据新华社昆明5月16日电随着一线城市房地产调控细则陆续出台，一些炒房者从重点城市退出后，有向二、三线城市转移的迹象。由于昆明等二、三线城市贯彻国家房地产调控政策的地方细则迟迟未出台，大批投资或投机客瞄准“政策真空”期，前往大宗囤房。专家建议应尽快出台地方细则，遏制房地产投资投机行为的“梯级转移”。
大量购入昆明中高端房源
地处昆明南市区省级行政机关小区金牛小区旁的盛高大城，是昆明主城区二十年来规模的高端住宅项目。新华社记者4月底到盛高大城的售楼中心，刚好看到10余个浙江温州人前来看盘，他们进入售楼中心大厅后，立即被置业顾问带到了右侧单独的房间中。
盛高大城的一位李姓置业顾问承认：“楼盘是有一定的投资客前来购买。”她表示，虽然中央推出了一系列调控楼市的措施，但盛高无意调整全年销售目标，也不会仿效其他地区企业降价或者打折。
“房产调控开始后，他们来到昆明，把目光瞄准了昆明市南市区的中高端住房和别墅。”业内一线销售人员说，除了昆明本地客户外，依然有众多外地客户以及搭飞机赶来的温州、宁波购房团，“除自住外，仍有不下三成的外地投资客户。”
只代理别墅类房产二手交易的尊园房产的一位中介人员说，“五一”期间，出现大量北京等外地投资客前来询问别墅地产的情况。“他们认为调控后别墅类房屋不会受到太大影响，别墅是稀缺资源，因此转而投资购买别墅。”
相比北京等每平方米高达两三万元的房价，二、三线城市的房价对于投资客“问题不大”，仅首付一项，二、三线城市与一线城市投资成本相差三四倍。云南风之铃房地产研究中心调查显示，自4月中旬起出台的政策主要目的是抑制投资性购房行为，对于有实力的苏浙一带购房者来说房款可以一次付清，新政策中的有关贷款要求不影响其投资行为。
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昆明单价近万创年内新高
昆明的情况并非个案。新华社记者日前在中西部地区的二、三线城市采访了解到，这些地方的房价依然保持高位。
据昆明市房产信息网统计数据显示，2010年1月，昆明楼盘销售均价为每平方米5250.25元，至4月底已经上升为6467.22元，年内上涨了23.18％。截至5月12日，昆明楼盘5月销售均价达到每平方米6478.47元，价格依然呈现缓步上涨态势。
“五一”小长假，昆明楼盘销售均价更是创出新高。5月3日，昆明楼盘成交30套、成交面积2713.52平方米、成交金额2694.47万元、成交均价达到9929.81元，创下年内新高。
5月3日成交量的是昆明目前的非别墅项目，房价相对的“南亚风情第壹城·南亚星河苑”项目，成交套数为21套，该楼盘当天的成交平均面积为107.11平方米，单套平均价格达到115.4万元，平均每平方米价格已过万元。
新华社记者以购房为名前往该项目售楼中心，其置业顾问告知，项目开盘时有浙江炒房客连房屋单价都不问，就想一次性买下几层住房，目前大量的投资客选择了购买该项目中的商铺等作为投资之用。据了解，南亚风情第壹城C座写字楼4月25日开盘当天，以每平方米11000元的均价，155套房源在两之内就销售一空。
“越是高端房的空间也越大，因此投资或者投机客也越倾向于囤积此类住房。”瑞丰和地产顾问云南公司副总经理陆韬说，受通胀预期增强、开发商账面资金较为充裕等因素影响，开发商持盘观望情绪明显，都力图以减小供应量来支撑房价，短期内不会让房价快速下降。
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亟待破解“政策真空”
目前，房价的上涨速度远远超过了居民可支配收入的增长速度，一方面加大了楼市风险，另一方面，“住房难”的问题已经从一线城市蔓延到二、三线城市，高房价也使得社会民怨较深。
在昆明工作3年的昭通籍大学毕业生周兴说，自己的月收入是2400元左右，即使按每平方米7300元的均价，不吃不喝一年只能买到一个厕所。而像自己一样在昆明工作的外地人比比皆是。
陆韬说，虽然作为三线城市昆明的投机性住房比例目前在21％左右，远低于北京上海广州深圳等一线城市，但这个比例依然不低。调控政策能够体现出稳定的效果，至少需要几个月时间。
昆明合富辉煌房地产经济有限公司市场研究部总监 玉对媒体表示，投资客大量向二、三线城市涌入的情况，与各地未出台“异地购房”的限制性细则有关。应当根据当地实际情况，对于“不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民”暂停发放购买住房贷款。
云南省住房和城乡建设厅房地产处处长张广云说，该厅已制定地方实施细则上报省政府，经审定后将立即下发，但文内暂无针对“异地购房”的限制性条款。
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2010年4月14日，国务院召开常务会议表示“要坚决遏制房价过快上涨”，此后相继出台了一系列调控房价的政策，引起普通购房者的密切关注。
这组被业内称为“火力最强劲的调控政策”，到底能在多大程度上击退那些房产投机者？甚至有人提出，“炒房团”这一名词会因此退出历史舞台。
而炒房者却并没闲着，有的“出逃”、有的“转战”、有的仍在大笔资金买进。
疯狂投资豪宅
一边是国家在不断出台“地产新政”，另一边部分炒房客的投资热情却没有丝毫的减退。在大批仍在大胆买进的炒房者背后，“二月丫头”这个女人的名字格外引人关注。
“二月丫头”本名章蕾，刚到而立之年，曾就职于温州一家媒体。
2006年，她以泼辣的笔锋、性感的外貌、张扬的个性，在网络上迅速窜红。随后，凭借着在老家的关系和在媒体工作时积累下来的客户资源，她开始在北京、上海等地做起了“温州看房团”的生意。很快，她就在这个圈子里成为一位颇具号召力的组织者，由她组织的“看房团”不计其数，成交量也相当可观。
几年前，在上海某楼盘开盘后的天，章蕾曾带领40人左右的“看房团”，联合买下250套新房源中的80多套，总资金高达数亿元。而依靠这些“业绩”，章蕾也开上豪车、住上别墅。
近几个月来，章蕾不断接到客商从温州打来的电话。在她的带领下，温州的这些投资客纷纷携巨额资金奔赴上海、杭州等城市。
“温州炒房团”以往有三大特点：一是喜欢投资商铺、公寓、别墅。二是这些人购房基本都是一次性付全款。三是统一行动和安排。与之前相比，近期这批炒房者的热度不降反升，从组团到推介，直至下订金，前后不到半月。记者获悉，最近章蕾带的“看房团”在上海买房的单套总价都在1500万元以上，6人购置9套，总额将近1.5亿元。
几位不愿意透露姓名的购房者说：“国家相关的‘地产新政’一出，反而增强了我们购房的议价能力。”他们表示，非常后悔的是在2007年，当时国家也说要调控，结果房价猛涨。现在，他们又怕错失良机。“目前通胀压力严重，一定投资固定资产，免得手头的现金贬值。”另外，这些投资人基本都是全额付款，不受房贷收紧的影响。就算出台物业税，也不会动摇他们对豪宅的投资。
二三线城市“油水大”
当我们把视线从北、上、广、深等一线城市移开，会发现国内的二三线城市成了大批炒房者的“新阵地”。据链家地产市场部一位负责人介绍，目前已有超过30%的炒房者转向房价相对较低的二三线城市，武汉、沈阳、重庆等城市都成为了炒房者要抢占的市场。
褚新建(化名)是温州“太太购房团”的一员，她从2004年开始炒房。此前，她和丈夫在温州做生意积攒了一笔财富。2003年，她在《温州都市报》上看到温州“太太购房团”的消息，获知成员们的老公要么做生意，要么办工厂，都很有闲钱。老婆在家没事可做，便四处看房买了之后倒手赚钱。于是，通过朋友介绍她进入了这个圈子。
随着炒房经历的丰富和知名度扩大，褚新建在“太太购房团”中的地位不断提升，被“团员们”称为“团长”。据她介绍，她们一般会先在网上选好地段，再进行实地“考察摸底”，还会雇佣当地的“情报员”打听周边房价、环境等信息。
褚新建说，近期国家推出的一系列房地产调控措施，使她们不得不调整投资方向。“现在，一线城市房价过高、成本大，已经没什么‘油水’。最近我们正在抓紧考察一些二三线城市，比如武汉、南京、西安、沈阳。这些城市比起一线城市，炒房的成本低了好几倍，潜力更大，并且不会有大起大落的现象出现。”
而对二三线城市的居民来说，“炒房团”的加盟显然不是一个好信号。开发商可能在炒家的影响下不断推高价格，普通买房人只能继续“望房兴叹”，被挤入楼市的“旮旯”里。有业内人士对记者说，如果再不遏制市场上非理性的投资、投机行为，二三线城市的楼市迟早要出大问题，并将直接危害房地产市场的长期健康发展。
与此同时，海外市场成了撤离一线城市的“炒房团”的另一个阵地。褚新建说：“现在是在美国投资买房的时机，我们每个月都会组团去美国看房。前不久，我还在纽约皇后区的新建单元楼里买了4套房。这既是为儿子今后留学做准备，也可以等房价涨上去后赚差价。”据褚新建介绍，目前围绕“海外看房”，国内已经形成了一个由海外购房投资者、国外开发商、国内旅行社、移民公司、留学公司、“看房团黄牛”等组成的产业链。
对此，知情人士向记者透露，未来新的调控政策还将陆续推出，二三线城市和海外炒房团将成为关注的焦点：“投资客‘抢食’二三线城市，国内民间资本流向海外，这些都不是政府调控楼市的初衷。”
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开发商：二线城市将成拿地重点 珠三角等
随着一线城市土地价格进定步上涨，二三线城市对部分地产商吸引力增加，不少开发商认为其风险较一线城市相对可控，并将拿地重点转移至此，珠三角、长三角和环渤海城市成为开发商的。
“相对于当地的经济，目前二三线城市的房地产市场发展比较健康。除去杭州等投资投机需求较为旺盛的城市外，二三线城市的房地产有着巨大的增长空间。”花样年控股集团有限公司(01777.HK)总裁潘军3月16日接受财新网记者专访时说。
以万科(000002.SZ)为例，2月其新增房地产项目11个，分布于沈阳、上海、昆明、无锡、西安、福州、武汉、长沙等地，净占地面积达到155.5万平方米，二三线城市项目净增加120.8万平方米，占比约78%。
3月3日，花样年出资约8.12亿元，受让中信深圳(集团)房地产开发有限公司位于苏州太湖旅游度假区的地产项目。该项目总建筑面积约50万平方米，楼面地价约1700元/平方米，周边楼面地价已达1.3万元/平方米。
潘军透露，这一地块未来将开发建设酒店和高端住宅，未来还会加大在长三角和珠三角的土地储备。不过，他表示不会在近期启动规模较大的发债、增发等融资计划，亦无意参与此轮狂热的抢地风潮。
除购地成本较为低廉外，潘军认为开发商转移拿地重点的原因与新一轮的城市建设启动有关。“相对于一线城市，二三线城市过去在城市建设方面的投入不够，这轮启动了城市建设后，蕴含的消费能量十分巨大，住房需求也会十分强劲。”潘军说。
2008年开始，中国大多数城市均不同程度地启动了新城建设，如天津滨海新区、石家庄滨河新城、昆明旧城区改造、厦门岛外新城、杭州沿江十座新城等。
面对众多房地产的进入，潘军坦言竞争比以前严峻，但是，因二三线城市的土地供应较为充足，还很少出现开发商对垒飚价的场面。他表示，花样年将通过促销售的方法快速回流资金，同时利用信托等多种融资渠道谨慎扩张。（来源：中国新闻网）
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延伸阅读》》》杨澜支招：女性“蚁族”可去二三线城市发展
3月8日，政协委员杨澜在接受中国广播网采访时表示，中国二三线城市发展快，房价低，工资水平也不错，建议女性“蚁族”到那里去发展。
主持人问：“在女大学生就业这一块存在的问题反而是比较大的，就您自己身边的观察有没有这方面的直接感受？”
杨澜回答说：“前不久我制作了一个关于‘蚁族’生存近况(的栏目)，我们采访了很多大学生，发现这些从外地来到北京生存的女大学生条件非常艰苦，来到我们节目组的四个女孩都是从外地来的，本身自己家境比较困难，不愿意再问父母要钱，就带着一两千块钱来到北京，住在非常拥挤的场地，每天早晨天不亮就出去找工作，晚上天黑了才能够回来。但让我非常感动的是，，她们有非常刻苦的精神。第二，她们又有一种乐观的情绪，相信凭自己的努力是可以找到自己的立足之地的。还有让我特别感动的是，她们之间有一种团队精神。”
“当然我也想说，随着中国城市建设越来越向二三线城市扩展，其实现在很多二三线城市发展得非常好，发展速度非常快，倒不一定非要挤到北京、上海来。我去的江阴、宜兴等很多二三线城市，他们的经济发展速度以及工资水平都相当不错，而且房价又低，同样的工资，你住的房子可以更宽裕一点，为什么不考虑呢？”
蚁族不是傻子
哪里好活他们知道
网易山东济南网友：其实蚁族也不是傻子，他们知道去哪里会活得容易些，关键是在北京或是上海的户口意味着很多很多，他们原始积累了，可以荫蔽子孙后代。
网易辽宁大连网友：工蚁都走了，就靠你一个蚁后自己盖房子自己搬砖头？试问哪个蚁穴的工蚁连个住的地方都没有？答：这儿。
网易辽宁大连网友：你还不如说，让我们回家种地算了，那样饿不死。寒窗苦、独木桥都挺过来了，苦心智、饿体肤又能算得了什么。我们不敢回家，不敢面对那一双双期盼的眼，谁让我们曾过，谁让我们曾努力过，哪怕注定就是那桥下的枯骨……
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2010年楼市发展三个大方向 可投资二三线城市
中国的楼市一直以来都是以政府的宏观调控为发展基础的，宏观调控政策对于房地产市场的引导性是决定性的。2007年的国家宏观调控政策给房地产市场带来了前所未有的打压，尤其是货币紧缩政策使开发商赖以生存的生命线“资金”受到了强烈的考验，许多城市的房价出现了不同程度的下滑。
贾卧龙：2010年楼市发展三个大方向
中国的楼市一直以来都是以政府的宏观调控为发展基础的，宏观调控政策对于房地产市场的引导性是决定性的。2007年的国家宏观调控政策给房地产市场带来了前所未有的打压，尤其是货币紧缩政策使开发商赖以生存的生命线“资金”受到了强烈的考验，许多城市的房价出现了不同程度的下滑。
于是，08年开始国家的宏观调控从打压转变为促进，房地产市场快速回暖。但是，政策出现的部分副作用已经初步显现，如流动性增加过快，通胀预期明显，资产泡沫加大等等。为了控制泡沫的扩大，国家再次出台政策稳定楼市。但此次出台政策的背景与以往有着很多不同，毕竟我们刚刚经历了国际金融风暴的袭击，经济复苏态势刚刚趋稳。根据经验分析，2010年的楼市将向以下三个大方向发展：
短期压力明显成交量下滑成必然
国家出台的调控政策，在短期内，市场必然会受到一定的冲击。这主要是由于政策的效应对购房者产生一定的心理预期，转入观望；并且，很多政策是在2010年1月1日才开始执行的，购房者会在2009年底能享受的政策优惠期内集中将手续办完；另外，新旧年交替的这个阶段，许多房源已经售罄，新的房源还未推出。所以，该买的房已经买了，成交量会出现一段时期的断档期，成交量下滑是必然的。如果不出意外，待四月、五月的黄金销售旺季来临，开发商推出大量房源，政策预期的压力也逐渐得以释放，百姓的观望氛围减少，成交量自然会有所回温。
鼓励自住需求投资需求有所减少
中央决定1月18日起上调存款准备金率0.5%，主旨在于“紧信贷”，这也是配合新政而来的金融手段，其根本意义在于控制投资需求的扩大。之所以会“宽货币紧信贷”是因为迪拜的案例以及海南市场曾经的泡沫破裂带给我们的启示，房价上涨过快、信贷发放过猛，对于国家经济而言都是很大的隐患。
并且，国家将从物业税的开征、二套房贷的缩紧、外资进入楼市的限制等多个方面来进行对投资型和投机行为的遏制。这对于中国楼市以及普通购房者而言是个非常利好的消息。所以，部分投资型需求会逐渐的退出市场，而自住型需求将逐步放量。但是，如果房价依旧增幅过快，投资、投机的行为依然很难得以控制。尤其是在一些典型的一线城市，房子的价格大大超过了其基本价值，遏制投资需求，国家的力度或许还会加大。
楼市回归理性房价不会快速疯涨
从中长期来看，市场的需求量依然很大，观望期毕竟是短暂的，自住型需求和改善型需求依旧会在2010年逐步放量。而且，存款准备金率的调整只是“紧信贷”，并非要“紧货币”，开发商降价的压力并不明显。待第二季度传统旺季来临，房价仍有可能继续小幅上涨。并且，保障性住房的供应量一直是其软肋，很难满足中低收入者的需求，对房价产生的遏制力并不明显。所以，在房地产市场供求关系不能发生转变的条件下，房价很难有下降的可能。
综合来看，政策的基调是明显的，鼓励自住型需求，控制投资型需求，增加普通商品房及保障性住房供给，遏制部分城市房价过快上涨，从而保持房地产市场的健康稳定发展。所以，房价的波动是在一定范围内控制的，稳定市场才是其核心目的。
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地产行业：2010年关注三大焦点
辞去跌宕起伏的2009年，迎来了展新的2010年，中国房地产行业经过了诸多起起伏伏，逐渐形成一些具有普遍意义或者启示意义的现象。回望2009年房地产市场整体形势大好，在房地产市场热火朝天的同时，实体经济的复苏相对缓慢，并且仍存有不确定性，这使得下半年以来，大量资金流入房地产市场。投资性需求入场，引爆了豪宅市场，推动了整体房价的进一步走高，房价涨幅已经突破了07年的高值，创下了新高。
那么，随着房价的高涨，投资回报也渐渐随之湮灭，2010年投资型需求又会呈现怎样的一个态势？显然，中国的房地产市场还有较大的上升空间，不会无路可走。这一点可以从二三线城市2010年走势趋于平缓和中高端、改善型热仍将延续以及商办物业投资机会凸显等方面显见。
，从二三线城市看，2009年走势平缓，有一定投资机会。从各城市来看，2010年市场走势将有所分化，一线城市走势趋稳，而二三线城市投资机会显现，房价有可能迎来较大涨幅。一方面，由于二三城市目前仍然是以自住型的刚性需求和改善性需求为主，并且二三线城市的涨价主要是受供不应求的影响推动，投资对市场的影响相对较小，因此2009年二三线城市的房价涨幅也相对较小，基本集中在10-30%之间，远远小于一线城市的30-70%的涨幅。价差的扩大，将引导大量客户流入二三线城市，带动成交放量，房价将逐步上扬。
另一方面，一线城市经过这一轮的价格暴涨，投资进一步压缩，因此不少投资者开始将目光转向到二三线城市中来，引发了年末二三线城市中高档住宅的热销。由此带来的传导效应还将延续，2010年在投资需求的带动下，必将拉动二三线城市的房价上涨。当然也有个别小城市投资已经出现过热现象，这些城市主要有三种表现。一是资金驱动型城市，例如温州、宁波；二是资源驱动型城市，例如呼和浩特、鄂尔多斯(12.28,0.00,0.00%)；三是政策驱动型城市，例如南宁、南通。这类二三线城市未来有可能引发一轮小调整。
第二，从中高端、改善型看，中高端、改善型仍是热点。由于通货膨胀预期不断增强，明年投资需求将持续旺盛，尤其是在一线城市以及发达二三线城市，大量资金缺乏良好的投资渠道将继续涌入中高端物业市场。年底政治局经济会议表示将保持政策的延续性，改善型项目是国家政策扶持的产品之一，并且兼具自住与投资的功能。因此在良好的政策环境下，改善型项目明年将继续保持旺销态势。
第三，从商办物业的投资机会看，商办物业投资机会显现。在商品住宅市场走好的推动下，商办物业也呈现量价齐涨的态势，继商品住宅市场后，商办物业明年将迎来较好的投资机会，主要有以下三个方面的推动。首先是新保险法的出台，提高了保险资金投资不动产的比例，而正值上升势头的商办物业将会是良好的投资对象；其次是人民币压力不断增强，在此情况下，国际热钱将不断涌入房地产市场，尤其是商办物业；最后是通货膨胀预期增强，投资需求不断上升，除了中高档住宅项目外，商办物业也是一个很好的投资机会。
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