交易价格单价在万元以上的房子则成交了277套。“高价位区域的住宅成交量上去，4月份的房价必然整体呈现上涨趋势。”安泰信集团市场研究总监张百忍说。
自4月中下旬以来，国家频频出台房地产市场调控政策，各大银行全面收紧信贷政策，岛城房地产市场已经急转直下，被观望气氛笼罩。
“4月份恰逢房地产调控政策密集出台的时期，因为担心信贷收紧导致购房成本增加，不少购房者抢着在调控政策落地前签约，这是推高4月份成交量的主要原因。”青岛今鹏翔投资有限公司CEO 修方舟说。
■现象 多数新盘推迟入市时间
但值得关注的是，观望的重现尽管导致房地产市场逐渐转冷，但因为开发商同时放慢了开盘步伐，市内四区乃至市辖七区的新盘供应量仍然非常紧张。“新房源依旧紧缺，不少新盘尽管一直吆喝要推盘，却始终不肯公布售价及推盘数量。”于湫说。
记者统计发现，市辖七区原定于5月份开盘的29个新建商品房项目，目前仅有3家如期开盘，其他的项目均将开盘日期推迟到5月底甚至6月初。房价方面也没有下调迹象：李沧区的润发樱园起价在13800元/平方米，春和景明的售价为8500元/平方米，市南区锦绣华城二期的起价为两万元/平方米，而城阳区的山水嘉园三期新报价甚至较之此前涨了300元到400元/平方米。
记者咨询市北区、四方区、李沧区多家新盘项目了解到，不少新盘干脆将开盘时间推迟到下半年。“房源供应依旧紧张，这个供应链条紧张局面不能得到缓解，买卖双方的博弈心理加剧，房价走势依旧难以判断。”于湫说，5月份的交易量尽管大幅下跌，但岛城开发商还没有一家试水降价促销。
■预期 成交量走低将撼动房价
值得注意的是，新政确实让3月份以来一度上演的抢房潮刹车，楼市重新归于平静。
“成交量下来了，开发商在如何定价，定什么样的价位方面显得更为慎重和理性，如果成交量继续走低，房价居高不下的局面将被打破。”于湫说，但这还要经过5月份的市场走向来体现。
多位业内人士表示 ，5月份交易量大幅减少，证明国家及本地的调控政策已经发力，随着时间的推移，政策的影响力将会进一步显现。“虽然4月份的房价依旧涨字当头，但购房者的预期已发生变化，5月份的房价即便不会下降，上涨势头也会得到根本的遏制。”于湫说。
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■财经解读 70城市房地产量跌价涨
国房景气指数连续12个月上涨后首次回落，释放转折信号
虽然4月房地产调控政策措施密集、力度空前，但房价依旧保持同比上涨态势，不过与此同时，商品房销售面积和销售额均开始出现下降，房地产开发景气指数也在连续 12个月上涨后首次出现下降。
70城市同比上涨12.8%
5月11日国家统计局发布的1至4月房地产市场运行情况显示 ，2010年4月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨 12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%（其中涨幅的5个城市是：海口64.3% 、三亚58.2% 、温州26.1% 、金华23.8%、北京21.5%），商品住宅销售价格上涨 17.3% ；经济适用房销售价格上涨 1.3%；普通住宅销售价格上涨16.6%，高档住宅销售价格上涨 19.6%。90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨19.9%，环比上涨1.2%。
二手住宅销售价格同比上涨 10.5%。价格下降的城市只有泉州，下降0.6%。
成交量普遍环比回落
由于去年下半年房价涨幅过大，因此今年头几个月房价依旧保持较高同比涨幅属意料之中。不过，虽然各地新建住宅和二手住宅房价同比涨幅较高，但根据中指研究院等市场研究机构的统计，各主要城市商品房的成交量已经出现普遍的环比回落，其中二手房的成交量在房贷和税收政策的影响下跌幅更大，部分地区的商品房成交均价也已经开始出现环比回落的情况。
买卖双方开始观望相持
“房价同比涨幅依然不减，但商品房销售却在政策的影响下出现了明显的变化。”上海某房地产综合研究部部长杨红旭表示 。
销售面积和销售额的回落反映出政策调控对房地产市场的影响已经比较明显 ；不过与此同时房价依旧高企的态势则反映出市场上买卖双方仍处于观望相持的状态。后市如何，取决于地产调控政策能否进一步深入、开发企业资金状况等多方面因素影响。
杨红旭表示，随着调控政策效果的逐渐显现，统计学意义上的房价涨幅回落很可能会出现在5月或6月。
在1～4月房地产市场运行情况中特别需要注意的是，4月份，房地产开发景气指数为105.66，比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.90点。这是国房景气指数自去年4月份以来的首次回落，虽然105.66仍处于100点以上的景气区间，但连续12个月上涨后的首次回落依旧释放出强烈的市场调整信号。据新华社
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