房产保有税传闻一日三扰市场 物业税迂回开征
一日之内,与物业税相关的消息出现三种,是人们求之心切,还是这项被认为能遏制楼市投机的措施果真临盆待产了？
一日三则传闻
昨日,有媒体报道称,上海拟开征住房保有税,且“基本方案已经确定”。对此,上海市住房保障和房屋管理局当天下午发表声明称,如果有关部门正在做一些研究,也完全属于正常。在房产保有阶段征税,要经国家层面定,地方应贯彻执行好。“房管部门虽不是税收征管的主管部门,但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好。”
又有传闻称,物业税开征方案已于4月7日晚通过住房和城乡建设部的审批,试点地区目前定在京沪深渝。
住房和城乡建设部一位局级官员在接受《财经日报》记者采访时表示,不了解此事。该官员认为,物业税的问题主要应由财税部门负责具体事宜。中国房地产业协会副会长朱中一也表示不知情。
同日,又有媒体引述“有关人士”的话称,中央政府即将开征的是房地产特别消费税,而非物业税,因为物业税必须经过人大批准才能施行。
受上述传闻影响,8日沪深股市地产股再度受挫,房地产板块整体跌幅达到了1.58%,保利地产(600048)（600048.SH）下跌3.08%,万科(000002)A（000002.SZ）下跌1.27%。
迂回开征物业税？
一位财税系统的内部人士告诉记者,由于物业税的征收方式,与中国房地产市场实施的土地出让制度有所矛盾,“考虑到征收物业税难度很大,因此很有可能以房产保有税取而代之。”
与物业税不同,房产保有税的课征对象则指向土地之上的房屋部分。
但即使是在房产保有环节上征税,这一过程并不是如外界想象的简单。上海财经大学房地产经济研究中心主任丁健认为,一个新税种的出台及征收,需要人大表决通过,并不是由地方政府部门制定了即能推行。
上海市住房保障和房屋管理局向记者表示,从税种操作的角度来说,房管局只提供相应信息。“征不征税不是由房管局决定的,还是得由财税局和人大来决定。”
有知情人士向记者表示,随着物业税预期增大,针对新税种的出台准则,上海的相关部门曾经召开过内部会议。会议上明确表示,涉及到中等收入及以下家庭的新税种,出台的可能性很小。针对富有人群征税的可能性很大。
对于税率,上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,如果开征住房保有税,税率应该是差别化的,起征点设为1%左右比较合适。
时机不成熟？
2006年底,时任建设部副部长的刘志峰曾对外透露,财政部、税务总局及房地产相关部门,正在研究增加住房保有环节税费,以提高大户型购买使用成本。在此之后,市场屡屡传出有望开征物业税的消息。
一位房地产开发企业高层则对记者表示,物业税应该不会近期开征,因为目前并非的时机。
“的时间节点在2007年左右,当时宏观经济情况正在往上走,开征物业税带来的冲击不会影响到经济大局,而目前中国的经济形势还没有到完全令人放心的地步,一旦开征物业税,对经济的影响很难估量。”该房地产开发企业高层表示。
上海某房地产研究院综合研究部高级研究员回建强则对记者表示,当前一线重点城市的房价很高,采用此前的一些常规手段已经难以有效控制房价过快上涨了,政府如果此时推出物业税,“那就意味着要对楼市动真格了。”
国金证券：关注二三线公司
从近期政府表态和媒体吹风分析,我们认为,下一轮实质地产政策应该围绕房地产的相关税收出台。但我们仍不认为物业税试点会出台,理由在于物业税所需的准备工作不是短期可以完成。简单地说,媒体报道的物业税空转试点其实仅为商业地产, 还没有涵盖住宅,也即住宅物业税尚无空转,何谈试点。
当然,对商业地产物业税空转已经试行多年,所以我们认为有可能对商业地产率先施行物业税试点,目前投资者更应关注的是商业地产风险。我们也认为,针对个人拥有的房产税有可能恢复征收,以在物业税出台之前部分承担物业税的功能。
由于房产税并非一个新税种,征收房产税不需要立法,只是针对原先规定的优惠部分取消,所以相比物业税这一新税种而言,房产税的恢复征收更顺理成章和容易推行,却能部分达到物业税的效果,所以我们认为,短期内政府会恢复征收房产税而不是开征物业税。
房产税如果对个人征收意味持有环节的成本增加。举个例子,如果房产原值200万,在按优惠上限比例,也即扣除30%后的部分作为税基,乘以1.2%的税率就是1.68[200*（1-30%)*1.2=1.68）万。保有环节成本的从无到有肯定会影响投资性购房对未来的投资预期率,部份投资购房会被挤掉。
在我们看来,可能出台的具体步骤包括:
（1）我们认为对套房产征收房地产税的可能性基本不存在。政策出台的初衷是抑制投机性购房,对于仅有一套住房居民恢复征收只会增加其负担,与政策初衷相背离。
（2）对于拥有豪宅或第二套房以上的居民征收可能性大。房产税恢复征收的力度会循序渐进,甚至有可能“新老划断”。因为一项税收的从无到有产生影响十分深刻,而房产又与广大民众利益攸关,如果立即从严征收将会引发民生不满或上升到政治层面,我们不认为房产税的最初恢复征收会十分严格。
（3）部分城市率先恢复征收。房产税属于地税,地方政府话语权较大,我们认为目前房价上涨过快的城市和地方政府态度比较强硬的地区率先征收可能性大,如上海和重庆（所以也需当心相关公司）。
除了房地产税外,营业税和契税也可能调整,并体现“劫富济贫”精神。政府可能通过制定有针对性的征收细则来平衡各方利益。
（在判断未来调控政策时,我们也想说:抑制房价并非难事,即使考虑了地方政府与中央博弈的因素。若想房价下跌,提升购买多套房产的首付比例和按揭利率能起到立竿见影的作用。但基于多种因素,政府暂时没有这么做。）
【投资建议】
近期关于房产税方面的政策紧缩预期肯定会压抑地产股的表现,但落实到企业盈利层面我们还是要提示近期已经发生的房价上涨:与其在紧缩政策预期下袖手旁观,不如在股价波动过程中寻找投资机会。
此外,我们不认为一线公司会有超额率,我们建议关注盈利预测可能上调的二三线公司。(国金证券(600109))
20多家公司09年再融资400多亿元 部分企业边融资边拿地
一边忙着再融资,一边忙着拿地,这是部分房地产上市公司在2009年的真实写照。
Wind资讯统计显示,在2009年,有6家公司通过定向增发获得了逾200亿元的真金白银,17家上市公司通过发行企业债的方式获得了227.80亿元资金。
不但这样,自去年9月以来,房地产公司再融资受阻,截至目前,两市共有43家公司的再融资方案在等待审批。
20多家公司再融资
实际上,据Wind资讯统计,在2009年通过定向增发来完成募集资金的房地产类上市公司共有16家,但其中10家是借此进行资产重组而直接置入资产,只有6家上市公司获得了实际募集资金,共计205.50亿元。
保利地产(600048)（600048.SH）、金地集团(600383)（600383.SH）等房地产行业龙头是本轮再融资的赢家。其中仅保利地产(600048)就在去年通过定向增发实际获得了78.15亿元资金,金地集团(600383)和首开股份(600376)（600376.SH）也分别获得募集资金净额40.97亿元和46.15亿元。这三家上市公司就在2009年房地产行业定向增发融资总额中占比高达八成。
另外值得一提的是,除了定向增发的外,在2009年还有17家上市公司通过发行企业债的方式获得了累计227.80亿元的资金。Wind资讯统计显示,这些公司都是在去年下半年完成的企业债发行。其中金融街(000402)（000402.SZ）发行规模,通过同时发行两只企业债的方式获得了累计56亿元的资金。
拿地冲动
定向增发的成功,对这些公司的发展注入了新的动力。如金地集团,在完成定向增发后,继续高速“拿地”。
去年11月份,金地集团表示,公司通过与其他公司联合竞买的方式获取东莞市黄江镇四块土地项目80%的权益,成交价格为14.93亿元。同时又通过股权收购方式,获取沈阳浑南新区土地一块,项目规划总占地面积为24000平方米,获取该地块的成本为6804万元。此后的12月份,金地集团又以股权收购方式获得了武汉市南湖农科院土地项目住宅部分用地对应的70%权益;以及天津团泊湖水库东侧三宗住宅用地的70%权益。
这样,截至去年年度报告公布时,金地集团共获取18个项目、523万平方米的土地储备,完成206亿元的投资额,也使得金地集团土地储备达到1548万平方米。
3月房地产市场的迅速升温并没能给房地产板块带来惊喜,相反,却引发了“调控之手”会再度落下的担忧。
从3月28日到4月2日,新华社一连六天发表“新华时评”,矛头直指当前的房价攀升的根源――土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。“新华社连发时评,就历史经验而言,一般是重大政策要密集出台的前奏。因此,这次应该真的是'狼来了’。”光大证券(601788)(601788)分析师潘向东如此表示。
从财政部4月6日公布2010年工作要点也可以看出,在改革税制方面,就明确指出要进一步完善房产税制度。“在物业税征收条件尚不具备的情况下,房产税将成为政府调控房地产市场的重要手段。”潘向东称,目前房产税按房产余值的1.2%或者是租金收入的12%征收,但调控作用并不大,因此,可能会在物业税推出前,加大房产税的覆盖面或者调高征收比率。
受此影响,在4月的前两个交易日里,房地产板块成为了拉动大盘向下的主要力量。继前一交易日地产板块以13.96亿元的净流出金额高居抛售榜榜首以后,4月7日当天,房地产板块再度领跌大盘,八成个股下跌,整体跌幅为0.82%。
对于房地产板块的走势,万联证券房地产高级研究员黄鹏仍坚持看好其短期交易性机会。其理由包括,目前房地产板块估值水平不高,业绩增长确定,再加上人民币及通胀提升估值水平,还有就是基金等机构的低配。
海外市场对于人民币的预期开始提前。4月6日,海外无本金交割市场（NDF）人民币持续走强,其中对美元1年期NDF创下两个多月新高,3个月期和6个月期NDF均创下逾20个月新高。4月7月,NDF维持窄幅整理。截至当天下午5时,3个月期和6个月期NDF分别为6.77人民币/美元和6.7228人民币/美元,1年期NDF为6.6381人民币/美元。
“按照目前的态势,一年内人民币的预期约为3%。”国信证券研究员周炳林表示。
热钱也可能恐高
对于过去的3月房地产市场,国信证券分析师方焱直言,楼市真的很火,超出了所有人的预期。
“目前热络的楼市表明:虽然房价同比涨幅巨大,调控政策也比较严厉,但阻挡不了如饥似渴的刚性需求。从重点城市库存情况看,新建商品房供给释放缓慢,多个城市一手房可售量屡创新低,市场目前剩余的可售量难以满足刚性需求巨大的胃口,使其只能在二手房市场上释放。”方焱表示。
如3月29日、30日两天,北京二手商品房连续两天成交超两千套,其中30日成交2273套,创下北京二手房单日成交量历史纪录。
大成基金有关人士表示,3月份尤其是3月中下旬商品房成交超出市场预期,原因主要是:购房政策逐步趋紧、购房优惠政策逐步退出以及目前商品房供应依然偏紧,引发购房者需求的快速释放;人民币和通胀预期依然存在,投机投资性购房热度依然不减。
不过,莫尼塔北京投资发展公司研究员王沛表示,最近,海外的热钱对中国楼市比较警惕了。所以热钱流入并不一定会利好楼市,也不一定利好地产板块,“关键是现在房价太高。”
如国土资源部近日公布的《中国城市地价状况2009》包含的一系列数据报告中,首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念,并明确表示从这一概念角度分析,国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。
据统计,从2005年到2009年,北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5个典型城市租价比走势大体相同。从投资上看,在国土部选取的2009年六个样本城市中,其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率,表明住宅长期投资者的是非常不理想的,明显偏离理性投资者的正常投资。
趋势性反转难
爱建证券左红英认为,3月份的成交好于市场预期,短期内对地产股是一个难得的催化剂,但由于调控政策将陆续出现,房地产板块难以形成趋势性的反转。
东莞证券研究所研究员陈桂柳也表示,在政策没有稳定的前提下,反弹空间有限,“目前主流地产股2010年 PE估值15倍,目前的股价一定程度上反映了未来政策利空的预期。”
不过,华泰证券(601688)研究员张驰飞依然看好房地产板块,“我们对已公布 2009年年报的48家房地产上市公司财务数据分析后发现,地产公司财务状况正处于非常有利的地位。”【全文阅读】
房地产板块下挫连连 研究员观点依然偏暖
一边是行业加速回升,一边是持续不断的政策调控――房地产行业究竟将走向何方,无疑成为目前市场最为关注却也最难以预料的问题。记者近日采访了多位地产行业研究员,结果显示,尽管担忧更为严厉的政策出台,但多数研究员对于二季度房地产股的反弹行情依然抱有信心。
短期难改“量价齐升”
对房地产行业,中央政府自去年年底就已陆续出台了不少调控政策。但出人意料的是,一季度房地产销量和价格还是出现了大幅超预期的表现。分析师认为,短期内难以解决的供需矛盾是造成这一局面的主要原因。
两会后,在北京地王频现的推动下,全市各区一二手房房价快速上涨,普遍涨幅都有20%。北京二手房再3月底创出日交易量历史新高,上海一手房也在3月底创出单日成交历史新高。在一线城市房价快速上涨的带动下,二三线主要城市房价在半个月内快速上涨,涨幅普遍超过10%,一些二三线城市的涨幅甚至超过20%。以北京为代表的城市甚至出现了恐慌性刚性需求爆发场景。
与此同时,住宅施工销售比却降至仅2.94。这意味着08年积累下来的库存,在08-09年投资不足的背景下迅速去化,去年年底的库存已接近05-07年的历史低位水平。中投证券地产行业分析师李少明指出,根据经验,凡是施工销售比低于3的年份,必然出现供应不足,房价快速上涨的情况。
李少明认为,从目前了解的情况来看,受比价效应和上半年供应量偏小的影响,一线城市仍有一部分资金将进入二三线城市投资购房。一线城市则受制于二手房源迅速减少,一手房供应难以大量释放。如果二季度购房信贷收紧没有起到实质的效果,预计二季度一二三线城市的房价仍将有一波全线上涨行情。
调控政策迷雾笼罩
近日,新华社连发6篇评论批土地财政及腐败推高房价,市场普遍担忧新一轮的行业调控又将来临,令刚刚启动反弹的地产股应声连续两日大幅下挫。对于未来政策调控的力度和方式,研究员判断存在较大分歧。
李少明认为,两会后主要城市房价过快上涨,引发政府持续的政策调控则为第二轮调控。而第二轮调控主要通过“银根”和“地根”以及规范市场秩序而进行。从已经出台的土地和信贷政策来看,开发商和购房者的财务杠杆都在大幅缩小。上半年供应吃紧的情况下,上述政策的效用不会明显,但在下半年大量新增供应量上来后,政策的效用将陆续体现出来。下半年在房价持续大幅上涨后若出现调整开发商和购房者的财务风险均将加大。
但国信证券地产行业研究员区瑞明则认为,新的更严厉的调控政策不会出台,作为财产税性质的、真正意义上的物业税在未来3到5年在实行的可能性非常低。另外,在财政赤字创新高的背景下,土地财政格局中短期也很难改变。
二季度反弹或将继续
下有业绩、估值支撑,上有政策压力,游走在不确定性之中的房地产股二季度将会如何演绎呢？采访显示,研究员总体观点偏暖。
区瑞明认为,二季度量价环比增长是大概率事件,地产行业对调控政策的适应度也会随时间不断提高,与此同时,机构此前低配房地产也将成为反弹突破口,因此地产股反弹还会持续。【全文阅读】
地产股:还可以寄予多少期待？
房价展望+政策解析
上半年房价仍将坚挺
供给释放缓慢将抵消政策调控对房价的负面影响,开发商“不差钱”也导致其定价时没有降价压力,因此上半年房价仍将“坚挺”,如果没有进一步的严厉调控政策推出,甚至有惯性上扬的可能。
新开工缺口致供给释放缓慢
从累计数据看,2008年二季度开始新开工面积急剧萎缩。若按每月同比增长15%（相当于2005至2007三年平均增长率）框算,由于2008年二季度新开工减少而导致2009年下半年供给减少2.8亿平米;虽然2009年9月以后新开工增速水平恢复并逐步超越历史平均水平,但是从2008年7月至2009年12月,实际新开工水平与正常水平相比仍有0.99亿平方米的缺口。因此,2010年上半年供应高峰仍难以到来。
各地库存屡创新低
2009年的销量火爆使各重点城市商品房去库存化速度加快,而2008年的开工缺口又使2009年库存回补速度缓慢。从重点城市的库存情况来看,均位于历史低位,重点城市供不应求现象普遍。
开发商“不差钱”
2009年销售火爆,极大改善了开发商的现金流,货币资金宽裕,同时,大部分房地产上市公司每股经营性现金流和货币资金创下了历史水平,即使2010年上半年销售不理想,开发商也没有降价压力。
政策明确:改善供给,增加保障住房
自去年12月的中央经济工作会议以来,调控政策陆续出台。无论是国4条、国11条、国19条及地方新政,主要是集中在土地市场、住房供应、土地供应等问题上。因此我们认为,政策大方向已定,今年的重心是增加土地供应和增加保障性住房。同时,通过观察“去年6月颁布的房地产项目资本金比例下调的政策仍然维持,以及房地产上市公司再融资或重新开闸”这两个事件,我们可以看出:开发商作为供给主体,保证其积极性是保证供给的前提。因此调控措施是以规范开发商行为为主,而并非对其进行打压。
从2009年京、津、沪、渝、杭等地土地出让金与财政收入对比情况看,我国地方财政对土地出让的依赖度很大,今年这种情况仍难以改变,财政增收的主要途径之一仍将来源于土地出让,房地产行业一旦萎靡,将对地方财政造成重创!因此,我们认为,未来几个月不会有新的调控政策出台。【全文阅读】
房地产行业:把握结构性投资机会 参考遵循三条投资主线
【房地产行业研究报告内容摘要】
报告概要:
房地产行业先行指标改善明显,市场有望跟随先行指标逐步趋稳。同时,由于2009年先行指标处于相对较低水平,考虑到房地产开发周期的因素,二季度房地产市场仍然无法形成大幅新增供应,供小于求的市场状况近期较难转变。
充足的资金源为一季度房地产企业的开发和扩张提供了坚实的后盾和有力的保障,也将继续支持二季度房地产行业的持续快速发展以及为房价维持现有高位提供重要支撑。
随着国内经济逐步重回正轨,通货膨胀预期和人民币的预期越来越强烈。而房地产作为一种良好的资产保值增值的投资工具,在这种背景下,很有可能成为国内资金和国际热钱的流入方向,这将为房地产市场成交放大和价格高企推波助澜。
80后人口进入结婚、生育阶段,购买住房意愿较为强烈;随着我国城镇化水平的不断提高,城市人口比重不断增加,新增加的城市人口对住房的需求也较为强烈;随着人民生活水平的不断提高,财富的不断累积,对于住房的需求也在不断地释放。
二季度房地产市场出现重大利空性调控政策的可能性较小,预计政府将相机选择、适时推出相关调控政策,政策基调不会发生显著变化。
基于上述原因,预计二季度房地产市场成交量萎缩的概率偏小,有望继续好于历史同期水平,而成交价在目前高位仍有支撑,出现阶段性微涨的可能性较大。
对于二季度房地产板块的走势,我们认为:季初,板块存在价值回归的动力,但在股价因此推高后,回调在所难免,可能开始于季中,因此,板块走势将呈现“前高后低”。同时,由于实体行业仍然蕴藏一些风险隐患,板块走势将存在反复震荡,震荡中有望出现结构性投资机会。
结构性投资机会:（一）关注房地产市场销售动态,把握通胀预期和人民币预期带来资产价格上涨的机会;（二）在板块的震荡中,寻找波段性投资时机和投资品种;（三）把握个股利好消息带来的交易性投资机会。
风险提示:（一）政策风险仍需谨慎关注;（二）加息风险渐行渐近。
综合考虑行业结构性机会和风险两方面的因素,我们认为,二季度房地产行业指数走势将与上证指数相当,因此,给予房地产行业“中性”评级。建议投资者在防范风险的基础上,把握结构性投资机会,参考遵循三条投资主线:（一）受益二三线城市房地产市场发展的个股（二）一季度业绩成长性好的个股;（三）具备短期概念的个股。
程文卫:投资房地产行业 建议关注三类股
渤海证券研究所所长程文卫称,买房子跟买股票,大家的心理是一样的,都是买涨不买跌,09年出现了相对的低点。“两会”期间,政策要打压出现相对的低点,随即出现反弹力度很大的上涨。这跟股票是完全一样的,某种程度来说,房子和股票都属于资产,按照管理层的意思,通过大家的努力,让大家都成为中产阶级,拥有很多的资产,股票、地产都应该算是。
具体到房地产股票,因为对房地产上市公司而言,有很多的会计处理方式,有很多业绩会不体现到上市公司业绩里;有一些行业前十大流通企业会在市场占有率达到10%、20%,前十个企业加起来会达到40%、50%的市场占有率,但万科(000002)全部加起来占市场占有率也就2%。大的房地产企业在的占有率也是非常低的,这和我们国家房地产拿地、招拍挂和房地产运行可能有关系,不是简单通过市场就可以提高占有率的问题。
程文卫进一步谈到,我们更多的是去看做房地产企业的土地是多少,其它的是看它的总市值有多大。一个企业占到市场占有率2%、3%,再有突破,在目前市场状况下可能比较困难,在金融危机非常差的情况下,也没有看到哪家特别大的房地产企业通过收购兼并,去购并到其它房地产企业,反倒可以看到,很多房地产企业通过借壳来上市的,也就是说,它通过市场的购并并没有形成强者横强的局面。
他表示,对于房地产股票投资,基本还是倾向于:
,做中小盘的房地产上市公司;
第二,如果有股权激励的,现在的股价跟它的股权激励差不多的;
第三,通过借壳上市,后续还有很多资产注入方案的这类房地产企业可能会成为比较好的投资标的。
房地产行业:全年业绩确定性高 板块向上空间大于向下 荐5股
09年底调控政策密集出台后商品房成交出现较明显萎缩,在春节前后降至低点。春节和两会过后成交出现反弹表明刚性需求仍然存在,未来一季度由于季节等因素成交还有望进一步回暖,预计二季度成交可以保持在当前甚至略好水平,这对行业而言仍将是历史较好水平。
房地产市场的调控面临长期与短期利益、增长与民生问题的多重矛盾,当前政府的选择是在保增长的前提下更好地解决民生问题,预计二季度对房地产市场的调控政策导向不会出现明显改变,购房贷款额度也不会刻意收缩,投资投机需求进一步大幅减少的可能不大,而近半年处于观望的刚性需求还有可能部分释放。
新开工和销售数据表明商品房供求基本平衡,而代表性区域市场监测数据显示当前存货压力较小,09年下半年出现的开发投入回升更大程度上是补充库存,而短期内出现明显供应过剩的可能性不大。
当前开发企业资金大幅净流入,这与07年成交高峰前后企业资金大幅净流出的状况截然不同。当前企业只需控制开发投入的规模使之与销售规模相适应就可保证持续较好盈利,而不必急于降价。作为行业优势企业代表的上市公司很可能再次在行业调整中保持销量平稳甚至逆势提升,不必因成交萎缩而对板块业绩作出过分悲观的预期。
以公布年报的56家公司为基准,当前板块09年整体PE为27.2倍,10年为20.9-24.5倍,11年为27.2-32.6倍。而我们统计的申万房地产板块2005年以来的当年动态PE波动区间在22-43倍,五年平均为31.8倍。当前板块动态PE处在近五年的较低水平,与历史经验相比,向上空间大于向下空间。
考虑到二季度成交进一步萎缩可能不大,相对年初水平还有可能出现一定反弹,而当前相对估值水平较低,我们维持对房地产行业“强于大市”的评级。对金融街(000402)、福星股份(000926)、保利地产(600048)、华发股份(600325)、张江高科(600895)给予“买入”评级。
叶檀:物业税该来了
叶檀
过高的房价将使中国经济未步入现代工业国，先进入资产泡沫国，而后通过资产泡沫崩溃引发实体经济崩溃。
物业税空转4年，有可能逐步成真。4月8日有媒体报道，物业税即将在京沪深渝等重点城市开征。此报道并不确切，由于物业税牵涉的法律关系、技术环境复杂，中国有可能在京沪深渝等地开征住房保有税。继重庆宣布拟征特别房产消费税后，有消息称，上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。
物业税必须开征。
没有其他手段能够抑制房地产市场疯狂的恐慌性抢购。去年年底，房地产紧缩政策出台，房地产交易沉寂两个月，到3月下旬开始随着通胀预期的上升，又进入疯狂上升阶段。中指研究院数据显示，上周监测的30个城市中，17个城市成交面积环比上涨，其中宁波涨幅，环比上涨82.18%，苏州、佛山、上海的环比涨幅均超过60%。9个重点监测的城市中，7个城市成交面积环比上涨，上海涨幅位居榜首，环比上涨62.25%，其次是杭州和南京，分别上涨42.69%、35.21%。在能监测到价格的重点城市中，北京环比上涨6.36%，南京上涨9.78%，武汉上涨5.41%，苏州上涨11.69%，哈尔滨环比涨幅更接近20%。目前二三线城市房价已经到了疯狂的地步，借助各个开发区，成就了房地产上涨的伟业。
不要以为主流媒体连发六篇评论就能够解决市场难题，如果市场听命于媒体，那大家用口水淹死房地产好了。市场之所以怕媒体评论，怕的是随之而来的货币紧缩与税率上调，除此以外岂有其他。
开征物业税是分税制之后最重要的税收改革，是为了剥离地方政府与土地市场之间的关系。我国的房地产市场之所以扭曲到不可理喻的地步，根本原因是分税制之后地方政府越来越依靠土地为生，甚至把土地当成谋取部门与个人私利的摇钱树。开征物业税，使地方政府获得稳定的财政收入，把喝醉酒的地方财政嘴巴上的土地酒瓶拿开，是中国房地产市场走向健康的步。今后通过税费改革，通过增值税改成消费税等，使地方政府摆脱利益主体的恶劣形象，通过市场公开的健全的税收获取生存空间。物业税开征不是太早了，而是太晚了。
推出物业税是中国税收改革的需要。我国的税收不仅繁杂，更重要的是税收不公。如原始股权所获得的资本利得税，如炒房者通过房地产交易所获得的暴利，居然都不征税。这是的个人收入分配不公的表现。
证券市场有了姗姗来迟的改进。自2010年1月1日起，对个人转让上市公司限售流通股取得的所得，按“财产转让所得”，适用20%的比例税率征收个人所得税。虽然部分大小非已经在税率公布之前从容出逃，但毕竟离税收公义近了一步。房地产市场的资本利得岂能听之任之？难道政府通过免税继续鼓励炒房者与地方政府联手推高房价？海南省三亚市住建局局长2月披露，该局已下发关于抑制楼市炒作的通知，准备对前往三亚购房的外地人采取限制购房的措施，规定一个身份证只能购5套房。这是对于房地产调控的强烈讽刺，更说明没有具体的货币财税政策，房地产调控必然成为空调。
应该指出的是，此次拟议在试点城市推出的物业税是变了性的税种。由于物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾，政府选择房产保有税抑制房价。
住房保有税、住房消费税与物业税有本质不同，既不能推进地方政府公开财政预算，也不能通过浮动税率使炒房者产生对未来的不确定预期。其本质是在现有的复杂的房地产税收基础上，多了一项每年缴纳的固定税收，保有物业的成本将有所上升。住房保有税等不能推动政府的内生财政改革动力，而是单向地增加房地产保有的成本。
为了防止房地产市场大起大落，保有税率不可能太高。在习惯了固定税率之后，如果中国仍然处于强大的通胀压力之下，如果房地产炒作仍然利润远超税收，那么，在短期波动之后，房价还有可能上涨。在未进行住房保有税试点的地区，房价上涨仍有赶搭末班车的空间。
笔者建议，在固定的保有税之外，征收房地产交易的资本利得税，同时，所有征收保有税与利得税的城市必须公开地方详尽的财政预决算，作为征税的必备条件。（每日经济新闻）
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