[摘要] 去年年底以来,国务院相继发布了调控房地产市场的“国四条”和“国十一条”。近日,北京率先发布了贯彻落实“国11条”的具体办法。专家表示,两会前后,地方政府的调控措施将陆续出台,而三月能否出现“小阳春”行情还很难说。
北京版“国十一条”昨发布各地调控政策近期或密集出台
去年年底以来,国务院相继发布了调控房地产市场的“国四条”和“国十一条”。近日,北京率先发布了贯彻落实“国11条”的具体办法。专家表示,两会前后,地方政府的调控措施将陆续出台,而三月能否出现“小阳春”行情还很难说。
解读:北京调控力度比中央更严
北京市11个相关职能部门于21日联合发布了《关于贯彻国办发(2010)4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《意见》),遏制房价过快上涨的势头。
知名地产专家韩世同接受本报记者采访时指出,这个“北京版国十一条”要比中央的“国十一条”更严。
《意见》要求,2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。“也就是以后新增供应中,有一半都是政策性住房,这在香港都是经过20多年才做到的,因此,对商品房的打击会非常大。”韩世同表示。
此外,在限外令和开发商房源公开上也要严很多。韩世同指出,“取得商品房预售许可证后,房地产开发企业应当3日内一次性公开全部房源,严格按申报价格,明码标价、公开对外销售。在广州目前最快也是5天。”
上海中国研究院综合部部长杨红旭也有同样的看法,他指出,《意见》规定个人销售未满5年的普通住房时,要享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠,必须符合营业税按全额缴纳的前提。
趋势:两会前后各地会相继出手
一年一度的“两会”即将召开,而楼市必将成为今年“两会”讨论的热点。多数业内专家表示,在两会前后,各地方政府的调控细则将陆续跟风出台。
韩世同对本报记者表示,最近地方政府肯定会连续出招的,“国十一条是在国家层面,地方政府落实细则是大势所趋。”
实际上,自去年年底“国四条”、“国十一条”出台后,不少地方政府已经先后采取了一些相应的措施。“去年年底以来,广州市加大了市场的调控力度,积极增加限价房等保障性住房的供应,对开发商囤地也出台了新的管理办法。”韩世同表示。
此外,北京国土局暂停了8家发展商的拿地资格,上海在去年年底出台了“沪四条”,南宁更将成为取消商品房预售制度的试点。南京市也在近日将个人住房公积金可贷额度由30万元降至20万元。
影响:3月“小阳春”或难以再现
每年的3月份都是楼市的小阳春行情,2009年更为明显。
著名房地产营销策划专家谢逸枫对本报记者表示,在政策影响逐渐消化后,2010年3月楼市非常有可能重现2009年3月楼市“小阳春”的旺盛景象。
杨红旭也表示,“小阳春”几乎每年都有,“4月成交量反弹,4月还会,5月、6月能否持续就难说了。如果今年的小阳春反弹不高,则下半年形势就不乐观了。”
不过,韩世同持相反的观点。“今年的小阳春可能不会出现。”他认为,“去年春节前楼市处于一个比较合理的价位,而今年1月广州十区一手住宅成交均价已达11577元/平方米,创下历史价位。此外,去年的政策基调是救市,今年就不同。”
北京大学房地产研究所所长陈国强认为,北京部分涨幅过快的地区,房价或将面临盘整或者小幅下跌。
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北京楼市进入盘整阶段 “滞涨”格局出现
北京楼市进入盘整阶段
三十多平米的房间里，七八台电脑嗡嗡作响，中介顾问们三三两两地在一起聊着天，接待客户的咨询台前空无一人……这种冷清的场面在如今的中介门店里已经屡见不鲜。
“今年前几个月的日子不好过。”在某房地产中介公司工作的秦元(化名)一开口就是这句话。“现在北京的房价和去年年底差不多，但成交量下滑却比较明显。去年一个房源的单子挂出来，第二天就能带过去二三十拨看房的，可现在挂了几天也就能去七八拨，而且是看的多买的少。”
秦元是所在的这家房地产中介的销售明星。“去年最忙的时候手里压了一大堆单子，忙得都没空带客户去看房。我曾经只画了一个房子的平面图就和客户签了单子。”回想起去年的情景，他仍止不住一脸兴奋。
“滞涨”格局出现
由于2月适逢农历新年，楼市迎来传统的成交淡季，因此避开春节期间开盘已经成为大多数开发商的共识。除了新房供应疲软外，二手房市场成交量继去年连创新高后也开始出现大幅下跌，而房价依然保持在高位，这使得新年楼市开始进入“滞涨”的局面。
中国证券报记者在北京走访时发现，大部分中介门店都交易冷清，客户也寥寥无几。一位前来咨询的张先生表示，自己本来打算购买一套二手房，但是目前大多数房屋中介挂出的卖价仍然很高，因此打算再等等看。
持这种观望心态的购房者不在少数，反映在市场上就是成交量的应声下跌。我爱我家北三环某门店的店长告诉记者，“去年门店一个月至少可以签单十几户，现在也就两三户。大部分购房人都是光看不买，已经没法和去年相提并论。”
“现在二手房的价格与去年11、12月时的价格差不多，只不过挂单的时间更长，导致成交周期变长。”21世纪不动产北京信德益家加盟店杨龙表示，目前是成交淡季，可以关注三月份之后的市场变化。他认为未来价格出现大幅波动的可能性不大，尤其是不可能重现2009年成交价格翻番的情况。“价格涨幅会比较有限，而一旦出现下跌，调整幅度可能更大一些。”
北京市房地产交易管理网和中原三级市场研究部的统计数据显示，2月中旬(11-20日)，全市二手房均价为13790元，与2月上旬(1-10日)的均价13920元相比微调1%左右，价格基本持平。而2月中旬全市二手房住宅网签总量仅为427套，不及上旬市场成交量4715套的十分之一，成交量下跌十分显著。
除了二手住宅外，长江证券的统计也显示，2月7日至2月20日，北京市一手住宅周成交面积23.33万平方米，较前周下降48.35%。2010年年初以来周平均成交25.34万平方米，较2009年的39.20万平方米下降35.37%。
未来进入盘整期
在走访中，中国证券报记者了解到，虽然目前成交量低迷，但大部分中介机构对未来市场走势仍然持乐观态度，认为未来房价波动幅度不会很大，楼市将进入盘整阶段。
一家房地产中介公司的工作人员告诉记者，目前他们仍然鼓励卖房人将卖价适当定得高一些。“可以先把价格挂出来探探行情。”该人士表示，“报价出现一两千元的调整很正常，尤其对于当前的高房价，一两千元的下滑根本称不上调整。”
链家地产置业顾问陈友琴透露，虽然银行的房贷利率7折优惠正逐步淡出市场，但不少中介由于与银行有合作仍能做到7.1折的优惠“擦边球”，部分银行在贷款投放过程中也没有出现大幅收紧。
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